近年来，随着惠州住宅楼的批量交付，车位纠纷不断增多，主要集中在人防车位的产权纠纷上，施工单位为了让业主购买车位，强行将车位上锁出售。为解决上述相关纠纷，结合惠州目前房地产开发项目及车位销售租赁情况，近日，惠州市住建局在官网发布《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》(征求意见稿)，进一步明确产权清晰的车位可由产权所属建设单位销售或租赁。但人防车位产权属于国家，禁止买卖，租金收入归建设单位。车位比例不超过1，333，601时，建设单位以招标、先到先得等方式向相关买受人出售、出租。新办法还规定，项目中的停车位首先要满足业主的需求。
公共停车位占用业主共有部分 收益属全体业主所有
南方记者梳理发现，此前关于惠州车位的投诉主要集中在人防车位是否可以出售，部分开发商通过出售人防车位使用权的方式出售车位是否合规，部分老旧小区业主公共部位占用车位产生的收入，部分业主是否归全体业主所有。
新规明确规定了上述争议部分。产权清晰的专用车位属于建设单位，建设单位可以出售、查封或出租。
条例还要求，建设单位不得出租、出售停车位。业主要求出租车位的，建设单位应当提供未售出的车位或者其他可以出租给业主出租的车位，不得将车位出售或者出租给业主。
此外，对有争议的人防车位权属有明确表述，要求人防工程车位属于人防工程建设，产权属于国家。平时作为停车位使用时，按照“谁建设谁受益”的原则，由建设单位使用管理，收益归建设单位所有。人防工程内的停车位不得出售、依附或出租。
另一个焦点问题是，占用业主共享的道路或其他场地停放汽车的收益是否属于所有业主。明确规定平面图中标注公共高架停车的车位不得出售。公共停车位占用业主共有部分的，产权归全体业主共同所有。公共停车位的租赁应当经相关业主和业主大会批准，收取的停车费按照物业服务企业与业主大会达成的协议进行分配。
租赁、销售车位时 租金标准、销售价格必须公示备案
建设单位预售或者销售商品房时，应当在销售现场显著位置公示项目建筑面积内的车位数量、租售方式、租金标准、机动车停放保管服务费、销售价格区间(必须承诺最高销售价格)，书面告知购买人，并在《商品房买卖合同》中载明，同时向房地产行政主管部门备案。
建设单位应当按照房地产行政主管部门备案的物业管理区域出租、出售车位。车位租售计划应当包括以下内容：(1)项目用房数量与车位的比例；(2)人防工程范围及车位摆放情况(注明使用注意事项；(三)车位出售或者出租的时间、价格、方式和公示方案；(四)停车位分类为年租金、月租金和临时租金；(五)物业服务收费等管理事项。
新办法明确，当小区内停车位比例不超过1:1时，每个房屋所有权人只能在物业管理区域内购买一个停车位；超过1，333，601且不超过2，333，601的，建设单位可以将超过1，333，601的车位出售给每个业主；如果比率超过2333
业管理区域内房屋建筑面积超过200平方米（含）的住宅，可在本条第二款限制购买1个停车位。当停车位配比超过1:1，且停车位租售方案备案超过1年，开发项目物业管理区域内房屋已销售完毕，仍有未售出停车位的开发项目，建设单位在物业管理区域内显著位置、本地报纸及房地产行政主管部门网站公示60日（在此期间，未购买停车位的业主享有优先购买权），报房地产行政主管部门备案，可将剩余停车位向本物业管理区域内已有停车位的业主出售多1个停车位。
停车位租售方案备案超过3年或者整体交付超过10年的开发项目，参照前款规定，完成公示及备案等手续后，房屋业主购买停车位数量不限制。
房屋（非车位）购买人在购买停车位时可以以本人、配偶的名义购买。房地产开发项目的停车位（含人防区域停车位）数量无法满足本项目物业管理区域业主需要的，建设单位不得向本项目物业管理区域业主之外的单位或个人出租。在已满足本项目物业管理区域内业主购买和租赁需要的前提下，建设单位确需将停车位出租给本项目物业管理区域之外的单位或个人的，租赁期不得超过6个月。
配比不超过1:1时，建设单位应采取竞标、摇珠、先到先得等方式向相关购房人出售、出租。办法规定，建设单位与停车位购买人在签订停车位《商品房买卖合同》时，应当在合同中注明房屋购买人已购买本开发项目物业管理区域内房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。 不动产登记机构对不符合本办法规定出售的停车位，不予办理产权登记。建设单位违反本办法导致不能办理停车位产权登记，造成购买人损失的，依法承担相应法律责任。
房地产行政主管部门将会强化对建设单位停车位处置行为事中事后监督，对违反规定的要约谈建设单位负责人并责令整改；情节严重的或整改不力的，可以暂停销售网签，记入企业诚信档案。
本办法施行前，已签订《商品房买卖合同》并办理预售登记备案，或在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前已开具销售发票的停车位，符合各县（区）现行停车位登记条件的，不受本办法限制。
采写 南都记者 蒋奇政