前几天，一个是其他酒店品牌开发总监的朋友给我发了一份他即将签约项目的投资评估报告。随附的“酒店回收期估算表”引起了我的兴趣。(见下图)
这个品牌目前还不是一线品牌。项目位于东北某三线城市，投资者希望成为该品牌推出的中端产品。报告PPT来自其品牌模板。我不想对这个品牌的产品和未来发展有任何期待和判断。因为在大数据技术的加持下，各大网站上的广告，只要你搜索到相关的词条，相关的广告就会准确的进入你的眼睛。如果不懂推送原理，肯定会认为这个品牌的实力一定很突出。但事实并非如此。所以，我只想用这个报告从数据计算逻辑上做一个真实的呈现；至于品牌这个话题，我们有时间会在后面的文章中为大家讲解。
通常，当投资者想加入一家酒店时，商店会向投资者提交一份酒店回收期计算表。这个计算表包含了很多数据，比如：房间数、入住率、平均房价、单间投资成本、单间平均运营成本、租金成本、一次性加盟费、设计费、品牌加盟管理费等等。但是恕我直言，真正理解这个计算表的计算逻辑的人并不多。如果不理解这种形式的计算逻辑，对酒店相关人员和投资者来说都是极大的遗憾，尤其是对投资者来说，会有很大的投资隐患！
现在我们从投资人的角度来看一下这种形式，具体分析一下“项目投资单间装修费”这一项(也称“单间投资成本”或“全店单间成本”)。一般来说，这笔投资应该包括：装修工程(包括客房、大堂、电梯、门卫、办公室、辅助用房等)的总费用。)，水电工程，外部显示屏，消防，家具和其他材料/房间总数。如上表所示，项目装修资金6万元/间，也是中端酒店。如果按照以上内容计算，似乎装修基金供不应求。但今天我们只讨论计算逻辑，不考虑品牌出于任何目的给出的数据。我们要还原表格的真实性，不要对表格中的数据提出太多异议。用什么样的计算逻辑推导出这样的形式？如果我做这个表格，会添加哪些主要数据？
让我们玩一个有趣的数学游戏。根据上图提供的数字，我们在实际酒店运营中按照合理的算法重新计算。通过重新计算数值和对比表中的数值，相信投资者会对自己项目的真实情况有更清晰的了解。作为投资者和品牌，他们在合作之前，无疑会从自己的角度向对方展示自己最好的情况。但作为投资者，我们需要更加理性思考。酒店里的门外汉可能会对这样的专业计算产生心理抗拒，认为这样的数据太专业了，根本无法理解。其实不管你专业与否，经济原理都是一样的。当你撕开茧的时候，你会发现，不管生意有多大，有多小，都是一样的道理，只是有些生意投资很少；有的虽然投资大，但其实作为投资人，我们都在追求投入产出比，产值越高越好。有了这个前提，下面的任何公式都将不再是让外人晕头转向的技术术语。(另外友好提醒：表中没有反映所得税和折旧费用，所以我会在下面的计算中加上这两项费用)
酒店回收期测算表:(我们尽量避免使用术语，以便每个人都能直观地理解)
1.项目总投资=房间总数*单间投资成本、初始费用、设计费、工程支持it技术支持保证金=60 * 60000 96000 57000 20000 10000 20000(此项目不可追加)=380.3万
2.房间收入=房间数*平均房价*入住率*365
60 * 190 * 85% * 365=353.7万
3.年毛收入=客房收入/95%(有限服务酒店一般客房收入占90% ~ 95%)
353.7/95%=372.3万
4.年度运营成本=客房数量*每间客房的品牌运营成本*365
60 * 60 * 365=131.4万
5.年度品牌管理费=年度总收入*3%
372.3*3%=11.2万
6、年折旧摊销=项目总投资/10年（加盟期）
380.3/10=38万
7、年费用合计=年折旧摊销+年管理费+年运营成本+年租金
38+11.2+131.4+0=180.6万
8、年税前利润=年总收入-年费用合计
372.3-180.6=191.7万
9、年税后利润=年税前利润-所得税
191.7-191.7*25%=143.8万
10、现金流=年税后利润+年折旧摊销
143.8+38=181.8万
11、投资回报率=年税后利润/项目总投资
143.8/380.3=37.8%
12、投资收益率=现金流/项目总投资
181.8/380.3=47.8%
13、投资回收期=项目总投资/现金流+装修期
380.3/181.8+0.5年=2.59年
以上数据均来源于表格。另外又额外加上了投资回收期一项公式，这个粗略的算法可以让投资者更加直观的衡量投资收益情况。这样一份测算表即使我加上了某些数据 ，是不是也很让人心动——品牌加盟费用低、管理费用低、设计费用低……总之，一切费用都很低，收益却很高。但是一个理智的投资人，其实要考虑的因素应该比我的测算展现出来的更加细致理性才可以。一个项目，可以说每一个动作都是和你的钱袋子挂钩。
除去我们看到的理想化的测算以外，作为一个投资人，起码最少还要从4个维度去考量要加盟的目标品牌：
1、品牌知名度。
2、酒店运营能力。
3、会员池积累。
4、目标品牌与市场目标客群的匹配度。
如果上面的几条都不具备，你还会加盟这个品牌吗？没错，你看到很多广告上的酒店品牌这些条件都不具备。那么酒店投资人应该具备哪些能力才能降低风险？我将在接下来的文章中给大家解答。
欢迎您的浏览，如果您有相关酒店问题咨询可以与我私信。不论您要做的酒店品牌是否与我有关，我会尽力客观公正为您解答。谢谢！
