一、前言
2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》(以下简称计划)发布，粤港澳大湾区给中山带来了很多机遇。但2019年上半年，中山楼市依然平稳，整体市场仍较为平淡，表现并不亮眼。金银银第四期，楼市出现小春天，成交量增加。
2019年上半年中山一手住宅近2.5万套，供应近1.9万套，供不应求。结果库存下降了8个字，去污周期恢复到正常水平。在价格方面，一手房和二手房都表现出“稳定”的特征。一手住房价格增速放缓并趋于稳定，保持在1.4万元/左右。2019年上半年，中山二手房维持在1.2万元/左右，部分区镇二手房价格略有下降。
从中山购房者的分析来看，中山本地客户的比例有所上升，刚需、改善、投资的比例已经回到正常的7:233601的比例。与2017年和2018年相比，投资热情略有下降。但由于附近城市地铁规划和跨城通勤的便利，跨城购买者比例仍占20%。深圳、广州、珠海和佛山仍然是中山的主要买家来源。
目前，中山在大湾区还是一个低价值的地方。随着粤港澳大湾区规划的推进和中山交通经济的发展，中山楼市的潜力指日可待。
二、大事记
1.2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》全文正式公布。
2.5月5日，港澳游客在中山购房资格放宽，可在中山购房就业或创业。
3.2019年6月1日，中山市将全面推行存量房(二手房)网上签约制度。
4月和6月，部分银行在二手交易中实行“三价合一”。
5.6月25日，中山公积金新政，异地拿房认贷
三、土地市场
2019年上半年，位于西区的中山仅出让一幅商住用地，由政和房地产开发公司以底价出让。地块位于西区主干道崔静路侧，交通便利，附近有海伦时光、敏捷剑桥郡、百景花园、崔玉雅苑等多个成熟小区和品牌房源项目。如果后期作为商业体完成，相信有一定的人气基础。根据中山《中山市2019年度国有建设用地供应计划表》数据，2019年将供应100.2930公顷商品房用地，因此下半年可能会有一批土地供应。
四、供应与销售
1、2017-2019H1供应与销售
乐游佳研究中心数据显示，2019年上半年预售套数为18768套，环比下降42%。网上签约套数为25422套，较上月下降51%。因此，截至2019年6月末，库存套数较2018年末有所下降，库存套数为77075套，环比下降3.8%。但是，由于库存一直处于高位，虽然库存有所下降，但仍然处于高位
。
2、2019H1月度供应与销售
从2019年月度供应与销售数据来看，基本上每个月都处于销售套数大于供应套数。
3、2019年1-6月中山库存与去化周期
从库存数据来看，库存套数从2018年底的8万多套跌至7字头，虽然库存量依旧是在7万多套的高位。因为2019年较2018年底网签速度放缓，因此去化周期逐步上升，但去化周期维持在10个月上下，处于正常水平。随着网签速度逐步放缓，中山的去化周期有可能会再次升高。
五、一手住宅
1、2017-2019年H1成交量价
2019年上半年一手住宅呈现价升量跌的趋势，由于网签速度放缓，一手住宅网签套数25422套，环比2018年下半年下跌51%，同比下跌6.5%。从网签均价来看，2018年上半年开始房价趋于平稳，2019年上半一手住宅成交价为14201元/㎡，环比微涨1.4%。
2、2017-2019H1一手住宅套均价格
从中山近两年半的一手住宅套均价格来看，套均价格处于一路上涨的情况。2019年上半年套均价格为143.62万元/套，环比上涨14.11%。套均价格涨幅大于均价，可推测中山购买大户型的比例有所增加。
3、2019H1一手住宅网签量月度走势
从2019年上半年的月度网签走势来看，除2月春节月以外，其余月份网签量均保持在4000套以上。因网签数据与市场数据有时间差，因此数据有一定滞后性，并未呈现出金三银四的火热，但据乐有家研究中心监测的带看和求购客户数据显示，中山一手楼市在金三银四有一定升温。
4、2019H1中山各镇区一手住宅网签套数
从各个镇区的网签套数来看，大概分为4个梯度，成交最热前四的分别是火炬开发区、南朗镇、三乡镇和坦洲镇，均超过2000套。成交热度最高的几个镇区都是泛城区和有区位优势的镇，如火炬开发区、深中通道首站南朗镇、临近珠海的坦洲镇等。第二梯度主要是西区、南区、石岐区等主城区和小榄镇、黄埔镇等，网签量超过1000套。第三梯度是东区、三角镇、南头镇等，网签套数在500-1000套之间。最后一个梯度就是东升镇、沙溪镇、 板芙镇等网签低于500套的镇。
六、二手住宅
1、2017-2019H1成交价走势、套均价格
从近两年半的成交均价来看，相比一手住宅，二手住宅的价格较为平稳，2019年上半年二手住宅成交均价为11587元/㎡，环比微跌3%，与一手住宅的均价差距保持在2000元/㎡上下。从二手住宅套均价格来看，2019年上半年的二手住宅套均价格为113.49万元/套，环比微跌0.2%。
2、2019H1成交价走势
根据乐有家研究中心数据显示，中山的二手住宅成交价维持在12000元/㎡上下，上下浮动基本不超过500元。价格上金三银四有小幅上涨，出现了小阳春，到5月又小幅下降。
3、各镇区成交价及同比
从各个镇的价格来看，东区以14283元/㎡稳居第一位，其次是小榄镇、南区、坦洲镇和石歧区，成交均价皆跨过1.2万元/㎡的门槛。有12个镇区的成交价突破万元大关，此外12个镇还可以以低于1万元/㎡的 价格买到二手房。
从同比价格涨的幅度来看，中山24镇区中，仅有3镇价格上涨，石岐区价格同比持平，其余20镇均有不同幅度下降。
七、租赁市场
根据乐有家研究中心数据显示，2019年上半年，中山的租赁套均价格为1840元/套。中山的租赁市场一直处于平稳的状态，从2017年下半年开始，套均价格在1800元/套浮动，价格上下浮动额不超过50元/㎡。2019年上半年均租为21.7元/㎡，也就是说平均只要1900元左右就可以在中山租到一套90㎡的房子。
八、趣味数据
1、住宅成交占比分析
从2019年上半年成交的房来看，中山的成交总价大于200万元和小于50万元的均只占6%，因此可见中山的房屋总价集中在50-200万元，其中占比最高的是100-150万元，达38%；其次是50--100万元占比30%。跟2018年相比，50-100万元总价占比从33%减少至30%，而100-150万元从36%上涨至38%，可见中山购房高总价占比呈上升趋势。
从成交均价来看集中在1-1.5万元/㎡，占比过5成。其次是0.5-1万元/㎡，占比25%，与2018年比较，0.5-1万元/㎡和1.5-2万元/㎡的比例下降，1-1.5万元/㎡占比上涨，可见中山购房均价上涨。
从成交房型和面积来看，房型主要集中在3房，占比超6成，其次是2房占比20%。面积上基本对应，最多的是90-144㎡的，占比近6成。其次是60-90㎡，占比28%。
2、购房者画像分析
从购房者居住城市来看，本地购房者比例连续上升，2017年占比51%，2018年占比上涨至77%，到2019年上半年占比81%，跨城市买房与非跨城市买房比例为1：4，也就是说有20%的购房者是跨城市购房，外地购房者者前四名分别是深圳、广州、珠海、佛山四城，分别占总体购房者的6%、3%、2%、1%。
从购房年龄来看，中山购房者主力军是80后，占比过半，其次是90后，占比28.6%。可见已有不少90后都已经加入买房大军。而70后逐渐退场，占比不过20%。
从购房类别来看，刚需、改善、投资比例大概为7:2:1。刚需购房是主流，占比近7成。刚需需求占比逐渐上涨，从2017年的55%，2018年上涨为65%，到2019年上半年上涨为68%。投资占比为13%，改善购房占比19%。
END
