从深圳福田中央商务区往南开车大约需要20分钟。过梅岭关后，右转至半梅大道1.3公里。两个巨大的基坑正在建设中。三年后，一座360米高的双子塔将从地面升起。
双塔可能给了智能手机开发商酷派集团信心。20多天前，酷派宣布南山区酷派信息港城市更新项目，将引入双塔开发商星河控股集团合作社——，由后者出资。建成后，星河和酷派将以6: 4的比例分配产权。
此前，陷入商业危机、急于盘活土地资源的酷派透露，各种规模的开发商都对这个价值100亿元的项目感兴趣，甚至一度有传言说房地产开发商想收购并入股酷派，但星河控股集团最终还是获得了青睐。
酷派的选择逻辑不难猜测，选择合作伙伴的关键在于自身的成本和收益几何。成本与合作方实力有关，收益与合作方信心有关，这来自星河控股集团近年来在工业地产领域的实践。
星河控股集团在深圳起步，去年销售额突破200亿元。它是由黄楚龙查普曼在20世纪80年代创建的。以贸易起家，1993年进入房地产开发，2004年进入商业地产，推出COCO Park系列商场，之后布局金融投资领域；2010年，星河第一个大型工业地产项目开工，2014年正式启动。
这个项目就是属于上述360米高的双子塔的“星河世界”。项目总投资150亿元，总建筑面积约160万平方米。包括双子塔在内有10栋办公楼，总面积75万平方米；其余文化休闲设施33万平方米，商业设施20万平方米，居住设施27万平方米，酒店式公寓6.3万平方米，文化艺术设施4.29万平方米。
工业地产没有统一的定义，一开始也不是由地产开发商主导。国内发展模式的演进路径大致为工业园区、科技园、新技术城市、新工业城市和特色小镇。只有在最后三个阶段，房地产开发商才率先介入。从这个角度来看，产业地产的核心是产业，而地产只是载体，其次是产业运营和产业生态聚合，从而实现产业空间的整体开发和运营。
无论是什么阶段、什么模式，房地产开发商都面临着如何理解产业地产、如何结算、如何运营的问题。在星河世界的办公楼里，星河产业集团副总裁颜靖宇为界面记者解答了这些问题。
“根据政府批准的计划，75万平方米的写字楼可以卖一半，但我们愿意自给自足。”闫靖宇透露，星河尝到了“自持”的甜头，也知道要做工业地产，就要把以前住宅开发的高周转思维转变为以提升具有运营能力的品牌溢价为目标的慢周转思维，接受高投入、重资产。
严靖宇的“自持”甜度，意味着10年前星河控股集团在深圳福田CBD开发的星河COCO公园(商场)、星河发展中心(办公楼，原平安集团总部)、丽思卡尔顿酒店(五星级酒店)都是自持。
在城市经济发展格局不断变化的背景下，星河控股集团明白，自持物业可以通过提升运营能力实现升值，同时可以产生稳定的现金流来支撑其他业务的发展，即住房可以“快钱”，商场、写字楼、酒店需要慢慢“募资”来平衡短期和长期现金流。
理解这个道理是不够的。严靖宇说，商业地产先把商铺租给商户，然后商户开店吸引客户。本质上，它仍然从C端客户那里赚钱。这类似于住宅开发，是一种基于人流和终端消费的物业形态
星河控股集团的一笔投资解决了上述问题。星河于2010年投资深圳市创新投资集团有限公司(以下简称深圳创投)。
成为其第二大股东，而深创投是深圳市政府1999年出资设立的产业引导投资公司。截至目前，深创投已投资项目801个，累计投资金额约316亿元，其中130家国内外上市公司。星河控股集团此后还入股了阳光保险集团股份有限公司、前海股权投资基金（有限合伙）、中小企业发展基金（深圳有限合伙）、深圳福田银座村镇银行等金融机构。星河另外还成立了金融集团，在基金、互联网金融、小额贷款等领域布局，对外投资了大量产业公司。
阎镜予认为，这些投资公司、基金的金融产业投资，是星河控股集团理解产业、积累产业资源的手段，这比签订一大堆战略合作伙伴要牢靠，联系也更加紧密。“星河控股集团开产业招商大会，还是很有号召力的”。
星河控股集团以前没有发掘与这些产业公司紧密联系的作用，但是现在星河做产业地产了，这些企业就有可能成为产业园区的客户。“我们有了楼，懂自持运营，又以金融投资、住宅开发解决了长短期现金流的匹配，还积累了产业资源，星河做产业地产就是顺理成章的事情。”阎镜予表示。
在如何算账以及如何运营方面，星河产业知道要赚未来资产升值的钱，但前提条件依然是前期稳定推进开发、吸引产业公司入驻、形成可靠的运营服务体系。
阎镜予有一套“骨肉相连”的理论，即星河产业在进行产业地产开发时，要求规划产业全配套中的所有业态，包括一定比例的住宅，但星河产业在住宅销售中赚的钱不会带走，而是继续投入产业发展中去，以达到“留产业、留人才、留税收”的运营目的，住宅开发是“肉”，产业打造是“骨头”。
以星河WORLD项目为例，该地块为“工改工”城市更新项目，最初由星河控股集团从原业主处购得，具体价格未详，但其开发的27万平方米的住宅销售达到预期，回笼了部分现金流，从整体账面上来看，这些资金可以较好地支撑星河产业啃下75万平方米的产业“骨头”。同时，星河产业也正运用自持物业的租金收益权，发行ABS平衡现金流。
“星河WORLD”10栋写字楼定位为承接福田区、南山区的金融、科技产业溢出，以及发展文化创意产业。目前5栋写字楼已开业入驻，每月租金价格介于140-160元／平方米，这个水平约为福田CBD写字楼租金的一半。阎镜予透露，租金定价的思路在于，这些租金收入能够支付银行利息、维持团队建设。
为吸引企业入驻，星河产业延续发挥自身的金融优势，以金融手段对园区企业进行扶助，其联合深创投成立“深圳市红土星河创业投资基金”，总投资规模5亿元，主要投资对象为龙岗区注册企业，其中投资“星河WORLD”园区内注册企业的资金总额不低于15%。
星河产业还对标张江高科产业园区，提出了“房东+股东”模式，开展“产权换股权”、“租金换股权”的投资业务模式，前者为星河产业将写字楼物业产权价值折算成入住企业的股权，后者为星河产业将写字楼物业租金折算成入住企业的股权。
“房东+股东”模式并不是一种变相销售手段，星河产业的最终目标是把产业留下来，“不然我们按照规定比例销售套现就好了，何必变成股权呢。”阎镜予反问。
阎镜予透露，“租金换股权”的案例已经做成几宗，“租金换股权”本质上是一种“可转债”，前期入驻企业不用交租金，在未来企业融资时，可以选择将租金还清，也可以选择将租金转换为相应比例股权，更具灵活性。
在解决了认知和底层盈利逻辑之后，剩下的就是产业运营与服务。星河WORLD项目全部建成后，预计将集聚1000家企业入驻，提供7.5万个就业机会，年产值逾1000亿元，预计新增税收100亿元。
为服务这些入驻企业，星河产业打造了“GALAXY+商务运营服务体系”，在空间开发、产业政策、创新金融、技术及人才、公共服务平台等方面，形成快速响应、因需而变的服务体系。星河产业还联合战略伙伴成立了产业联盟会，试图打通各个垂直行业企业之间的沟通交流，聚合产业资源，形成产业生态链。
从星河产业集团下设机构可以看出，它们对规模也有更高诉求。目前星河产业集团下设投资发展公司、运营公司、招商代理公司、星河领创天下孵化器、国韵文化公司、星河智善互联网公司、德鉴能源公司等七大分支机构，均为市场化运营，不仅对内承接星河产业的项目，还可以对外承接业务。
星河产业旗下已形成了三大主力产品形态——产融联盟新城“星河WORLD”、双创社区“星河·领创天下”、特色小镇。星河·领创天下已在包括深圳、成都、普宁、珠海、重庆等城市落地；星河WORLD已在深圳、重庆落地，目前正在推进南京、武汉、天津等地项目，而特色小镇项目则已在东莞、惠州、中山落子，正在前期土地整备之中。
无论是住宅开发，还是产业孵化与集聚，都与城市经济发展息息相关，在异地复制拓展过程中，星河产业同样面临挑战。“我们宁可错失、不可拿错。”阎镜予透露，星河产业的扩张指导思想一定是“政府看好我们，我们也有能力做好”。
