“没有验资，现有房子粗糙，均价很低，22800元/m 2，这两天登记了。”
近日，乐居获悉，已盖了两年多的上海湾农房预售证价款已支付，将于11月17日(周六)进行网上登记。
农村住宅上海湾二期实景
上海湾一次推出约545套房，分布在7栋楼(1#2#3#5#6#7#8#)，均价22800元/(空白)。与售楼处办案人员上个月给出的均价24000元/相比，上海湾实际备案价低了1200元/。
其中，Super 8成为89的小户型，总价大多在250万以内，最低单价在1.8万以上，总价从160万开始。
这个被打压两年未能成功提价的楼盘，第二次来乐居，给大家带来第一手消息。
一期卖到3万+?
小区一二手房价差没那么大
上海湾，一个农舍，位于杭州萧山区南部新城。2016年首开价格1.7-1.8万元/。
从地铁2号线曹家桥站出发，沿石新南路-陈晖路步行至上海湾，全程约1.8公里。
南部新城河网密布，生活环境相当不错。可以看到人们在河岸和桥上钓鱼。
曹家桥周边生活氛围浓厚，距离方圆1公里范围内，有南江一号、名门望族、恒达地景、绿都四季华庭等10多个小区。
萧山区南部新城实景
它最初被称为“南方沉睡之城”，人口密度很高。但在配套设施方面，南部新城一直以萧山市为依托。近日，浙江医科大学第二医院签约落户，对板块来说是一大利好。
学区方面，高桥路附近的杜南小学(高桥小学分校)、杜南幼儿园正在建设中。此外，上海湾区还有一所公办幼儿园，已建成投入使用。
但目前小规模环境有待改善，周边空地多作为菜地，在几个新社区中较为抢眼；在南三路，恒达地景小区前的空地甚至被大量垃圾覆盖。
左边是恒达地景社区，右边是上海湾一期
乐居进入上海湾一期小区，绿化各方面还算不错。目前一期高层全部交付入住，部分房源在售。一路分开的是上海湾二期，也就是现在摇号房所在的地方。
上海湾一期实景
这次是二期的1-3#和5-8#楼，其中5-7楼未售；其他建筑也卖了一些房子。
style="font-size:15px;">尚海湾沙盘图
项目销售称，“之前停卖想涨价，但一直没批出理想价格。现在的价格也还是比较低的，特别是和周边二手房比较。”
尚海湾1#2#楼实景，有部分业主已经入住
虽然前几个月尚海湾一期的二手房成交均价攀上过30000元/㎡，但目前毛坯挂牌价格多为25000-28000元/㎡，加上未满两年的税费，实际费用要更高一些。
或因此前爆出过“部分空鼓，栏杆太低，公区和样板段展示不一样”等质量问题，尚海湾二手房价略低于周边其他小区。
旁边恒大帝景二手房10月份成交均价32478元/㎡；而区域内的高端小区名门世家10月份成交均价39011元/㎡，挂牌均价更是高达49550元/㎡。
乐居参观样板房时碰到了两组客户，也是闻风赶在预售证公示前来看房的。
清扫样板房的阿姨还很诧异，“上半年不是都没人买吗？现在怎么来这么多客户。”
均价22800元/㎡ 无需验资
自住、投资购房者都动心了
据项目销售介绍，本次摇号登记并未设置验资门槛，摇中选房当天要先交30万定金 ，随后几天再补齐首付。
乐居发现，现在越来越多楼盘已经无需验资。对此，杭州新浪乐居主编上官剑表示，原来楼市行情好，设置验资门槛可以筛选客户，减轻楼盘客户服务的压力。但现在市场冷了，客户少了，降低门槛挖掘客户的购房潜力，增加登记量，从而促进最后的认购。
有购房者已经跃跃欲试，“之前也摇过新街，但是中南君奥时代就剩下最后一幢了，估计概率不大，尚海湾推的房源多，准备试一试。”工作在钱江新城，半小时的通勤距离在他看来还能够接受。
也有购房者表示想买房投资，一再咨询底楼和样板房房源情况。
销售人员表示，除价格外项目最大的亮点是现房，“摇到房源办完手续半个月左右就能拿到产证，可以直接入住。”
此外赠送面积也是尚海湾的一大优势。据销售人员介绍，130㎡户型赠送面积有30多㎡，而88中间套和89边套的赠送面积也有20多㎡。
88㎡中间套样板房实景
此前就有网友评论道，“萧山的楼盘赠送面积是最夸张的，名门世家的90㎡甚至送62㎡！”
据了解，农房尚海湾曾申领出26800元/㎡的备案均价，后因限价出台夭折。如今22800元/㎡的备案价，相比此前每平降了4000元左右。
上官剑认为，限价政策在杭州还是非常严苛。长期的限价红利也改变了购房者的预期。一些楼盘要想在严格的限价周期内有所突破，需要天时地利人和。而尚海湾所在的南部新城，周边高价地迟迟未开盘，可参照的新盘房价没有突破。
南部新城库存137万方
二手房东们压力山大
在农房尚海湾售楼处门口，乐居还碰到了隔壁竞品楼盘的销售人员来截客。
“我们还没决定是毛坯还是精 装开，如果是毛坯，单价和他们（尚海湾）差不多，2.3-2.4万/㎡左右。”该楼盘的客户经理表示。
从尚海湾、佳源湘湖印象近期批的备案价来看，南部新城的限价体系大概率是2.3万/㎡左右。
克而瑞浙江区域研展经理钱钰玲也持相同看法，“之前多个项目不动是在等备案限价明确。现在敲定了，后面项目会陆续入市，主要是同质化竞争，物业类型、产品面积段重合度都很高，竞争会比较激烈。”
2017年以来，萧山区南部新城共成交了9宗涉宅用地，总库存共计137万㎡，是杭州目前潜在库存量最大的区域。除了要现房销售的禹州项目，和刚成交的旭辉项目外，其余7个项目均公布了案名。
此前区域土地出让曾被终止，业内人士表示一定程度上体现了房企对高库存板块的谨慎。
2017年以来 萧山区南部新城出让宅地一览
随着这么多新楼盘入市，对于二手房的量价，房东的预期带来不小的影响。钱钰玲认为，南部新城新交付的小区较多，投资性质的占比也较高。而新房和二手房本来就存在竞争关系，势必会对二手房造成压力。
“但二手房的优势一是现房，二是户型赠送面积多，现在新房偷面积越来越难；当然劣势也有，价格比限价的新房要高，不满两年还有税费；户型虽然赠送多，但是可能格局上可能不够合理性。” 钱钰玲补充道。
小浪跑盘项目概览
