买房是一件大事。
除了首付，你还要和银行打交道，拿到贷款。
其中，流水是申请房贷必不可少的一步。
1.
申请房贷时，除了收入证明，银行主要通过流水来判断借款人的还款能力。
一般来说，借款人的月收入应该是月供的两倍以上。
在目前的房价下，一线城市新需要的房子价格在400万元左右。
按照首付30%，基准利率上浮10%，贷款30年的标准，月供2万元左右。
如果要拿这套房子的贷款，借款人的月收入至少要在4万元以上，并且要体现在银行流水上。
举个反面例子。
我的一个朋友前段时间在北京买了一套房子，他的第一次房贷申请被拒绝了。
他平均月收入5万左右，但工资收入只有1.5万，剩下的主要是公司分红；
另外，资金分布在不同的投资渠道，银行卡里的余额处于很低的状态。
也就是说，虽然他实际上有还款能力，但银行流水表明不是一回事。
预计银行也会拒绝放贷。
很多买房的人，尤其是在一线买房的人，都是这样的：
收入构成复杂，工资收入只占收入的一小部分，而分红、股权、理财收入才是大部分。资金利用率高，大部分资金用于投资或理财项目，银行当前余额极低。
如果这样的人打算买房，他们应该至少提前六个月开始“支持”自来水。
2.
要“养”好活水，首先要知道被银行认可是什么感觉。
简单来说，可以概括为三个字：收入稳定，留存充裕，没有污点。
收入稳定，就是每个月都会收到稳定的金额和时间。如果来源显示“工资”，那就更好了。
“工资”被银行视为最稳定的收入，工人阶级，尤其是体制内的工人，是银行最受欢迎的贷款客户。
污点一般是指许多贷款机构转移或偿还账户。
比如贷款记录太多，银行可能会认为负债率过高，从而影响申请房贷。
除了房贷和车贷。
保持富足可以简单理解为多进少出。
假设一个人每个月10号可以拿到5万元的工资，满足了“稳定收入”的点；
除了房贷和车贷，也没有贷款/还款记录；
但每次发工资，他都会马上转到余额宝，这样他就能获得比银行活期账户高一点的收入——我相信很多人经常这么做。
但在银行的评分逻辑中，这种“传递财富”的流水会被视为“刷单”。
过账流是无效流，很有可能被拒绝。
3.
了解银行的喜好，按照银行的标准“养”活水。
稳定收入：
size:15px;">带“工资”标签的流水是最好的。如果没有工资收入或者金额不够，则可以提前半年，每个月固定时间向卡里转账一笔固定金额，做成“类工资”性质的收入。
每月转入的总金额加上原有的工资，不低于月供的2倍。
如果预期半年以后房价还会涨，则要在流水上多给出一点空间，避免到买房的时候才发现之前养的流水额度不够。
留存充裕：
支出部分是要有的，一张只进不出的卡在银行看来太过刻意。
但支出部分需要谨慎，注意避免产生上文说到的“过账流水”，也尽量不要在每月固定时间取走卡里的全部资金。
前者是无效流水，后者则会被银行会认为借款人已经有了固定的大额开支，影响还款能力的评估。
总支出最好不要超过总存入的一半。
没有污点：这个就不用说了，爱惜羽毛，人人有责。
下面是一个实例：
其中有零有整的19908.35是工资，每月10号入账；
30000元是自己操作的转账，每月15号入账；
减去支出以后，这六个月的留存是200138.2元。
这样的流水，无论哪个银行都喜欢。
来源：松树柁银行流水
