今天的话题是芜湖旧住宅市场的现状和未来趋势。
在所有芜湖人的印象中，二街是一个非常好的位置。它毗邻步行街，周围有两个公园。各种配套设施都很齐全，但价格与周边新建小区的价格不成正比，市场上房屋的交易量也很小。不少老芜湖人也为该地块房屋销售周期长而困扰。
重耳街周边社区分布图
从上图可以看出，这一段是整个城市的中心。当我们遇到这些小区的业主时，他们问的最大问题就是为什么只能卖到1万元左右，配套最好，最好的地段却长期卖不出去。
在解析这个版块之前先展示一组新小区的成交数据和老小区的成交数据之间同时段价格对比
于2018年初在关山翰林交付。当时的均价只有1.2万左右，马路对面社区天子山村的均价也达到了1.2万。然而，两年后，两个社区有相同的地段，但相同的教育设施和商业设施之间有很大的价格差距。
天智山庄挂牌价格
关山翰林成交价
从上图可以看出，冠山翰林目前的成交价格已经达到了1.65-1.8万，天玑山庄的最高挂牌价格也只有1.42万，每平2000多。这个价格差距是根据最接近的价格计算出来的，实际单价差距比数据大。
价格差距这么大的主要原因是关山翰林是新建小区，天智山庄是房龄超过15年的老房子。天智山庄虽然保持着良好清爽的居住环境，房子看起来也不是很旧，但是户型有很多弊端，比如两室一卫没有窗户。如果旧小区改建，框架结构无法改善，比如隔音效果比新小区差很多。
二街-古城附近老旧小区的现状
2019年，芜湖市政府出台了不拆旧房、不改造旧房的政策，掀起了老旧小区改造热潮，主要采取了整治小区内部环境、标记停车位、道路、加装电梯、整修道路等改造措施。
兴安社区周边改造项目展示
富春园小区电梯安装
渡春花园路面改造已完成，电梯已加装了一栋，划线车位已完成
杜淳花园小区内
杜淳花园小区内
杜淳花园小区内
黄山园小区内部环境已改造，划线车位已完成
f845a890a43315ee01f155" />黄山园小区
黄山园小区
黄山园小区
随着小区改造政策的落实，大部分的老旧小区改造工程也在进行，改善了现有的环境，解决了一部分的停车难的问题，包括加装了电梯对房价这一块也有一定的影响，尤其是对顶层复式楼的出售有很大的影响，虽然实行了旧房改造，对小区环境，车位，各方面的设施改进了很多，但是老房毕竟是老房，原本的框架结构，隔音效果是改变不了的。
这些小区的售价如何？
新安花园均价10000、兴安花苑均价10000、百龙商城均价10000、富春园均价11000、杨家巷小区均价9500-10000、渡春花园均价11000、黄山园均价10500、沿河小区均价9800。
这些小区均价非常接近，价格相差不多，配套设施各方面差不多，所以价格很相似，很多业主在出售此版块小区房源会发出疑问，挂的价格也是市场价格，出售周期却很长，主要导致这种情况的是客户群体非常少。（想房子出售得快，客户量少，只能提高出售房子的竞争力，比如把房子装修翻新下，价格稍微低于一点点市场价）
为什么中心地段的价格涨不起来
在解析这个版块之前展示了官山翰林与天置山庄的数据对比，首先新小区是大部分客户群体的首选，从发展空间说新小区比老小区的前景是非常大的，第二新小区的环境车位比老小区好很多，老小区虽然解决了一部分车位问题，但是老小区车位远远是不够使用的，第三芜湖目前的购房客户主要以购置学区房，置换客户为主，那这两个需求在上二街这个版块都没有占到，客户群体小，房子价格就不好涨了。
目前芜湖的房子市场属于内销，外来人口比较少，并不是像大城市，一线城市二线城市人口多，像市中心的房子就非常紧俏，尽管没有学区配套也非常好卖，芜湖目前市场需求对这个版块的房源没有影响，在短期内对这一块的市场是影响不是很大，不利于长期持有，在这个版块的业主如果有置换打算，早点做置换，现在改善盘，学区盘价格涨得非常厉害，等后期再做置换可能付出的成本更大了。
后面会持续更新作品，解析各个版块及有优势的版块，多多点赞关注。[微笑]
