我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自【雕叔谈楼市】微信公号 | 粉丝提问，买房问题请在公众号提问

提问：你好刁叔叔。如何看待福田区严查实际居住情况？1.看新闻只针对福田区。其他区会查吗？2.看新闻只查小学的实际居住地，初中会查吗？3.这是真的检查，还是可以通过一些小技巧来完成？4.对小型学位房有什么影响？

回答：关于这个消息，年年说，年年不能落到实处。据我了解，福田区有抽查，但概率很低。房子如果已经出租，为防万一，可以在出租房里放几件小孩的衣服和生活用品，同时交待租户，有人上门核查统一口径即可。大家都心知肚明，走过场而已，谁会故意为难呢，我从没听过因为这个原因报不了名的。只能明面上喊一喊不能落地的政策，对小户型学位房价格不会产生影响。

提问：你好，刁叔叔。我有大约130万现金。我有一个两居室的家庭，住在宝安的番神区。红皮书在手。我的孩子在三年级。今年打算给孩子买一套初中学位房的小公寓。最好的价格在250万到350万之间。目前，我计划从三所初中中选择：1。宝安中学，TATA公寓里最小的公寓(工业用地)；2.龙华峰中学，乾隆满海宁北区最小的公寓；3.宝安实验学校中学太华园小公寓或其他老式住宅小区。这三种选择的优缺点是什么？你有什么建议或者有什么其他的建议吗？目前暂时不想搬周转区的自住住房，担心买卖会比较困难。谢谢你

回答：你好，感谢赞赏！ 1.公寓的学位积分很低，上学太渺茫，投资角度公寓不要碰 2.高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，可以考虑入手。 3.泰华苑劣势是房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。优势是在宝安，西部热点外溢片区。如果考虑生活半径，这几个盘的排序是： 321

提问：你好，刁叔叔。西苑山院的双拼粗庄已经举办了好几年了，但是一直没有增加。现在换其他房子值得吗？还是应该简单装修住几年？谢谢大家！

回答：你好，感谢付费！熙园山院有学位利好，因为是高端项目，所以入手价相对较高。如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议别墅产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。这一波领涨的是刚需户型，建议等这一波涨幅蔓延到大户型之后，再出手换筹。

问：刁叔叔好。我和老婆是省里的深户，平时不在深圳。目前首付130万左右，月供1万多元。户口已经连着别人了，宝宝快出生了。所以考虑自己在深圳买房，最好有学区，投资(有点奢望)。如果你不住在自己的房子里，你可以接受小面积的租金。最近去黄田看满景华云朗，周边没有配套设施，但认基金很受欢迎。我还看到了蛇口荣宇，90年代的老房子改造项目，50平米的房子，50年的产权，但和太子湾学校的学位相匹配。我从我的朋友那里听说这似乎是一所未来的好学校。单价7万多元，只能贷款50%年限。只说周边有七年的装修。不知道刁大爷怎么评价这两个盘子，或者有什么建议，谢谢

回答：你好，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面

貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

提问：雕叔，有无了解过亚运城一手和二手的情况？现在天韵组团一手两万七八，那边学校配套也不错，还有未来3号延长线加持，现在这个一手价格值得入手吗？番禺来说比较便宜的，三四房户型南北对流的看起来还不错。那边还有即将开盘的中海左岸澜庭，不知你对这个板块评价如何？谢谢

回答：亚运城是一个好的投资小区吗？亚运城其实不是一个好的投资小区，真实的答案如下： 1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于“孤岛”区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律； 2、未来土地供应和“对手盘”太多，看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地，就可想而已要想把这些却与都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多； 3、亚运城“飞地”的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城（思科）这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。 4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。如果，你注重学位、关心居住环境，其实还不错，生活配套也在慢慢的起来，仅此而已。

提问：雕叔，固戍房价啥时候起飞呀

回答：已经飞完了，西部已经完成一轮普涨，不过受疫情的影响，深圳的房价该歇一会了。疫病是暂时的，我们会恢复过往平静的生活，但是之后的生活，起初会是褪去了张扬的欲望的生活，所以房价一定会停一下，然而人们总是容易好了伤疤忘了疼的，没多久，还是会该咋咋样，一切照旧。没有健康的时候，我们会只想要健康，有了健康，我们会什么都想要。

提问：雕叔您好，1200万，自住学校加投资，福田梅林一村，景田附近，南山麒麟花园，鼎太风华，这几个片区比较推荐哪个。

回答：1.梅林一村是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 2.麒麟花园的风险在于社区的老化和生源质量的降低，今年的中考排位，麒麟中学下降的很厉害，来自南外大冲，科华，中科院先进实验这些后起之秀的冲击才是最危险的。如果孩子还小，麒麟花园不妨等一等，如果麒麟中学连续两年成绩不稳定，老旧的麒麟花园必然维持不住高价，只是那时你还有购买的必要吗？ 3.鼎太风华自住，流动性，升值潜力都很好，是中产阶级喜欢的楼盘。未来也能跑赢大盘。这几个楼盘优先鼎太风华。

提问：雕叔您好； 1）个人情况：95年，去年研究生毕业来深，在南山高新园上班。已落户有房票，已买车，个人年收入不到20w；2）预算：父母提供500w现金，总价在800-1000w之间，因为我目前收入不高，需留3年左右房贷；3）需求：地点南山（或宝安），为了投资。从自身而言，有车对地铁无刚需、单身对学位无刚需，主要是为了上车，纯投资属性，可接受自己在外租房；问题：1）因父母希望减轻我换贷压力，提出五成首付，买房自住，但我希望买房投资，首付和父母商量改为三成，总价可抬高一些，请雕叔建议总价多少符合我的情况；2）目前打算参与华润城四期，但概率小，所以请雕叔根据总价推荐具有投资属性的二手房小区，谢谢指点。

回答：您好，纯投资角度考虑建议入手2套，一套自住，一套投资，租金也可以缓解一部分月供压力。留足3-年月供。虽然目前你不依赖地铁和学位，但是这2个因素在房产升值中占很大比重，可以多关注。自住推荐南山：南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势/房龄新，面积大，居住体验好。不足/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势/房龄新，靠太子港，不足/周边配套设施一般，还需要2-3年改善投资推荐宝安：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。

提问：请问雕叔，我这样计算对不对，今年初在龙岗买了一套房，总价410w，首付+各种杂费税费合计130w，贷款287w，每月还款1.6w（等额本息）。如果我在三年后卖掉此房，我的直接成本是130+1.6*12月*3年=187.6w，剩余未还款本金274w，那么我必须卖187.6+274=461.6w才能保本，否则就亏本，请问我这样计算对不对？请指正，谢谢。

回答：租金收益没有算进去，如果再锱铢必较点，首付和利息每个月放银行的理财收入也要算进去，机会成本也是一种成本。

提问：雕叔:好！我目前在虎门有一套房，深圳无房。工作在西乡，想置换深圳的房子，但虎门房在穗莞深城轨口300米，穗莞深9月30日就要开通了，我是等开通之后有了升值再卖，还是马上就要卖了？

回答：城轨的通勤价值要弱地铁很多，虎门站也不是离深圳最近的站点，加上开通前价格已有透支，所以升值幅度肯定达不到你的预期，不过既然再过一个月就开通了，不妨再等等，等开通之后趁着一波热度适当加价出手。