前阵子有媒体问万科做新业务的原因。于亮回答：万科巨大的体量总需要做一些研发和创新。这并没有太多的原因
当然这没问题，但万科对这些的创新目标或期望也很高。于亮两年前宣布的万亿企业，也是基于产业链上企业的孵化，才达到这样的万亿市值。
所以说到底还是有原因的，只是不是外在说的
想要找到一个事物的内在逻辑，如果找不到从上到下的逻辑，可能会从底层开始找，也可能会看到一些差异
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说起来挺有意思的。也许你能从一件事上看出一点端倪。弟弟做自媒体很久了。大概四年前写了一篇房地产观察，其实是一件小事
当上海万科试图成为他的翡翠产品线时，埋下了伏笔。这预示着企业也在酝酿一个软方案，叫翡翠联盟
由于万科玉石产品的存在，我想当然地认为玉石联盟为玉石产品增加了价值
开头我提到了自己对翡翠联盟的困惑，但整体孵化逻辑也很流畅。万科想做高端，但高端产品不仅需要产品和地段，还需要软服务作为支撑
万科物业过去以服务需求和改善为主。玉部要想成为未来的气候，当务之急是成为玉盟
所以，就像万科规划的热带雨林一样，翡翠联盟也成为其中一个分支，从而落地。我后来没有跟进，因为在我的逻辑里，这大概就是万科做了一个服务，然后促进销售的事情。
因为在那之后，一些开发商确实又做了类似的事情，而且同样雷声大雨点小。但我万万没有想到，五年后，当我再次看到玉盟的时候，我呈现了另一个场景
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与翡翠联盟的最新接触是在万科项目线下的会所
其实翡翠部把服务放在会所的逻辑还是挺好理解的。因为高端用户对俱乐部最需要，但对运营商来说也相对无味。内容匮乏，运营成本高，人才流量大.导致服务失败
翡翠联盟处于这个位置，本质上也占据着先天心理的优势
但是当我调查悄然间发现这一家机构正在重新定义我们似乎很熟悉的会所空间翡翠联盟五条线下的会所服务区时
从概念上来说，它包括了这些大部分的部分，他难得的地方在于如何将这些看似想象的东西付诸实践
目前上海共有7家会所，其中翡翠联盟雅宾利的用户占比35.9%，业主数量最多，会所最齐全
除了许多人熟悉的健身模块，还计划了一些有趣的形式
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比如有一块空间是给业主专门用来洗菜洗肉去处杂质的
还有全国第一家flowerplus花+线下实体店，不定时还会根据星座送业主鲜花束
还有专门从台湾请来老师团队，进行乐研科学实作教育。让孩子们在玩耍中，就了解到大气压力、表面张力、三原色的奥妙
这些哪像是一个会所该做的事情啊，完全就是一个邻里商业中心啊
哪怕是会所传统的健身房，万科也研发了自己瑨健身品牌，单纯的泳池在翡翠公园还孵化出了潜水训练的服务
国内商品房90%的项目会所都会定位成：
“游泳健身了解一下”
因为这些是最安全也是最稳妥的，对于高端类项目也的确需要这样私密的运动空间
但是这一头都是运营商的噩梦，日常的维护和使用成本加上不是那么高频的使用频率，导致往往到最后项目上直接甩手给了运动健身中心。而健身中心日常由于收入不高，伴随着时间的推移也就做的越做越差
一般这个时候开发商的补贴大概只能解决短暂的时间问题，后续的问题同样会逐步暴露出来
这个问题这么久以来都没破，也许是不在乎这点收益或者不在乎这点面积，反正会所在中国房地产发展过程中80%是被低效率利用的
而翡翠联盟解这个局的方式却是从最复杂的地方入手：直接主导会所内业态
或许正这样独立的组织，从一开始翡翠联盟就没有把它仅仅当做一个运动空间，所以我们可以看到，整个线下比例，游泳健身的区域只占到30%，而70%的比例设置了和住户生活有关的周边业态
但是同样的，你会问，那这些合作商家凭什么进来，这么差的位置以及这么弱的人流，商家进来的理由是什么
而到这里或许就可以看出万科孵化出来骨子里带有的基因
翡翠联盟重度参与到商业空间的运营内，针对于业主需要的产品业态，翡翠联盟或者在前期空间规划或者后期的运营上给予团队力量的支持。
比如在翡翠雅宾利非常火的虎杖的品牌，就是万科团队自己派人在加盟商培训三个月之后调回帮助品牌共同运营，这样的耐性和态度，在如今来看已经非常少见了
而在翡翠联盟里非常常见。这么做是为了让商户更加多的了解用户需求，从而增加用户粘性和消费力
但是你会问，翡翠联盟怎么知道用户的需求呢
翡翠联盟曾针对近1000名高端翡翠系业主，做了一份关于人居服务需求的调研问卷，根据业主需求，适配社区配套服务
万科业主对于人脉和资源的渴求度相当高，并且对于自身和下一代的学习教育也是投入较大的精力
道理也很简单，万科这个项目占据了人流的入口，翡翠联盟根据住户做深度的调研，根据用户的需求直接反馈在运营的实体空间内
有意思的是，翡翠联盟称呼这些合作伙伴叫基因伙伴，目的也是希望大家能够背负共同的基因和诉求来规划这样的空间
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这一步迈出去其实挺不容易的，因为说实话你挺难在半年的时间内证明你是对的，而很多时候物业拥有者，也就是开发商的耐性不会超过三个月
但是破这个题的翡翠联盟很不容易的坚持了下来，中间各种曲折波动就不说了，但是坚持下来的蝴蝶效应就非常明显。当线下空间可以运营起来，可以反补线上的人气
什么意思，很多的高端圈层最后沦为空谈的重要理由就是大家根本对你没有信任感，大家都见过世面谁不知道你想忽悠大家弄这弄那
但是在翡翠联盟中，线上线下是打通的，基于高频的线下空间体验服务，用户对品牌的距离感是不大的，所以在翡翠联盟的线上服务，是比较容易嫁接各种俱乐部活动的
从小里说，线下的所有业态都可以在线上解决，并且同步延长各种服务
比如刚才我们看到的花店，在线上就开设了花艺培训班，这不仅仅是对用户的服务延长，对实体店来说也同样是产品的衍生和品牌的二次渗透
往中里说
联盟的会员也可以定向享受万科品牌带来的各种服务
再往上一层
就是真正意义上的资源对接了，这一块就是高端服务最强势的资源面块。所以各位感受得到，依赖线下的盘活，整个线上的服务也咬合的非常紧密和层次感
目前翡翠联盟的线上服务，主要依托自有公众号，在“会员权益”里，就可以看到全部线上服务的模块，通过微信/电话联系专属的翡翠联盟大使，就能在家里提前预约报名
而后面，当你一件事努力之后，其实外力也给到他额外的帮助
在上海之外，翡翠联盟现在已经铺设到无锡、盐城等8个城市，各个城市间的会员相互也就有了交流的可能，所谓的圈层效应某种程度上也就这样构建了
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我们追溯翡翠联盟做事情的源头，有几个因素其实密不可分的
第一，重视用户，翡翠联盟坚持从需求端出发，根据用户的实际需求做产品落位，这刚好是高端用户最需要的模式，也同样是传统房企最忽略的地方。根据坪效和客户满意度指标，一年甚至半年更换迭代一次，从而给到用户足够的惊喜
第二，重视商户，我们都知道空间核心提供的是服务，而商家如果做不到高端用户的需求，空间被遗忘也是大概率事件，翡翠联盟前端和后面的重度参与也就让这一切变成了可能
整体而言，翡翠联盟就像是一个轴承，带动着这两大群体一起滚动往前走，而需求积蓄好之后，更大的利好开始显现
在翡翠联盟的趋势下，万科翡翠系旗下的会所，空间资产价值开始增值，不论是持有还是出售都有了更高的可能
当然你可能还会问，难道翡翠联盟就是给人做嫁衣的么
当然不是，而且恰恰相反，这样的一个轴承，如今也实现了自我盈利。翡翠联盟在落地的四年里，在2017年开始实现内部打平，且在2018年真正意义上实现了盈利
另外我们也可以看到，翡翠联盟同步也在去万科化，对外输出的内容并非完全依赖万科的品牌，而翡翠联盟自己，也在2019胡润百富至尚优品评选中，荣获“最青睐的高端地产服务运营品牌”奖项
换句话来说，仅仅翡翠联盟这四个字，也有了品牌效应
据所我知，翡翠联盟目前开始属于品牌承接外部非万科系项目以及同步开始管理理念的输出，很明显，产品链开始拉长以及业务范围也开始越来越广
这一条轻资产的产品模式，我们可以轻而易举的看到未来的扩张之路
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好了，说到这里，我不知道各位是否可以窥视出万科孵化新业态的重要逻辑
从翡翠联盟可以看出两个重要因素，第一基于所有的创新研发都基于用户的真实需求，和客户满意度
我不知道各位发现没有，最近2年，越来越多的资本开始发现根据商品房围合而成的属地成为最强且最价值的流量入口，越来越多的资本想要蚕食这一块
毕竟稳定且有持续购买力用户的载体，除了小区内，似乎也没有第二个更好的选择
而这里面毫无疑问万科是最大的资产持有者。当万科发现了自己的宝藏之后，一切创新研发只要是针对用户需求做的，那就没有问题
第二也是很重要，万科对这一块新业务的考核只有一条标准，就是一定期限内的自我盈利和财务独立
这条底线设置好并且下放之后，会自然而然的逼迫创新团队在服务用户的同时找寻自我盈利的模式
这也是为什么我说翡翠联盟前面一年的辗转就不说了，其实我们肉眼可见的发展阵痛，但是这种阵痛是万科给予的，只要能突破之后就能够快速的扩张
这样的初心本质上也和很多房企不同，大量的房企做创新只求可以给项目带来单价和速度的提升，对本身其实不太关注，这也导致了大部分所谓的创新要么是营销噱头要么就是鸡肋，这里面有很多的理由，但是归根到底是内部考核没有以营利作为诉求
很显然，万科是将自己优势和行业机制看的最透的一家房企了，从这个层面或许就可以回答为什么在创新的总是万科
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其实在资本这个赛道，很多做投资的都是反反复复问创业者两个问题：你的用户是谁，以及你做的事到底有没有价值
无数创业者终极思考的命题，我认为同样也需要问问房企内部的研发团队。为真正的用户做真正有意义的事情，这个或许就是房地产下半场的终局
万科的万亿市值之路，从一个个像翡翠联盟一样的个体，一旦开始，就没有结束
以上为正文，来自卢俊
