随着“三条红线”和“两次集中供地”政策的出台，房企对精益管理和利润增长有了很高的标准，项目质量直接影响房企的利润和现金流，因此房地产项目总是面临新的挑战。
项目管理是房地产企业管理的核心工作，“项目经理”是项目的灵魂。明源房地产研究院在走访当地多家房地产企业后，很容易发现，房地产企业的项目大多来自工程背景，这使得项目经理很容易将精力放在工程建设的一般管理上，但缺乏整体项目管理的经验，对整个项目过程的各个节点控制不够全面。由此产生的行业现状是，项目经理可以有条不紊地管理施工现场，但不能站在上面。同时，企业需要发展壮大规模，托管项目数量也在快速上升。从商业角度来看，项目的整体作用变得越来越重要。
基于此，明源地产研究院结合多年的行业洞察，以及一批具有一线标杆房企实践经验的大咖，在陕西明源云开展了“项目总成长训练营”系列课程。
2021年8月14日，总项目训练营第二天的【项目总视角下的房地产项目管理】顺利开工。本次培训邀请了曾经在标杆房企工作过的高级项目总经理作为讲师，来自陕西15家本土企业的30名学员参加培训。
项目总视角下的房地产项目管理
01
如何认知项目管理
项目管理：有组织、有策划、有反馈、有成功标尺的全周期项目实施管控。
02
">项目管理角色转变工程经理与项目总从角色本质上有什么区别，它的区别在于什么？
工程经理主要负责工程策划、三通一平、临水临电、土方等工程实施全过程管理；工程全过程计划管控；看读图、施工图评审的施工图管理；项目部、监理工程、各施工单位的团队管理。
项目总主要负责成本（目标成本、合约体系、招投标过程管控）、设计（方案的吻合性、经济性、落地执行合理性、设计周期、施工图评审）、财务（现金流管理、收支管控）、营销管控（产品定位准确性、设计还原的精准性、示范区展示的节点、开盘方案、工程形象进度配合）、工程管控（工程全过程管理、质量、进度、计划、品质）、项目团队管控（全员清晰的项目目标管理、项目成功标尺即盈利能力、开发周期、费用控制）等版块的全面管理。
03
如何做好项目管理
做好项目管理需要具备以下要素：
1、全员清晰的项目管理目标——项目的成功标尺：利润、发展周期
2、要重视设计管理——按时出图；设计交底、评审；设计的技术经济性
3、要有充分的合约管理意识——目标成本；合约体系及招标计划；过程控制
4、要积极主动配合营销工作——展示区工程建设尽早完善开放；良好的工程形象、进度、质量助力营销
5、工程管理是项目管理的基础——工程策划、三通一平、临水临电、土方、基础、主体、机电、装修、市政、园林施工
6、良好的沟通协调能力——对外协调，内部管理
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如何制定项目管理总目标---项目运营管理体系
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全景计划编制注意事项
1、里程碑节点设置应为项目最关键的开始点经营评审会、最关键的结束点交付；中间穿插报建工作最主要开始节点方案批复；项目能否顺利交付的报建关门节点竣工备案；同时也穿插了一个项目最核心的正向现金流的开始点开盘，其前置节点示范区开放则是必备的要素。
2、一级节点设置应围绕里程碑节点的实现而制定。应是运营总，设计总、成本总、报建总、项目总工作成果的直接体现。
3、全景计划交付与合同交付是两个概念，应该区分清楚。
4、全景计划的里程碑节点，一级节点是项目实施过程中不可逾越的红线。
5、全景计划的二级节点实施应在全景计划的一级节点框架下继续分解，但要特别注意的点在：二级节点的计划关门时间，不能晚于全景计划关门时间前15天。
6、项目设计、采购，施工等内控计划的编制应在全景计划的二级节点安全期内，至少提前15-20天关门。
7、必须杜绝，专项计划节点关门时间晚于全景计划。
8、计划考核应该从内控计划作为抓手，考核项目每一个参与者。
06
项目总在设计全周期中的关注点
1、出图时间的准确性：出图时间必须拉入全景计划管理节点，结合里程碑节点、合理设计设计一级节点、二级节点、内控节点。
2、关注设计交底，主持施工图联合评审：施工图联合评审由项目总签发评审令，项目全职能参与，汇总审图报告给公司备案，并督促设计修改。
3、关注设计的技术经济性：设计用材、选型、机电设备配置清单。
07
房地产项目成本管理
房地产项目成本管理包含目标成本管理、合约规划、招投计划标管理三部分。
1、目标成本管理—成本组成：包含土地成本、开发成本、建安成本、营建成本；营销费用、管理费用；税金。
2、合约规划
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房地产开放项目全周期风控管理
1、项目总应该关注的风控点：
交付风险：主要包含进度风险、政策风险。
设计报建风险：主要包含总图风险、设计选材。
销售风险：主要包含销售合同风险、合同附图、销售说辞。
2、完整的风控管理应具备制度、指引、操作流程、标准文本、过程检查制度、检查明细表、检查节点。
结 语
不管是从宏观环境、行业发展，还是客户需求来看，地产行业发展面临着一次前所未有的大考，房企业务人员也应该不断的顺应变革，通过学习来充实和提高自己。明源云陕西公司也将持续组织企业培训类课程及企业内训，为行业对接优质资源，输送更多专业知识，助力陕西地产圈业务精进。
第二期项目总训练营计划安排“投资收益、项目总视角下成本、设计、财务”课程，欢迎感兴趣的朋友交流~
