2013年，投资巨头徐培新参与雷霆。同年，徐培新又做了一笔“投资”:为规避限购政策，徐培新借他人名义，花2000多万元在北京朝阳区购买了一套房产，建筑面积522.56平方米。
2016年，徐培新的借款人卷入贷款纠纷，为徐培新购买的房屋被法院强制查封。
今天，红星资本局从网上判决书得知，最高法院认为：徐沛欣与他人为规避国家限购政策签订的 《房产代持协议》 因违背公序良俗而应认定无效。
但后来，徐培新通过排除限购政策的障碍，纠正了合同的效力，并通过执行生效判决完成了不动产登记，成为该房屋的所有权人。
天眼查APP显示，徐沛欣曾投拍过 《乔家大院》 等耳熟能详的电视剧，还是曾经的母婴电商龙头红孩子的创始人之一。
借他人名义买房 房子却被查封
近日，“徐培新”这个名字出现在裁判文书网的一则民事判决书中。
红星资本局查明，2016年10月17日，辽宁中哈低温气体液化设备有限公司与清然公司存在借款关系，曾赛伟等人提供连带保证责任。由于贷款到期未还，被法院强制执行。
执行期间，北京市朝阳区曾赛伟名下的一处房屋被法院强制查封。该房屋名称为“东安阳光土生花园”，建筑面积522.56平方米，房产证号。是京(2016)朝阳区房地产权No。XXXXXXX。
然而，扣押引起了徐培新的不满，并对法院的强制执行提出了异议。徐培新认为，这套房是他自费购买的。
判决文件
原来，徐培新以前名下有两套房。根据限购政策，他不能在北京买房。但是，为了规避限购政策在北京再次购买房屋，2012年12月20日，他与曾塞外签订 《房产代持协议》 ，购买了上述被查封的房屋.双方同意该房屋的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利归徐培新所有；徐培新以曾赛伟的名义签订了购房合同等相关配套法律文件，交付时所购房屋的房产证、土地使用证均以曾赛伟的名义登记；曾赛伟仅持有该房产，不享有任何权利。未经徐培新书面同意，曾赛伟不得单方面处分该房产。
同时，徐培新还提交了一系列购房手续、装修、燃气缴费等材料，从而证明该房屋无法被法院查封。比如2016年10月14日，徐培新的专职司机以14160元的价格支付了该房屋的车位租金；同年11月4日，鑫向燃气公司支付燃气费114元；同年12月26日，徐培新在2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度缴纳取暖费15676.8元/年。
法院：规避限购政策借名买房无效
公说公有理，婆说婆有理。
此案从2016年持续到2020年。四年间，该案先后由沈阳市中级人民法院、辽宁省高级人民法院、最高人民法院审理。
红星资本局查明，本案的焦点主要是：双方是否存在真实的借名买房关系、徐沛欣是否对借名购买的房屋合法拥有、该房屋是否被法院强制查封等。
最高法院经审理认为，根据徐培新提供的各种手续和证据，应当认定徐培新购买了该房屋，徐是该房屋的实际购买人。徐培新在上述房屋交易中属于限购范围，徐培新与曾赛伟之间存在规避国家限购政策的合同关系。为了规避限购政策，我们可以通过投机购买获得额外的不当利益。
北京大成(成都)律师事务所律师李莎莎向红星资本局解释说，最高法院认为，根据北京的购房限购政策，徐沛欣不具有北京购房资格，其借名买房行为违反了地方政府限购规定。不过，根据徐沛欣提
供的各种手续资料及证据来看，应当认定该房屋为徐沛欣所购，徐沛欣为该房屋的实际购买人，合法拥有该房屋。同时，该房屋在上述借款纠纷发生前已经转让，因此债权人无法要求法院强制查封。同时，最高法院指出，司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。
最终，最高法院认为，徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。
律师分析：借名买房有哪些风险
多位律师向红星资本局指出，徐沛欣为了规避限购政策而借他人之名买房并让他人代持的风险非常大。
“房产代持，本质是为了规避限购政策，所以法律是不支持的。法院会认定代持行为无效，这个时候出资人的权利就得不到保障了。”上海大邦律师事务所律师游云庭向红星资本局分析称。
第一、房屋价值增值，代持人如果将房屋出售的，实际出资人可能无法阻拦，因为法院很可能只支持代持人向其借款买房的债权，房产的增值部分可能主要的收益会被代持人拿走。
第二、代持人如果发生一些其他情况的话，房产可能会存在很大风险。“如果代持人离婚，房产可能会被作为夫妻共同财产分割；代持人如果对外欠债，债权人要求法院拍卖房产偿还债务的，法院可能会支持；如果代持人去世，房产可能会被其继承人继承。”
第三、如果代持人认为房产是自己的，实际出资人起诉到法院要求确权的，法院可能会不支持，只承认借贷关系。
第四、如果房价大跌，代持人也有风险。在游云庭看来，因为向银行去借贷买房的人是代持人，而实际出资人如果不认可代持关系起诉要求其归还购房款的，法院可能也会支持。
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善向红星资本局补充说，根据《民法典》相关规定，房屋作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是名义产权人，而实际出资人则是“实际产权人”。“如果实际产权人持有出资的原始凭证，如存折、购房发票等，就可证明该房屋是借名买的，法院可判房屋归实际产权人所有。”另外，在赵良善看来，如果名义产权人偷偷出售该房产，第三人因基于对房产登记的信任购买此房屋的，实际产权人则面临无法追回此房屋所有权的风险。
母婴电商龙头、《乔家大院》都与他有关
不过，对于上述律师所说的风险，徐沛欣似乎都避过了。
红星资本局发现，徐沛欣投资及创业经验丰富，推出的《乔家大院》曾创下影视片的最高收视率，并屡获大奖。
天眼查APP显示，徐沛欣具有15年以上投资和传媒、零售行业运营经验，10年以上大型企业高级管理经验和创业经验。他曾是贝森资本控股创始人、中国十佳出品人。
图据天眼查APP
图据徐沛欣个人微博
公开资料显示，徐沛欣曾是红孩子（北京红孩子互联科技有限公司）的CEO，红孩子曾是母婴电商龙头，涉及网站与社区、零售贸易、整合与直复式数据可营销、仓储物流等业务，截至2009年共计营收12亿元。不过，红孩子在2012年7月被曝出严重亏损，2012年9月，创建8年的红孩子以6600万美元的价格卖给苏宁。红星资本局今日打开微博发现，徐沛欣个人微博认证名仍为“红孩子CEO”，但该微博停更于2011年9月16日。
此外，徐沛欣在2014年还被聘为航美传媒公司董事等职。
红星新闻记者 李伟铭 李晨
责编 任志江 编辑 邓凌瑶
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