一、总论

新桥镇农工商总公司在A州新区的子公司新城房地产开发公司因资金不足，无法及时启动该项目。恰逢全区企业改制，拟转让该项目，是获得该项目的重要外部因素。为了提高新桥镇居民的居住质量和房地产的整体水平，我们希望找到能够开发高品质住房的开发商。一个省，尤其是B市的房地产开发公司，无论是资金实力还是发展水平，在全国都是首屈一指的。这是一个可以传递和发展的内在因素。根据A州城市总体规划发展和新区新桥镇片区控规要求，该片区将是新区乃至整个A州的重要居住区，经过A州全面认真的市场调研，公司多次对项目区位环境进行分析对比。根据A州目前的房地产现状和发展趋势，只要能满足A州城市居民的新房需求和高品质，同时有准确的定位，完全不用担心项目的销售，利润丰厚。

项目已取得土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已陆续启动。

2.项目概述

该地块位于A州新区鹤山路与塔园路交叉口。在A州科技学院旁边，有一个很好的文化氛围。道路宽敞，交通便利，新山大桥与古城相连。项目占地126亩，其中住宅120亩，配套幼儿园6亩。容积率2.0，总建筑面积16万平方米。小高层结合多层，沿街底层为商业配套用房(约占5%)。具有一定的发展规模，能够保证品牌的延续，给公司带来良好的社会效益和经济效益。

本项目建设资金全部由我公司筹集，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。

二、A州市介绍

三、A州市住宅市场分析

在此之前，A市的房价水平一直维持在工业园区2300元/平方米，古城区2500元/平方米，而新区房价一直徘徊在2000元/平方米左右。原因无非如下：

(1)地价是首要因素。作为一种稀缺资源，政府未能为土地供应制定长期计划。开发商可以通过项目可行性报告，要求政府以非常便宜的价格划拨土地。因此，土地成本只占整个项目的一小部分。

整个A州的居住建筑多为零散、分散，对整个社区环境、园林、文化的建设不重视。大量想改变住房质量的居民找不到合适的

这段时间虽然出台了很多有利于住房发展的政策(如实行货币化住房分配)，但并未能使A州的房地产更上一层楼。

2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。

①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。

②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。

③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。

④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。

3、A州新区住宅市场具体分析

A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨了14.8%。

现介绍一下A州新区最新房价：

序号

楼盘名称

住宅类型

价格（元/ m2）

1

美之苑

小高层（复式）

3600~3800

2

星城

多层公寓

3200（均价）

3

绿林花园

多层公寓

3000（均价）

4

太阳水岸

小高层

3500（均价）

5

景苑阁

高层

4500（均价）

综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。

4、本项目的发展前景

新桥老镇改造被A州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。

上半年，B州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。

所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2

四、项目建设指标

序号

项目

单位

数量

1

总用地面积

亩

126

2

总建筑面积

平方米

160000

2.1

住宅面积

平方米

152000

2.2

商铺面积

平方米

8000

3

容积率

2.0

4

物业经营管理用房

平方米

1120

5

可售住宅面积

平方米

150880

五、项目投资估算及盈利分析

1、编制依据

①建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；

②各种费率依据国家相关文件。

2、投资估算

投资估算表

序号

项目

单价

数量

金额（万元）

1

土地费用

120

126

15000

2

前期费用

100

160000

1600

2.1

勘测设计费

20

160000

320

2.2

各类规费

80

160000

1280

3

工程费用

1200

160000

19200

3.1

建安工程费

1100

160000

17600

3.2

室外工程

50

160000

800

3.3

机电工程

50

160000

800

4

销售费用

按销售收入的2%提计

1100

5

管理费用

按销售收入的3%提计

1700

6

资金成本

1900

7

总投资

40500

3、销售收入

根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。

销售收入见下表：

序号

项目

单位

数量

价格

金额（万元）

1

住宅

元/ m2

150880

3500

52808

2

低层商铺

元/ m2

8000

5000

4000

3

合计

56808

4、营业税及附加

本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。

5、盈利能力分析、

财务现金流量表

序号

项目

合计

1

现金流入

56808

1.1

销售收入

56808

1.2

其它收入

0

2

现金流出

43908

2.1

成本投资

40500

2.2

营业税及附加

3408

3

税前利润额

12900

4

项目税前利润率

29.4%

六、结论与建议

1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；

2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。