1、土地证书、建设用地规划许可证、规划要点审批阶段
土地证和建设用地规划许可证，加上规划点的审批，是房地产开发的前提条件。然而，收集这些东西的顺序是很有学问的。
2.项目公司设立、项目设立、环境评估、房地产开发资质
这四项是几乎每个项目开始时都必须做的事情。很有社会主义特色。不过这里有一些有趣的事情，跟法律关系很大，比如成立项目公司。这里需要注意的是，母公司拍摄的土地转让到其全资项目公司名下，根据我国法律，这不是交易。同样，母公司与其全资子公司之间的土地转让不是交易。因此，房地产公司可以随意设立项目子公司，然后在房子出售后进行物理破坏，只留下一个空壳。这种运营模式没有法律风险，非常经济实用，所以现在国内有点规模的房地产公司都在这么做
3、总平面布置审查阶段
现阶段各地名称不一，经常听到叫“建设性详细规划审查”。现阶段需要审核小区的总平面图，即小区内的建筑是如何布置的，每栋单体建筑有多高、有多大，每栋单体建筑相距多远，有多少日照就够了，总容积率有多大，是否超过规定容积率，建筑有多密集，进出小区的道路如何布置，是否符合消防标准等。
4、管线综合审查、排水许可
管线综合评审是规划部门的专业评审内容之一，现在专门拿出来是因为真的非常非常专业。如果做不好，真的会死人。
5、单体审查、建设工程规划许可证
规划部门对单项设计的审查也很严格，但一般来说，比总平面图更容易通过。
6、消防和人防专项审查
7.剩余泥浆排放许可证、噪音排放许可证和夜间连续施工许可证
残泥和噪音，这两样东西在这里是特意提到的，因为这两样东西是最让人不安的。我知道在很多城市，这两样东西几乎都没人管：残泥和噪音。但是现在，越来越多的城市已经开始加强这两样东西的管理。
排放多余的泥浆现在正成为包括高速公路、交通和警察在内的主要高速公路管理部门赚钱的主要方式。运输施工泥浆的车辆只能在规定的时间在规定的道路上行驶。但是在很多情况下，是不可能这么标准化的。尤其是项目赶时间的时候，更是日夜运送泥浆。没有办法，只能打通各种神仙。
噪声排放许可证是指只能在规定的时间内以标准和噪声较小的方式进行施工。这是在环境保护署的控制之下。现在许多城市已经禁止使用锤击桩。此外，夜间连续工作的人应该受到控制。现在有些城市，夜间连续施工的管理很好，比如广州、深圳。确实如此。管理良好。不管怎么找关系，都很难认可。
8.质量监督和安全监督
9、施工招标、监理和施工申请
首先必须说明的是，根据我国现行招标投标法，民营房地产公司(不含国有经济成分)的房地产项目不需要做施工招标，但可以直接发包。但是在一些大城市，比如广州，无论企业建设什么，都要做招标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。在大多数城市，民营企业只要能提供民营企业证明，就可以免于办理施工招标手续。
11.建筑许可证
施工许可证所需材料基本上是以上所有程序的汇总。缺一个。
12、放线、验线
让我们简单谈谈这个。图纸绘制完成后，需要将图纸上的建筑物放在地面的特定位置，这是一项技术工作，需要测量并固定坐标。这份工作叫做回报。放线一般由规划部门下属的测绘机构或类似的测绘机构进行，但一些发达城市已经将这项工作半市场化。呵呵，又一个半市场化。正式放线的前提是取得施工许可证。放线后，测绘院将发行放线书。
ont-size:15px;"> 在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
13、预售许可证
预售现在的管理已经比较严格了。在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。
14、关于预售中的土地解押
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来.
15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。
物业管理这一块，各项手续基本上到这里就结束了
