小J/北京报道
2020年最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，对房地产贷款余额上限和个人住房贷款余额上限进行了不同档次的设置，从而为各银行机构房地产贷款占比设置了“两道红线”。本通知自2021年1月1日起执行。
这是2020年8月20日房企“三条红线”融资监管新规出台以来，又一次从供给侧降低房地产杠杆的金融大动作。随后，全国范围内对非法流入楼市的各类贷款的自查监管全面启动。
“抵押贷”仍可操作
3月底，北京市地方银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款合规性进行自查，发现涉嫌非法流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营性贷款自查业务总额的0.35%。目前，相关银行仍在推进整改工作。
实际市场情况如何？
近日，通过暗访，在与北京目前在售的几套单价“10W”的高端楼盘销售代表沟通过程中，对方或直接或暗示，如果北上广深等一线城市有“无贷”楼盘，可以进行按揭操作。当被问及目前国家严控是否存在风险，房地产抵押资金再次用于购房时，对方表示基本不存在风险。如果不放心，具体操作流程可以直接与相关银行的贷款工作人员沟通，根据对方的指导向银行申请按揭贷款。
后来跟一个自称兴业银行贷款部的工作人员电话交谈得知，只要北京有房产，没有贷款，就可以去银行申请办理抵押业务。按照介绍流程，首先拿好所有相关材料，去银行面签，然后银行会根据楼盘情况进行评估，评估后拿到贷款批准函后再进行后续操作，基本没有风险。
住房在手中的情况下，即使目前房贷还没有还清，也没有太大的影响。以一套市场价500万元的房产为例，按揭贷款可以在425万元左右，具体贷款额度也可以根据用户自身资金需求进行匹配，额度也可以中间提，相关工作人员会配合房产打包。按揭贷款年利率为3.85%，银行要收取1个点的服务费，也就是42500元。
同时，银行也可以用按揭贷款“借出贷出”房地产，但这种“垫资”的成本很高，需要支付0.7%的10天利息，折算成年利率约为25.2%。据对方介绍，整个过程大约需要10-15个工作日，不发放贷款的情况很少，相关工作人员会指导操作。先付利息后可以申请贷款10年，本息相等时可以申请贷款30年。申请提前还款，不收取任何违约金。
其中，对贷款影响最大的是房产的寿命。如果是2000年以后的房产，贷款额度最高可达房产市场价的90%，老房子的按揭贷款额度会更低，约为申请房产市场价的70%-80%。
在与知名中介工作人员核实这一情况时，对方表示无法配合相关操作。一般来说，如果银行同意发放贷款，应该是可行的。但是对于一些总价上千万的高价学区和楼盘，就有被调查的风险。
多家银行“踩线”
其实大家都知道，个人房贷的坏账率相对于其他贷款来说是比较低的，被银行视为一块“肥肉”，一直被银行视为优质资产。“两条红线”一出来，一些中小银行已经
5%，村镇银行不超过7.5%。通过梳理2020年上市银行年报看，第一档的6家国有银行和第二档的8家已披露业绩的股份制银行中，建行、邮储、招行、兴业、中信等5家银行的个人住房贷款占比超标，其中招行和兴业“双踩线”，房地产贷款占比也存在超标。
按相关规定，对占比超标的银行，如果超出2 个百分点以内的，那么调整过渡期是2 年；超过2 个百分点及以上的，业务调整过渡期是4 年。
业内普遍认为，新规主要是约束银行的房贷占比，而不是额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响有限。但随着新规的实施，银行房贷额度面临调降压力，不管是否超标，银行业个人房贷额度持续收紧，贷款利率不断上涨。
有数据显示，今年以来，全国房贷款平均利率持续上涨，3月（数据监测期为2021年2月20日~2021年3月18日），全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.57%，环比上涨1BP。
风险提示
对于动辄上百万的房贷而言，抵押贷款3.85%的年利率显然优势明显，这也是部分购房者铤而走险的原因。但近期北京银保监局提出三条要求：一是切实加快整改进度，对未结清业务实施名单制管理；二是严格落实内部问责；三是认真对照《北京银保监局、人民银行营业管理部关于加强个人经营性贷款管理严防信贷资金违规流入房地产市场的通知》，对本行内部制度、机制流程进行修订完善; 四是全面加强授信业务管理、内部员工管理以及合作中介机构管理。
目前，在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。目前北京银保监局已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。后续，将根据调查取证结果，对贷款“三查”不到位的银行或未履职尽责的工作人员依法依规进行严肃处罚。
目前国家对房地产精细化调控程度，降低购房杠杆力度都达到一个前所未有的高度，一旦个人“抵押贷“资金进入楼市情况被查，银行要求提前还贷，那当事人的处境就将十分被动。
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