有这样一家母租公寓运营企业，——创业公社，经营管理着500多套长租公寓，面积只有一万多平方米，但短短两年就已经开始盈利。还有一个预测：创业公社手中的房子数量将在今年年底飙升至2800套，到2019年底将增至1.8万套。没想到，它还是一家由国有资本主导的长租公寓运营机构。
2013年5月成立的创业公社如何做到这一点？创业公社总经理刘旭富近日接受《经济参考报》记者专访，解码创业公社与国有资本在竞争激烈的长租公寓市场的三大法宝。
公寓和产业园1：1配比
“37度公寓最明显的一个特点是，目标群体主要是在工业园区创业、在科技型企业工作的大学毕业生，而不是流动性更大的农民工。”刘一步步说道。
据了解，创业公社提供两种产品，一种是创业企业和创业者的办公园区，另一种是以“37度公寓”为代表的长租公寓。目前公寓的住户中，约有3%拥有大专学历，约30%拥有本科学历，其余60%拥有硕士、博士及以上学历，年龄基本不超过38岁。
“创业公社始终以服务创业者为宗旨，所以我们集中长租公寓的核心是能否为创业者带来更多价值。”刘旭富表示，“基于此，我们的发展模式是合理改造提升集中存量物业，为创业者和创新创业企业提供‘职住平衡’的整体服务，同时为有效打通大城市通勤‘微循环’贡献力量。”
据报道，创业公社的长租公寓和工业园区总面积基本上是1: 1。这种运营模式一方面可以实现一定区域内大量房源的集中供应，价格相对可控；另一方面，它可以在“职业和居住之间的平衡”中发挥重要作用，并为居住在公园和公寓中的企业家创造最方便的工作和生活条件。
创业公社的长租公寓一般距离园区三四公里半径内，最长不超过五公里，两者之间有班车。“这种布局有利于解决大城市管理中的‘微循环’问题，有效缩短通勤距离和通勤时间，缓解城市交通压力。”刘一步步说道。
这种模式无疑对创业者有吸引力。在37度的公寓里，记者见到了来自台湾省的企业家郑。他自称“北漂”，是创业公社“台湾省驿站”的负责人，也是37度公寓的住户。他说，创业公社为创业者提供了良好的创业条件，包括三个月的免费办公空间和可靠的咨询服务.在郑的带动下，台湾省50多个创业团队入驻创业公社，其中10多位台湾省企业家入住37度公寓。
集中处置+统一管理
据刘介绍，37度公寓的房源来自政府机关和国企、集体建设用地，以及城市更新改造留下的部分资产项目。“批发式”改造出租，一方面便于统一管理，另一方面有效降低改造运营成本，可用于完善公共设施，另一方面便于统一规划，为居民提供相对舒适的“社区式环境”。
“入住我们的创业公寓，需要满足几个基本条件：一是单身，二是不与老人合租，三是不养宠物等。当然，如果住户需要租更大的房子，我们还会有其他产品。”37度公寓的“建筑经理”王旭说。
集中处置、统一运营管理有效降低了成本。据了解，王仅与两名同事就管理着37度公寓的500多套房子。
这也从一个方面间接印证了相关研究机构的结论。CICC认为
“说实话，我们觉得利用资本大规模冲刺的模式激活了市场，帮助行业快速发展，但另一方面确实推高了价格，造成了资产泡沫。”刘坦言。他表示，37度公寓集中处置、服务双创、占住平衡的模式，与分散房源的长租公寓相比，“完全是两条不同的‘赛道’”。
国有控股+市场化运作
随着企业的逐步发展壮大，股东构成和治理结构不断丰富和完善。创业公社团队除了首钢基金、中关村换股服务集团等原始投资人外，还受到京西创投、西部证券、顺龙基金、顺威资本、广药东方等大型机构的青睐。目前，国有成分占创业公社股本构成的50%以上。
经营管理团队持股24%左右，其余为民营资本。“在日常经营决策上，董事会充分授权给创业团队，‘城市合伙人’等一系列机制创新，也得到了董事会和股东会的支持。”刘循序说，董事会的信任与支持，加上按照审计要求严格规范治理，令创业公社能够在市场化竞争环境中快速发展。这不仅保证了企业的市场化活力，还实现了国有资本的保值增值。
数据显示，2017年，创业公社实现营业收入1.28亿，较上一年增长42%，成立以来的年均增长率高达127%。
“可能有人会问，我们的‘国有背景’，会不会有助于更‘轻易’获得优质项目？事实上，我们对关联交易的处理，更为谨慎、严格。”刘循序说。
他坦言，“国有背景”让创业公社在开展业务时，具有独特的信用优势，也有更多的项目来源渠道。“如我们的大股东之一——首钢基金，所投的优秀企业就是我们项目来源渠道之一。”刘循序强调说，“但对于项目本身，创业公社从来都是通过市场化竞争拿到手的。”
2017年12月18日，创业公社成为中国建设银行首批九家“入驻”CCB(建融公寓租赁系统)的企业之一，同时也是入选的唯一一家北京企业。
“建设银行拥有海量客户资源和巨额资金等优势。在国家大力提倡‘租购并举’发展长租公寓的大背景下，与建行的合作是我们又一个重大利好。我们更有信心，把创业公社做得更大、更好。”刘循序说。
