于今/文攀西/编辑
存量时代，物业管理企业逐渐从开发商的附属角色走向舞台中心，通过上市融资抢占规模先机。3月11日，融创服务(01516.HK)发布上市后首份年报。2020年，其营收和净利润分别为46.23亿元和6.2亿元，同比增长63.5%和129.8%，其中三年净利润复合增长率高达152%。同时，公司管理规模再创新高，管理面积同比增长155.1%至1.35亿平方米，稳居十亿美元阵营。
除了规模扩张，优质服务一直被视为融创服务的核心战略之一。财务报告显示，由于第三方项目增加，融创物业管理项目组合更加丰富，住宅和非住宅业态服务内容不断延伸。值得一提的是，公司还在深挖社区资源，下大力气建立智慧园区和智慧物业服务体系。未来计划加大对“线上线下”融合能力建设的投入。
截至目前，融创服务股价较发行价翻了一番，市值710亿港元，接近母公司融创中国市值的一半。财务报告发布后，申万宏源、傅锐、野村、瑞信、CICC、美国银行等投行先后将融创服务评级调整为“增持”或重申“买入”。未来，增值服务将成为企业估值的重要锚点，融创逐点探索城市服务的战略将使公司在资本市场获得更多关注。
净利、股价翻倍增长 资本市场看好增长空间
近年来，房地产企业加速进入物业服务新赛道，纷纷推动上市融资，而资本市场更关注企业上市后的业绩。根据融创服务去年11月上市后的首份年报，2020年公司营收同比增长63.5%至46.23亿元，三大板块业务收入结构持续优化。
截至2020年末，融创物业管理服务收入同比增长141.6%至27.74亿元，占总收入的60%，较去年提升19.4个百分点。此外，在非业主增值服务收入与上年基本持平的同时，社区生活服务逐渐发力，收入同比增长65.2%至1800万元，新的经营业绩逐步显现。
值得一提的是，2020年物业管理服务和社区生活服务毛利率较去年分别增长9.8个百分点和11.7个百分点，推动公司整体毛利率提升至27.6%，超过2019年百强物业公司平均毛利率24.02%。
在收入稳步增长的同时，融创服务的净利润将在2020年翻一番。财务报告显示，2020年公司净利润为6.26亿元，同比增长131.8%，净利润率为13.5%，较2019年提高4个百分点。对此，融创服务表示，公司净利润的增加是由于规模效益、成本控制措施带来的毛利率增加以及成本控制措施带来的管理费用占总收入比例的降低。
此外，2020年完成对开元物业管理的股权收购，推动融创服务资产价值大幅提升，较2019年末增加106.86亿元至129.5亿元。同时，由于上市募集资金和经营产生的现金流，报告期末公司现金流充裕，较2019年末增加82.88亿元至93.79亿元。
对于上市企业来说，企业的利润水平和现金流在很大程度上决定了资本的青睐。上市后，融创服务市值翻倍，被美银证券、申万宏源、CICC、瑞信、野村评为“买入”或“增持”。其中，CICC给出的理由是“基于g
，增强潜在投资者信心。内生外拓同步推进 收并购扩张争夺规模效应
在物业服务这一新赛道上，规模依然是竞争焦点。2020年,融创服务管理规模高速增长，在管面积为1.35亿平方米，同比增长155.1%；合约在管面积达2.64亿平方米，同比增长67.2%。若计算上母公司融创中国土地储备面积后，融创服务合约建筑面积近4亿平方米。
基于母公司原有业务资源和定位，2020年融创服务继续将一二线城市视为主战场，其超过86%的合约建筑面积，均位于核心一二线城市。同时，融创服务在浙江、江苏、四川、河南等省份的规模显著增加，合约建筑面积均超过1000万平方米。
值得一提的是，融创服务在项目外拓上取得飞跃式进展。2020年,公司第三方项目的在管面积占比达32.1%，较去年同期提升31.5个百分点，外拓显著发力。同时，公司新增面积中第三方来源占比高达58%，摘掉“母公司”依赖的标签。
不仅如此，2020年融创服务收购成都环球世纪和开元物业，拓宽了公司的业务版图，增强了公司外延并购能力，并进一步实现了公司架构的重新规划和调整。据了解，融创服务完成上述两宗并购之后，将原来的7大区域、开元、环融的组织架构调整为15大区域+医院事业部，并且架构更加聚焦城市深耕。
融创服务管理层在业绩会上表示，有关规模扩张的规划，公司在2021年和2022年会有一个均衡水平，其中一半来自于第三方，一半来自于母公司，在管面积的增加途径包括市场外拓、收并购以及合作。
融创服务行政总裁曹鸿玲介绍称，目前公司收并购跟进的总量有1亿平方米，上市公司的收并购如果有合适的机会也会考虑。但融创服务董事会主席汪孟德提及，现在中小标的收并购市场偏贵，融创服务未来的增长核心还是要靠自身能力和自身品牌，以及基础服务能力和运营能力来支撑。
嘉和家业研报指出，在亿翰智库发布的2020年中国典型房企销售业绩排行榜中，融创中国销售面积与销售金额均位于第五名。随着母公司业务的快速进阶，融创服务未来市场份额会得到较快提升。预计在未来一段时间内，融创服务通过内生+外拓的强劲增长，放大规模效应，在资本市场上取得较为重要的市场席位。
拓展物业服务外延 构建社区生活服务生态圈
虽然物管企业搭乘上了资本市场的东风，实现了规模和业绩的双增长，但不容忽视的是，物管行业已进入品质提升的关键阶段。在行业服务和商业模式同质化的情况下，物管企业如何突破边界，在基础服务之外创造更多的增值服务成为新的焦点。
2020年10月底，发改委会同财政部等13个部门印发的《近期扩内需促消费的工作方案》指出，要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台。同年12月末，住房和城乡建设部等部门印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提到，要推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。
在国家政策的鼓励和支持下，物业企业有了更明确的业务拓展方向。在财报中，融创服务方面表示，2021年物业管理行业仍将处于高增长、高确定性、政策快好的优质赛道。公司将把继续将高质量服务作为公司核心战略，多渠这开展第三方项目的拓展。同时，继续聚焦已布局的核心城市，由点到面的探索城市服务领域。
融创服务覆盖的城市服务领域有哪些，又看好哪些新业务？据了解，随着来自第三方项目数量提升，融创物业管理项目组合愈加丰富，除传统社区物业服务外，已涵盖包括商业、写字楼、政府机关、医院、学校、产业园、高速度公路服务站、公园、电影院园、酒店等在内的多种非住宅业态。
值得一提的是，融创服务正在深入挖掘社区资源，着重建设线上线下一体化平台，构建涵盖业主生活需求+房屋资产服务+社区空间运营的多元服务业务体系，具体为业主提供包括快递到家、家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装、文化旅游等在内的服务内容。
此外，融创服务还在加快打造智慧园区和智慧物业服务系统，即通过品质控制、数据采集和分析、物流优化等专业能力，实现车行、人行、安防、设备设施四大业务场景规范化、统一化，最终形成开放高效的数智化物业服务共享平台，实现多方共建社区优质服务。
一系列的探索并不是徒劳，融创服务收获了行业和业主的认可。在第三方机构的评测中，融创服务位列中物研协发布的物业服务企业品牌价值TOP5，以及易居克而瑞中国地产数字力TOP5物企。2020年，根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，融创服务客户满意度高达90分位，远高于行业平均73分位。
融创服务管理层在业绩会上称，下一步公司在线上+线下一体化能力建设方面将高度投入，一是建设智慧园区和智慧服务系统，二是生活服务场景线上化，三是提升内部数字化运营能力。基于上述策略的落实，预计2021年公司利润水平翻倍，到2023年增长区间仍将在30%-50%之间。
东方证券研报指出，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模将超过2.5万亿元，增值服务将成为企业估值的重要锚点。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，2020年融创分拆旗下物业板块“融创服务”独立上市，抓住了物业高估值的轮动周期，融创服务稳定提高面积管理规模，并持续丰富服务内容和质量、提升客户粘性，可在资本市场得到更多的关注。
