我是北京方杰，资深房地产投资专家。目前已经为万人买房提供了最好的解决方案。芳姐不像其他自媒体封面那样让你迷惑！方姐姐属于实战派，只给你讲最有用的操作和建议。

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问题：方姐姐你好，新人先问。男，34岁，未婚，非北京市民，刚完成五年社保，第一套第一笔贷款，刚需，准备结婚，也在寻求保值增值，想一步到位，子弹1100到1200(如果你特别喜欢一套房子，可以提高100，因为你手里还准备留300流动资金)，准备全款买南北通透三套房子，在朝阳门工作。由于没有北京户口，也没有结婚，所以没有考虑东西城和海淀的学区；不想上下班时间太长，所以主要看朝阳区的房子；现在有以下几个问题，请大家帮忙分析一下：(1)从住房的角度来说，未来3-4年2套房子就够住了，但是有足够的现金，没有好的投资项目。那么，从投资的角度来看，有必要一步到位买3套房子吗？(5年社保只能在北京买房。)(2)因为考虑到通勤时间要在40分钟以内，以及第二个新址的青睐，我们师傅看了一下朝清、双井、四会、常颖地区。这个策略对吗？有没有必要看其他领域，比如望京？(3)本人目前对冯润水商184平米南北通透三居室感兴趣，成交价格1185，增值税十几二十万；对于大户型来说，我更担心的是未来是否会对大户型征收房产税，导致房价大幅下跌。这个小区三居室的出租率很低，目前没有合适的上市房源。我有必要一直等下去吗？对于刚需的我来说，是快点开始好，还是等下半年更划算？2020年后房价走势会如何？冯润水上三聚值得买吗？(4)这几天一直在关注方化宜城的166个左右的小户型住宅。价格是950-1060。值得买吗？天鹅湾的房子值得买吗？(5)对于我的情况，有没有推荐的社区和户型？(6)对于房产中介的选择，中介服务点数量为2.7个，进一步讨论的空间不大，但服务有保障；我爱我家因为20周年，1200多万的交易可以以59%的折扣，我爱我家也是上市公司；如果你和我签合同，爱我家，至少可以省下10万的代理费。有什么问题吗？对于中介的选择有什么建议吗？(7)子弹充裕的情况下，有必要借钱吗？从去年12月初开始，我就一直在看房子。房子我看了快三个月了，除了疫情期间没看。我主要看了朝阳区，除了望京、东坝、酒仙桥街区。朝阳其他地区，这个价位的房子基本都有涉及。所以我也想请大家从居住舒适性、增值性、居住交通便利性等方面给出一些建议。期待你的回复

回答：你属于刚需首套，有合适的就买，不用等，房价普跌的可能性不大。房产税看下精华帖，不用过度担心 润枫水尚是青年路那边比较不错的一个楼盘了，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以， 那附近还有逸翠园你可以看看，位置稍微偏一点点，但是更安静，密度低，自住也不错。天鹅湾也可以考虑。 中介服务水平差不多，选择有优惠的没问题 sfsd建议贷款，你的收入能覆盖两倍月供即可，提高总价有利于你选筹 另外推荐看下 双井富力城，望京橄榄城、东湖湾，三元桥凤凰城。

提问：你好，个人情况：我和未婚夫都是北京户，婚前想买两套。人类的自住目标

回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看 星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台 看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 租金都还不错

提问：1、 现状：持有两套房产，均在大兴，一套目前自住，总价值约740万，余公积金贷款40万，一套闲置，总价值约200万，余110万抵押贷。现金350万（扣完贷款余240万），可以承受贷款每月2万。北京户口，两个孩子，老大在大兴上初一，老二2岁，2014年上小学。上班地点：老公在大兴，老婆在丰台体育中心附近。 2、 需求：想持有两套房产，一套自住，一套给老二解决优质教育资源，最好能兼顾自住（可以考虑一大一小为主）和投资。 3、 问题： （1）没有政保，不打算上国际学校，获得优势教育资源的方式是不是只剩下买学区房了呢？ （2）如果买学区房的话，买哪里的比较好（不打算鸡娃）？上述资产如何组合进行投资？ （3）如果可以不用买学区房，上述资产如何组合进行投资？

回答：你好，海淀不鸡娃建议关注西城。德胜，月坛都不错。 次新可以买广外的一些，譬如朗琴园、远见名苑之类，位置好点的也可以看看庄胜二期等； 也可以买德胜的1居、或者椿树馆的老房子； 2居可以看看畅柳园、乐城等回迁。 大兴的2套要看具体楼盘，如果未来潜力都还不错，建议保留做截断抵押，再入手一套朝阳。

提问：房姐您好！新人求助！我是将自己的房子已经卖掉了，准备换个三居，手里有约590万，因为是二贷（外地也有过贷款），准备贷款210万左右，买一个800左右的房子。家庭税后收入不高，约30万左右，每月还1.3万尚可接受，不想负担太大。孩子目前在西城上学，不需要学区，等两三年后自住，需要不太远、交通方便的房子，现在看了几个区域，一是双井百环家园的139平米房子，780万左右，户型不错，但离三环太近有些吵，小区环境差一些，附近九龙花园和华腾园没有太合意户型，暂时不考虑了；二是角门东西马金润一期139平米商品房，780万左右，还有一个128平米的，720万左右，户型都不错，小区环境可以，但楼层是低楼，离地铁稍远；三是南站开阳里三区一百零点的小三居，约710万，户型可以，但比较小；四是劲松都城心屿房子，110平米，760万左右，户型一般，房子也小一些。请问房姐我该怎么选择好一些，或是还能推荐哪个区域，关注哪些小区？

回答：800 的三居还是要牺牲一点的，位置上双井最优，百环家园是回迁房，九龙是经适房和商品房都有。 百环私密性差，人气旺，九龙办公多，华腾园小区不错的，就是户型略大，价格合适都可以买的，有些吵不是大问题。 角门东西马金润5+的单价很贵了， 南站开阳里和都城心屿也比较一般 推荐看下朝青的 青年汇佳园、国美第一城

提问：新人首问，您好房姐，现有一套北京大兴西红门两居，上班在海淀上地，为了离公司近及选择个好地段，考虑换房。优先选择在海淀区域（带中等学校的学区最好了），目前倾向五道口六道口学院路这片，首付有400-450W左右，年薪100W，每月还款2W5-3W可以接受，由于现在房有贷款再买属于是二套，所以看了很多这片的央产房，包括地质大学院内3居2000年的，城华园，学知园一些98年99年的房子，还有商品房富润家园的大两居，央产房龄在哪个年比较合适？之后不会贬值太严重。这个区域有没有推荐的比较好的央产房小区？或者比较保值的商品房小区？或者海淀其他区域推荐？可以考虑抵押贷的方式。希望房姐给些建议，十分感谢。

回答：央产房建议买80年代或者以后的，央产房上市以后和商品房一样。你看的这几个有合适的标的可以入，如果考虑保值还可以看下 逸成东苑 清枫华景园。 其它区域考虑学区可以看下双榆树社区的房子，没有多校划片的风险，上双榆树一小或者双榆树中心小学 或者看看万泉小学的房子，比如小南庄的三居

提问：请教房姐，像朝阳石佛营，十里堡一带已经六、七万了，也不是什么学区房，他的增值空间在哪呢？它的历史高值是多少？

回答：老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小6万是可以入的。 老破小的优点在于上车。可投资的板块大多 在市区地段，居住密集地段，这也是老破小的价值支撑。

提问：本人为积分落户买上车盘，可最高拿出230万现金，但因积分落户想在12月底之前成交，主要为了孩子在高中前上北京学校，不要城六区，目前看的是旧宫、亦庄、天通苑，想咨询有什么建议的小区。

回答：你好，天通苑和旧宫的学区都一般，更推荐亦庄。 在优质教育资源方面，以前的亦庄几乎是空白的，可是近几年有了很大的变化。，重点关注以下2个学区： 1.人大附系列： 目前，人大附在亦庄有两个校区，一个老校区、一个新校区。 老校区1998年建校，之前是民办，2011年改为公办，更名为北京二中亦庄学校，2018年又加入人大附，更名为人大附经开学校。 这个学校之前的中考成绩和高考成绩都一般般，没什么亮点。师资不错，但就是缺少优质生源。自从被人大附接管之后，情况改善了不少。 新校区逼格很高，亦庄为了这所学校也是砸了不少钱。这个学校是12年一贯制，小学到高中全部包含。小学48个班、中学48个班，预计2020年小学部就能开始招生。 2.“十一”学校系列： 北京亦庄实验学校，是十一学校在亦庄的分校，同样也是小学到高中全部包含。不过，和人大附最大的不同就是，实验学校不是12年一贯制的，初中和高中都是面向整个大兴区自主招生，说白了就是掐尖择优录取。 实验学校的硬件、师资都是很OK的，目前唯一不太行的就是生源。刚开始招生的前两年，肯定有不少回迁户生源，随着招生时间的推移，亦庄高新企业员工子女会越来越多，生源情况会逐步改善。 万科金域东郡、金茂悦、凤丹壹号、海梓府关注下

提问：房姐好，想问一下常营公元的房子怎么样？本人因在外地有套房子有贷款没有首套首贷，想北京全款入一套600万左右的小两居 自住+保值，考虑小区的居住品质，无上班交通以及学区需求。这个小区还有升值空间吗？

回答：你好，感谢付费！ 常营虽然临近副中心，但本身交通负荷大，自身概念不太强。高品质盘虽然有，但不太成气候，比如长楹天街和常楹公元。 常楹公元位置好，品质也不错，可以买。

提问：房姐好！一家三口（儿子24岁）京籍，自住一套央产房。买房为两个目的：1、儿子自立门户；2、保值升值，以租养贷。有外地商业门面年租金30W。手上现金330W，可贷150W，月供3W内。目前偏向于通州（感觉公园多环境好）看了京贸国际城西区（人车分流物管和学区都不错，两居总价480W，压力小没负担）、BOBO自由城（人车不分流，两居100平600W一楼带花园——虽然花园外就是小区车道），在二者之间纠结。 另外，您说朝青国美第一城、晶都国际租售比，相对较好，去看了看，发现跟通州那两个盘比，单价差不多啊！但租金的确高出30～40%。现在更纠结了。请您帮忙回复下，我们该如何选择，通州那两个盘还是朝青两个盘？ 另外，我们在外地还有三套住房（重庆2和宜兴1）和三个商业门面是否可以卖了或者可否抵押贷款后回京投资？就这一张房票了，请房姐百忙之中给予指导。非常感谢您！

回答：你好，感谢付费！ 京贸国际城和BOBO自由城这2个盘属于通州房价的第一梯队，自住环境很好，所以单价在板块内会偏高一点。 国美第一城属于朝青房价的第三梯队，投资不错，但是自住相对较差，价格自然也会偏低。 具体买哪里，需要看你的需求，自住偏多，优先通州，投资偏多优先朝青。 重庆如果在两江四岸核心板块可以继续持有，宜兴建议直接出手。门面租售比在6%以上可以继续持有，否则出手。

提问：您好！经常在头条中阅读您关于房产的信息，受益匪浅。我是北京户口，在外地工作。现在想买一套北京的房子，一来为了保值，二来回北京有个地方住。五月刚卖掉海淀区世纪城的唯一住房。 可全款购房。 我个人比较喜欢北京的西边和北边。我的想法是买太阳宫地区的两居，面积可以小一些，房龄在10年左右的。整体价格控制在7百万以内。太阳宫地区交通便利，学区也不错。 以上是我的想法，还请北京方解给予指导和推荐。非常感谢！

回答：首先你对学区是否刚需？还是自住保值更多，不同的需求选筹区别会比较大 太阳宫学区溢价严重，这个预算能看的盘很少，700总价的两居 可以看看土星园。 另外推荐看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的两居，距离望京不远，对口朝阳外国语来广营校区。

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