2月5日，南京市规划和自然资源局等四部门发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》。易居研究院智库中心研究总监严跃进立即作出分析。严跃进认为，政策重点监管拆除、变更、出售商业项目等违法行为，围绕项目开发全过程制定各项政策。类似的政策对房企后续的征地和项目开发有很强的约束，相关购房者在认购此类项目时也需要明确房屋的产权。
1.土地资源
该政策指出，各类违法商业项目的土地来源广泛，既有商业用地、商业用地、混合商业用地、工业用地、生产科研用地等非住宅用地，也有住宅用地中的商业服务设施。换句话说，对于一些不能规划为住宅产品的土地，往往存在非法改造和非法营销的地方。就目前全国各地的情况来看，非法改造商业用地和工业用地的案例较多，后续类似用地需要严格管理。
2.业务匹配
在商业项目的商业配套方面，政策首次提出“混合功能”的概念，客观上使得商业用地的商业配套更加灵活。对于各类项目，开发商至少需要拥有50%的物业，这也是为了督促开发商做好物业管理。然而，该政策对不同规模的商业用地给予了更灵活的指导。其中，20%的地上建筑面积5000平方米的商业项目允许出售给中小企业，30%允许以服务式公寓的名义出售给年轻人，这也是为了防范此类商业集中区空心化的风险。南京的这种政策相对灵活，充分考虑了房企、企业用户和个人用户的相关需求，也是一种相对务实的政策。
3.户型设计
该政策明确，商业物业最小可售面积不低于300平方米，服务式公寓项目最小可售面积不低于45平方米。类似的规定也是为了防止投资投机需求。在实际过程中，确实有很多违法拆迁改造的做法，然后以小单位的形式转让，投资者也认可这样的小单位。现在，这种类型的公寓是有限的，这自然减少了投资投机的需求。而且，政策还明确，厕所等设施要集中设置，不允许随意预留给排水管道，都是为了防范部分物业销售后违规改造为住宅楼的风险。相关水电企业在安装时也需要严格按照规划图纸进行操作。
4.标准化销售
该政策明确了物业指标公示制度。在销售现象中，房子的几个指标都需要向购房人明确标明，包括计划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电标准、配套建设指标等。类似的规定也是为了防止财产纠纷。在实际过程中，购房者往往被误导，导致后续交房后产生纠纷。南京这次明确了物业指标公示制度，有助于购房者明确物业属性，相关违规销售行为自然会被顶撞。类似的违法项目很难通过规划核实，自然会面临不动产登记的压力。
