2019年似乎是楼市纠结的一年。年初楼市的“小洋春”真的很惊艳。随着“三折优惠”、“只剩三套”等各种优惠活动的频繁轰炸，城市落户政策的突然放松，似乎有牛市卷土重来的迹象。

另一方面，北京等一线城市的房价在过去两个月开始停滞。国家行政公积金中心发布“认房还贷”通知。三四线城市还在冻，房子还没炒，因为城市政策还是主基调，炒房者越来越少，棚改货币化放缓，面对优惠活动和利好政策，刚需者不像以往一样疯狂，反而更害怕在高位接盘。,

01 一二线房价大起大落不容易

02 刚需不看房价看利率

两个朋友在猫哥、房贷利率的高低真的有这么大影响吗？,买了半年的房子，还借了200万元。抵押贷款的利息成本是一辆特斯拉。猫哥明白了每个人的解释：

假设小黑和小白为首套，贷款200万元，等额本息，基准利率4.9%，还款期限30年

小黑的房贷利率比基准利率低15%，基准利率为4.17%。可以计算出：

小白房贷利率比基准利率高10%，基准利率为5.39%。可以计算出：

利息差额：2038528.45—1508328.14=530200.31元

不仅月供增加了1000多元，小白还比小黑多花了近53万元的贷款利息。如果你买了一套总价300多万的房子，就相当于小白最终付出了10%以上的成本，这绝对不是一个小数目。

03 如果房贷利率继续下调,现在入手合适么?

目前，北京大多数银行的首套房基准利率只是上浮10%，二套房上浮20%。广州四大行首套也跟随下调，只上浮至10%，深圳四大行是15%，其中上海比较优惠，大多数银行贷款利率已经是95或9折了。

可以看出，从四大一线城市来看，整体房贷利率都在悄悄缓慢下调，新一线城市也紧跟其后，例如，杭州，厦门，南京，等城市也出现部分银行下调首套房贷利率，幅度也在5%左右。当然也有例外，例如的郑州，武汉，首套房还是上浮25%-30%，但毕竟这种重点调控城市还是少数。

在未来房贷利率趋势逐渐下降情况下，对于咱们购买首套住房的刚需来说肯定是一个利好，大家贷款的利息付的越来越少，这时出现了一个问题，如果我贷款买房后，银行又下调了房贷的利率，我之前的房贷利率也会下降吗？是不是我也能享受到利息的优惠呢?

首先，咱们必须了解一下决定住房按揭贷款利率的两个因素：

● 一、央行的基准利率

● 二、上下浮动的比例

利率=基准利率*浮动比例

04 什么是央行的基准利率？

基准利率是由中国人民银行调整的，目前，5年以上商业贷款的基准利率为4.9%，各家商业银行的利率都是以基准利率为基础进行上下浮动。

也就是说，如果央行的基准利率上调，商业银行也会跟着调整，咱们贷款的基准利率也会跟着上调，利息成本肯定会增加。如果央行基准利率下调，咱们也会跟着下调，利息成本就会减少。

05 什么是浮动比例？

浮动的比例是由各家商业银行在一定范围内自己决定的，不同的银行浮动可能不同。如果银行上调浮动比例，咱们已经拿到手贷款的朋友不用担心，就算银行上浮到30%也和咱们没关系，不受利率浮动的影响了。

比如，你办理了200万30年期限的房贷，A银行的利率为基准利率上浮10%，那么你的贷款利率就是4.9%*1.1，也就是5.39%。

之后A银行为了吸引更多的人贷款，把贷款的利率调整为基准利率下调20%。这时候你的朋友去办理200万30年期限的房贷，利率就是4.9%*0.8，也就是3.92%。

而此时你的房贷已经放款，就算你贷款的银行折扣再低，你的利率也不会再调整了。但是，反过来如果A银行现在上浮基准利率到30%，你的利率也不会再上调，就很划算。

猫哥想说，央行的基准利率短期内不会轻易调整，也就是大家主要关注银行的房贷利率趋势就行，目前最低的城市一般是9折左右，不过这个折扣短期出现在一线城市的可能性不大，政策上可以看出，房价不允许大涨，泡沫太大就有风险了。但是直接猛烈打压行吗？肯定也会出风险。

最好的办法就是从房贷上慢慢松绑，以时间来换取空间，通过调整利率来遏制房价快速上涨，一旦出现销量下滑也可以下调利率来托底。数据显示，目前全国首套房贷款平均利率为5.56%，已经回到去年4月份的水平，对于不急需住房的朋友来说，历史上房贷利率最低是85折，我们不求利率最低，在9折或者95折再入手是相对理性的，如果你所在的城市利率上浮在15%以上的话，可以再等一两年，先攒足现金，因为未来一二线城市缓慢下调到基准利率是大概率事件。