目前，贷款担保人与银行之间的纠纷越来越多，主要问题围绕抵押物的返还和处置。比如有的借款人将房屋抵押给银行，但还清后，银行却以各种理由拒绝归还不动产权证书，影响了借款人以后的商业活动；他们中的一些人在贷款期限到期后无法偿还贷款，但银行迟迟没有处置原本价值足够的质押物，导致质押物贬值，实现的价格无法覆盖贷款本息，间接增加了借款人的损失。
第一种情况，银行无任何理由涉嫌违反《商业银行押品管理指引》第42条第3360款。“有下列情形之一的，商业银行应当办理抵押注销登记手续，并返还抵押物或者权属证明3360 (1)抵押担保合同已经履行，抵押物担保的债务全部清偿完毕。”在这种情况下，借款人或担保人可以根据本条款向监管部门投诉和举报，并要求责令其改正。同时，根据《民法典》《物权编》，权利人可以通过起诉行使主张返还原物的权利，如果产权证未及时妥善担保，可以要求侵权人排除妨碍。
第二种情况，涉及到抵押率的问题，抵押率是贷款本金与抵押物估计价值的比值。估值越高，房贷利率越小，银行也能接受。因此，一般情况下，债务无法清偿后，银行会在抵押物不贬值的情况下及时处置抵押物，以确保债权不会流失。但根据《商业银行押品管理指引》第44条第：款规定，债务人不能按期清偿的，商业银行应当按照合同约定，合理选择质押权利的时间和方式，以最大限度减少损失为原则实现担保权利。因此，监管部门对何时处置抵押没有明确要求，只有原则性要求。具体情况掌握在银行自己手中。《民法典》还删除了抵押应在两年内处置的期限。因此，债务人或担保人需要按照实现担保权的特殊程序，向法院提起诉讼或要求债权人及时行使债权，以减少自己的损失。
