济南第二轧钢厂原址旧厂房将改造成CBD文化中心记者王峰摄
在叶公南路济南第二轧钢厂原址，旧厂房内的钢梁、门座式臂架起重机和红墙仍完好无损，但全厂已被改造成热门工地。根据规划，它将被改造成中央商务区的文化中心。
近年来，从西固会馆到西街作坊，从C17到D17，再到广友茶城推出的茶文化创意产业园，旧厂房的改造似乎始终与文化创意产业有着不解之缘。北京798的成功给济南的文化创意产业带来了巨大的影响。但是，根据记者的调查，并不是每个创意产业园都能变成798。
西街工坊
自身难以维持只能靠集团其他生意“贴补”
西街车间，原名济南皮鞋厂老厂，主要是工字型钢架结构的玻璃箱型建筑，与老厂建筑穿插在不同的方向和角度。它最初被称为“济南的798”。园区开业时，为知名企业纷纷进驻创造了盛况。是集大学生创业孵化基地、文化成果展示、创意设计等多种业态于一体的文化创意基地。
3月20日下午，记者来到公园。在招商大厅的墙上，有48家著名品牌的商店，如冼的休闲住宅和油画工作室。然而，一名工作人员告诉记者，最早的48家商店中只有一家留在公园里，其余的都被搬走了。“现在公园还在经营三四十家，连一层楼都充斥着不满。”“近年来，单纯依靠西街车间是不可能的。因为我们是集团公司，又是房地产业务，靠其他方面的营业额勉强能维持。”
据了解，西街工坊近年来主要吸纳大学生创业者，大学生的流动性也让园区更加苦恼。西街车间的工作人员表示，最初为了吸引企业入住，园区会在租金方面设置优惠政策，甚至会给予一年或两年的免租期。但一旦到了免租期，很多企业就会退出，继续寻找下一个可以短时间免租的创意园区。该工作人员表示，随着创意园区和孵化基地的开放，西街工坊也失去了原有的扶持资金。
D17文化创意产业园
多家店铺关门歇业靠外包艰难维持
走进堤口路的D17文化创意产业园，还可以看到生产车间和一些老啤酒厂留下的旧啤酒罐。以“啤酒文化”为主，其他文化为辅的D17，也在当年被列入济南市夜间休闲单位50强。如今，这里的许多商店，“铁血将军”都在门上签名，到处出租。
医院里有一个导向牌，上面标着8家留园企业的名字。然而，记者一转身，发现这个牌子上所列的大部分单位已经转让了。
“你是来看房子的吗？”在园区北部的餐饮休闲区，一位工作人员主动与记者聊天，称自己是园区的承包商，他所工作的企业负责了园区一半以上的外包和租赁。他说：“D17文创园刚开始还很红火，后来逐渐降温。”他说，后来园区找了他们的企业一起出租开发，还在营业的单位被他们租出去，租户每年都要向管委会缴纳一定的费用，这也是D17目前的主要收入。
随后，该人打开了几家拟转租商铺的大门，带记者查看内部环境。“租金很容易商量。如果你觉得空间太大，我们也可以帮你剪。”据这位人士透露，目前生意不好，他们也没有更好的方法，只能压低租金吸引客户。
如何发展
[商户说法]
园区运营多靠单一招租模式与周边互动尚待提高
采访中，记者发现，目前济南大部分文化创意产业园区主要依靠传统的租赁模式，少数园区通过举办展览和活动创收，收入来源单一。
“我希望这个公园不仅会被重新规划
的规划等方面，提供一个明确的发展章程。”在位于少年路的鲁丰纸业文化产业园内，杨菲经营一家名叫“品艺雅然”的画室，她表示，当初装修画室时自己托人从石家庄运来切割机，将四间原本是省造纸厂东厂纸浆池的房间打通，改造成工作室和培训室，现在画室内还摆放着当年用来搅拌纸浆的涡轮机，凸显出一种工业文明的美感，“要是整个园区能营造出适合的外部环境和文化氛围，对企业的吸引力就更强了。”“我们很遗憾当年没能留下一台造纸设备，不然哪怕是摆来参观都很有味道。”鲁丰纸业文化产业园办公室主任方先生表示，自2003年造纸东厂停产以来，基本是清运一批设备，就租出去一批厂房，如今的幸福时光KTV、丛建筑国际跆拳道教育研究院都是十几年前就入住的。“当初也没个规划，就是谁来租就让谁进，但发展到后来觉得不行，得有个定位。”方先生表示，从2014年起园区定位为文化产业园，但也不是只做单一文化产业，快餐店、酒店、羽毛球馆等都涵盖其中。
“据我们了解，大多数入住的企业经营状况还不错，只有一家医院拖欠过租金。”方先生说，未来打算依托离护城河、大明湖近的优势，打造一个以水为主题，集吃、住、行、游、购、娱为一体的产业园，目前还在设计论证阶段。
[专家说法]
文创产业链亟待梳理优化园区有形更要有魂
“目前的一些文化创意园尽管冠以‘文化’之名，也招揽了一些文化产业，但只能说是商业中掺杂了文化元素，还算不上真正的文化产业。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示，文化经营不同于其他，没有具备较高文化层次的专业人士对文化需求的研究和梳理，没有对产品、建筑、活动形式等全面的探讨，没有因地制宜的设计和规划，只简单粗糙地模仿，是很难打造济南的798的。
在他看来，产业集聚态势的形成，离不开大规模的产业链与完善的配套服务支撑，既包括交通、内外环境、生活配套等硬件设施，也涵盖企业孵化、技术支持、人才培训、财务法务、融投资对接等各个环节。凡此种种，都考验着园区的管理能力和运营水平。
此外，济南的文创园要聚集更多人气，还需加强周边的配套建设及文化生态圈的培养，夯实文化根基。相对北上广等地，济南当前仍缺乏文化创意管理型人才及文化销售型和高科技型人才，更缺乏善于园区运营的领军型人才。有专家指出，一个成熟的文化创意产业园区的服务内容应涵盖产品孵化、展示推广、技术服务、人才培训、投融资等文创产业链各个环节，通过有效的管理机制和中介组织整合共享资源，实现园区整体竞争力和产业实力的提高。
