最近，许多城市，如上海、深圳、杭州、南京、成都等。有“火爆”的房地产形势。

“百万茶费”“500万以下的房子基本售罄”这样的新闻层出不穷，让人觉得楼市的狂欢几年前又开始了。

但是现在是什么时候？是住不住房子，还是疫情还存在。这样疯狂的法律自然会引来监管：前两天，人民银行深圳分行的银行进行了自查，发放了今年以来的业务用房贷款。看看这部分资金有没有非法流入楼市。

刚刚公布了调查结果，完全出乎意料：

(一)发现新注册企业时未发现企业贷款申请；

(2)未发现信贷资金通过房地产抵押贷款流入房地产市场；

(3)有个别客户先全款买房，再以新购房产为抵押申请经营性贷款，但规模很小的情况。

为什么我不能说出我所期待的？因为只要你有一个心动的套路，就根本找不到。

因为我的投资，我能够对相关业务有深刻的了解。今天，我就和大家聊聊这个神奇又神奇的行业。

读了今天的文章，以房抵贷为契机，你也许可以窥一斑而知全豹，打通任督二脉，对我国的财政政策、房产政策和金融生态都有更深层次的了解。

01 房抵经营贷是怎么来的？

民营企业最大的问题是什么？缺钱。

去借钱。一个难借，一个贵。银行拒绝借款，从私人部门获得的贷款成本必须超过10%，甚至20%。

怎么解决？国家已经把任务交给银行了，这个问题必须给我解决。

银行有个大头：我给央企贷款，一笔100亿，8亿，叫“清爽安全”。

但是你说给小微企业，产出吃力不讨好，风险高，因为很多小微企业没有有价值的抵押物。

这时，一家聪明的银行提出了一个绝妙的方案：公司没有抵押物，但你老板有！

你敢拿房子来做个抵押，我就给你公司放款。这就是所谓的房抵经营贷。

而且一般贷款额度是60%，也就是房子值100万，我只借给你60万，所以房价降不了40%。

就这样，住房贷款诞生了。

看名字就知道这钱是严格限制的，只能企业使用，绝对不允许流入楼市。

因此，这是一件好事，可以让低成本的钱真正流向小微企业。

但说到房子和钱，会有无数人愿意提建议。这次深圳的自查就是其中之一：很多“专业团队”违规拿出房子买房。

这就是问题所在，为啥政策严格限制了这钱的用途是【公司】拿去【经营】，却被【个人】拿去【买房】？

这是我们要讲的第二个问题，就是不可抗拒的房源值不值得企业贷款。

02 为什么防不住？

我们再来复习一下这次自查结果的第一条：

（1）未发现【刚注册企业】即申请经营贷的情况。

内行人看到这条都会笑出声的——因为一般的银行发放经营贷都有一个限制就是，企业成立至少满1年。

那可不就是没有刚注册企业就来贷款的嘛，你银行根本就不会批这个啊。

真实情况是咋样的呢？

假设我要买房，就直接买个成立满2年的公司，把我变更成股东就OK了（有银行需要变更满3个月），有专业团队帮我操作，几千块搞定。

包做全套流水，包做订单，只要银行有要求，统统能搞定。毕竟专业团队。

甚至我还见过一个这种助贷公司，专门有个部门就叫包装部，我去的时候满桌的假结婚证、假合同，最夸张的是据说连征信都能给改。

好，通过这一番操作，我就成功变成了一个拥有正常经营数据的企业家，完全符合银行的贷款要求（当然符合了，就是照着银行的要求包装的）。

然后就可以顺利从银行拿到“经营贷”。

接下来还有个问题就是，这个钱是受严格监管的，只能用做企业经营。

很多银行会要求看业务合同，确实有业务，会把钱直接打到客户账上，就是怕企业把钱偷着用了。

但是有用吗？在专业团队的运作下，所有的客户都是自己人。资金转了一圈，又会回到我手里。

我拿这钱就可以为所欲为了——钱上又没写名字，我就说这是祖传的几百万，谁也管不着。

现在你再看看自查结果第二条：（2）未发现信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。

开玩笑，这么完整真实的操作，可能比很多真的企业还真，怎么可能会被发现。

至此，房抵经营贷就完成了一轮完整操作，从头到尾，根本防不住。

实际上，贷款资金用途不合规一直就是银行业乱象的“重灾区”，不少银行因此被罚。

去年6月，某大行大连市分行就因为个人质押贷款流入房地产，被大连银保监局罚款30万元；今年2月，浙江一家农商行因为个人消费贷款资金被挪用于购房等，被处以罚款80万元。

这种不痛不痒的罚款有啥用呢，该防不住的还是防不住。

那你说，我们到底有没有办法根治这个问题？

我认为还是有的，而且国家已经在行动了。

03 如何根治乱象？

我上面说的套路，你以为银行不知道吗？

我认识的一个银行经理跟我说了这么一句话：

批贷的时候如果客户对借款用途支支吾吾，其实我们反倒是比较放心的。因为他肯定是拿去买房了，这样起码风险可控。最怕他真去拿去经营。。。

这个世界有时候真的很魔幻。

房抵贷乱象的核心问题就在于，干实业和炒房的收益，存在着很大的差距。

钱虽然流到了民间，但是民间肯定是什么赚钱就把钱拿去干什么。如果炒房收益高，他肯定会拿去炒，有一百种方法能绕过监管。

政策围堵相当于增加了交易成本，但是只要交易成本没超过利差，就一定有人突破重重阻碍，去套那一部分利。

而且最重要的是，只有那些有房子、有企业的富裕阶层，才有资格去套这个利。

这种套利炒作起来的高房价会严重打击普通百姓的积极性：

从整体来看，一个国家最具有活力的中小微企业，拿着钱去炒房而不去经营企业，这是很可怕且讽刺的一件事。

堵，不如疏。

你品一品现在国家祭出的一整套【房住不炒】的疏通经络组合拳：

这样才能逐渐减少套利空间，这才是治标又治本的房住不炒。

因为要解决一个局部的问题，往往要从整个体系上找原因。

我后续会详细解读，相关房产政策对房价的影响，欢迎关注。