市场分析由：世界联合会评估

01、“酒店式公寓”优势分析

什么是商住地产？这次提到的商住地产，是指产权40-50年、建筑面积50-60平方米的单套商业地产，即一般开发商或房产中介推出的“酒店式公寓”。此类地产往往具备以下优势：

在1）价格优势,同一地段的商住地产单价往往只比住宅地产低一半甚至更低，且建筑面积小，受预算低的投资者欢迎。在2）不受购买限制,相比，住房购买的许多限制在住宅房地产(如社会保障年，户籍限制等。)，商住地产只要经济条件允许，以“楼主”“楼主”身份购买一层甚至整栋楼是可行的。在3）投资门槛较低,这不仅指经济条件，还包括专业知识、后期管理等等。与投资其他商业地产相比，需要一定的专业能力(房地产知识、财务规划等)。)，而商住地产就简单多了。此外，交易商往往会提供后续包租、代管、装修等附加服务，而这些优惠条件往往是投资者选择此类房产的重要原因。

02、“酒店式公寓”弊端分析

说了优点，再来说说“服务式公寓”的缺点：

1）利率较高.虽然商住物业总价比较低，但这类物业只能用于商业贷款，首付比例比较高。如果投资者选择贷款购买，后续的还款压力会更大。2）居住体验.商住物业一般都是精装交付，开发商会以“包里住”的方式进行宣传。然而，事实上，商业和住宅物业的住房率很低，一般没有天然气。另外，为了追求小单元，一楼往往会有20多户，嘈杂的环境让自住体验差。3）升值空间.与住宅物业相比，商住物业一般升值较慢，因为商住物业不能落户，其他物业如入园资格一般不享有。对于投资业主来说，这类物业一般为商业水电，增加了租户的租金成本，导致租金低于住宅楼。同时，这类物业转让的税费远高于普通住宅物业，造成这类物业升值缓慢，投资者一般需要较长时间才能收回成本。4）政策风险.近两年多来，一些地区相继出台了限制商住物业交易的政策，如不得不粗暴交房、限制征地等。虽然随着时间的推移，一些地区的政策逐渐放松，但仍然存在一定的风险。