广州人，你觉得清远怎么样？
一直以来，有两种观点：
其一，广清一体化持续推进中，广州到清远买房的，越来越多；
其二，清远虽然被誉为广州的后花园，但实际上，广州到清远自住置业，并不现实。
在这两种观点持续存在的同时，清远楼市现状如何，在广青一体化背景下，清远是否真的承担了广州购房者的外溢需求？
带着这些问题，不久前，地产少年在清远的几栋楼里炸开了锅。
我们试图，还原一个真实的清远楼市。
1.
第一个关注点，是不少人所关注的，也就是广州到清远买房的比例。
这次我们踩的清远楼盘集中在盐湖新城或者周边地区。
燕湖新城作为清远的规划中心，其发展在一定程度上决定了清远的发展。
根据清远市相关部门规划，作为清远未来的城市中心，将背靠珠江新城建设，预计总投资2000亿元，累计投资544亿元。将汇集顶级资源，将燕湖新城打造成为清远最新的金融、商业、文化、休闲中心。
目前，科技馆、市博物馆、博物馆、图书馆、青少年活动中心等“四馆一中心”建设已经启动。
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而在我们的踩盘过程中，发现这样一个核心规划板块，当地人的认可程度还是相当大，在本次踩盘的四个楼盘当中，综合来看，清远本地买房的比例占到了6到7成。
而原本不少所以为的广州买家，至少没有我们踩盘之前的想象那么多。
对于这样一个困惑，究其原因，主要有两点：
其一，燕湖新城的规划虽然不错，在广州买家和清远买家心目中当中都有一定的认可性，但单从距离和通勤来看，广州买家入手该板块，并非首选。
其二，比起燕湖新城，在清远置业的广州买家，从投资价值和出租的多个因素来看，绝大多数会选择清远长隆或者是临广一带。
如此一来，就显得燕湖新城的广州客群，并不突出。
这一点，实际上也和整个清远的广州置业情况，有点类似。
换句话说，清远楼市有自己的区域侧重性，纯轨道旁和长隆等板块，才是真正承载广州客群的地方。
2.
第二个关注点，是清远是否真的适合广州买家入手。
我们分正反两个方面来看。
先看正面的。
其一，广清城际铁路作为珠三角地区城际轨道交通网的重要组成部分，意义重大。
广清城际广州北至清远段于2012年11月22日正式开工建设，正线全长38.123公里，沿途设花都站、乐同站、狮岭站、银盏站、龙塘站、清城站共六个站点。广清城际一期将于今年10月份开通运营，设计时速200公里，届时清远到广州北站仅需25分钟。
目前，广清城轨一期（花都北站至清远站段）将于年内建成通车。
其二，除了城轨，地铁也纳入了清远的交通规划当中，相关信息显示，目前规划了两条通道无缝接驳广州地铁。
一条通道为规划中的地铁24号线，也是8号线的拆解线，将从广州北站再向北直达清远。
而18号线将会延伸至清远、中山、珠海、澳门，加上广州，可以说，一条地铁，将会串起半个大湾区。
按照《广清轨道交通衔接概念规划》来看，广清一体化的交通衔接将多达7条：
2条高铁+1条国铁（京广高铁、广清重高铁、京广铁路）、2条城际铁路（广清城际、肇清从城际）、2条地铁（广州地铁18号线、地铁24号线）。
对于清远的规划落地，部分专家也认为，广清城际等轨道交通项目的开通，对清远的地价和房价有较大的拉动作用，也有利广清一体化的推进。
当然，广州到清远置业，也存在隐患。
首先，广清城际的开通，只能拉近广清之间的距离，却很难实现候鸟生活。
和广佛线不同，广清城际的站点，并不是全部集中在居住密集区，即便是按照二期的广州站点来看，要实现和广州中心城区的无缝衔接，还需要经过其他线路或者方式的换乘。
即便是相对距离较近的白云万达一带，时间成本和通勤便利度，也有待提高。
换个角度来说，只有真正解决异地就业的通勤问题，才有可能实现真正的广州买房，清远上班。
另外，清远是属于人口净流出状态。
什么是人口净流出？有这么一个公式，一个城市常住人口x万人,户籍人口y万人,x-y<0 ,则为人口净流出城市。
而清远，正是如此。
数据显示，截至2019年末，清远全市户籍人口446.1万人，常住人口388.6万人，人口净流出57.5万。
这样的情况，要吸引广州买家，并不容易。
3.
最后，说两个我们踩盘当中发现的信息点。
第一，清远现阶段的产品品质，做的相当不错。
无论是大牌房企，还是本土的开发商，众多楼盘的产品力都肉眼可见地做的不错，按照对清远楼市比较熟悉的媒体来说，清远的房地产市场正迈入一个新的产品周期。
一方面，清远市场智能化、科技化等产品开始出现，另外在户型、空间等多方面也都有所优化升级，在本次的踩盘几个楼盘当中，甚至能够感觉到，相比广州的绝大多数品质楼盘，在品质打造上，都不会有太大的差距，甚至持平。
第二，清远的房价体系，处于一个扁平化阶段。
以清城区为例，虽然各板块之间在配套、学区、商业、生态等等各种资源上以及城市建设上有着或多或少的差异化，但价格并没有太大的差异化，均处于一个8000到10000左右的水准。
看回数据也是如此，以当周的网签价格为例，清远市清城区重点板块东城区、旧城区、新城区网签均价分别为8205元/㎡、8539元/㎡、8374元/㎡。
第三，清远的成交面积，比较集中。
在市场上，清远楼盘的主力推货面积，大多集中在100平米左右，而据现场的销售人员介绍，从成交情况来看，100平米左右浮动的面积段，恰恰也是楼盘的成交主力面积，尤其是三房单位。
那么数据呢，据克而瑞相关统计，2020年前7个月，90到100平米的成交套数为5503套，100到110平米的成交套数为5031套，110到120平米的成交套数为5436套，120到130平米的成交套数为5090套。
这四个面积段的成交套数，占了整个清远市场成交的63%。
可见，清远楼市，有着自己的特殊性。
