随着汽车的普及，小区停车位越来越紧张，地下或地上停车位成为紧俏商品。很多开发商或物业打着为业主提供便利的旗号，为有“经济能力”的商家提供可售车位，有的几万甚至几十万个车位。那么卖车位真的合法吗？

私人停车位

很多业主对此表示怀疑，甚至向物业公司起诉。上述纠纷的根源是物业公司管理不当，影响了业主正常停放车辆的权利。解决问题的关键在于确定地下停车库的所有权，从而明确各主体之间的相关权利义务。

简单来说，小区的停车位有三种，包括物业停车位、人防停车位和非物业停车位。

开发商无权私自出售或出租业主共有的地下车库

私人停车位

个人买卖房屋时，可以约定相应车位的归属。车位的买卖类似于房子的买卖。还需要关注车位原所有人是谁，从而明确出卖人是否有权处分，进而确定车位交易的合法性和风险性。购买车位后，需要及时办理权属变更登记。

最简单的就是有产权车位，名字叫产权；人防车位最常见，产权属于政府，但开发商管理(法律规定谁投资、谁管理、谁使用，但开发商投资与企业投资存在争议)；没有产权的车位是最复杂的，取决于开发商的规划和建设成本。但立法趋势是全部归小区业主所有，企业(业委会)胜诉的比例越来越高。

因此，如果对小区地下车位买卖、出租有疑问，可以要求物业或开发商在批准文件中明示车位的产权性质，即土地申请属于何种性质。

如果地下车库与建筑融为一体，则归业主所有。开发商维修购买地下车库是不合理的，也是违法的。因为楼下的土地使用权是整栋楼业主共有的，所以楼下整栋楼的土地使用权属于业主。此外，小区内的车库和人防工程是开发商必备的配套设施，因此车库应归业主所有。

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中华人民共和国物权法释义 (第136条)

立法背景

土地资源稀缺且不可再生。如何充分发掘土地的价值，是各国面临的共同问题。随着人类社会的进步和发展，特别是现代专业技术的进步，不同层次的土地开发已经成为土地利用的新趋势。我国部分地区利用地下空间建设地下商场、车库等设施，利用地上空间建设空中走廊和立交桥。对于空间利用的问题，国内一些地方在出让土地时也做了一些探索：建设用地使用者享有空间的权利由出让土地的四边、建筑物的高度和深度决定，建筑物的高度根据规划确定；深度根据技术指标确定的建筑物基础位置确定。超出确定范围的土地使用权仍归国家所有，国家可以重新出让。由于我国现行法律、行政法规没有对土地分层次流转问题作出规定，地下或地上空间使用权的性质在实践中仍不明确，导致

　 ●条文解读

　　随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。为了适应土地利用由平面趋向立体化发展的趋势，增加土地分层利用的效用，有的大陆法系国家和地区在民法地上权中规定空间利用的问题，有的国家和地区单行法中也涉及空间利用权的内容，我国城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时，只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。根据本法第138条第(四)项的规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围，这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。比如，同一块土地地下50米至地上250米的建设用地使用权出让给甲公司建商厦；地下70米至100米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空问范围有所区别。

　　那么，如何调整同一块土地不同用益物权人之间的关系呢?根据本法的规定，不动产的权利人根据相邻关系的规定，应当为相邻各权利人提供必要的便利，并在其权利受到损害时，可以请求相邻权利人补偿。不动产的权利人想提高自己土地的便利和效益，可以通过设定地役权取得对他人土地的利用。以上规定完全适用于分层设立的建设用地使用权。在土地分层出让的情况下，不同层次的建设用地使用权人之问应当适用相邻关系的规定。如果建设用地使用权人一方需要利用另一方的建设用地，同样可以通过设定地役权来解决。总之，物权法所有适用于“横向”不动产之问相邻关系和地役权等规定都适用于“纵向”不动产之间。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

以上为物权法第136条的详细条款，有兴趣的朋友可以仔细研读，有疑问的朋友也可以下下面留言或私信给我们。