来源：法治日报
原标题：让B&B在法治的基础上健康发展
今年的清明小长假，很多人放弃了团体游，选择了自由行，这也能发现旅游市场的新变化。越来越多的人放弃传统酒店，选择特色民宿。
目前国内B&B行业两极分化趋势明显，B&B部分投资人已经退休，还有人还在坚守。面对未来旅游业发展的新形势，如何解决B&B产业发展中的问题？近日在接受《法治日报》记者采访时，有业内人士指出，民宿要健康规范发展，必须纳入法治轨道，依法经营、依法经营。制定法律法规，构建旅游民宿发展的法律基础，是促进旅游民宿高质量发展的有效措施。
民宿行业分化严重
今年的清明小长假，来自北京的刘女士原计划带全家去福建厦门。作为较早尝试民宿的资深驴友，无论是出国旅游还是在国内旅游，她更喜欢选择独特的民宿。“在星级酒店预订民宿比家庭套房划算多了，现在很多民宿都提供个性化服务，有的位置也很好，就在景区。”
虽然刘女士提前一个月开始找B&B，但因为疫情，大家都选择了国内旅游。一个位于稀缺资源区的口碑很好的B&B很难找，直到最后也没有得到喜欢的B&B。同时，大多数民宿供大于求，没人关心。“要么是位置不好，要么是看照片感觉不好。感觉像普通的家庭旅馆，但价格和星级酒店差不多。”
浙江大学城市学院文化与旅游法律研究中心执行主任胡斌长期关注民宿产业发展。在调研中，他发现国内B&B行业存在两个突出问题：一是行业分化严重。一般的民宿大多供过于求，盈利能力不足，投资回报期过长，甚至无法收回投资，而少部分却供不应求，导致民宿行业进出人数同时增加的奇怪现象。二是城市住宅发展矛盾加剧。由于部分民宿直接位于居民小区，邻接权问题相当突出，容易导致社区关系紧张。因此，许多地方的政策收紧了在城市住宅小区开设所谓民宿的商业行为，无形中提高了民宿行业的门槛。
各地探索治理模式
对于B&B来说，虽然目前国内没有统一的法律法规，但很多地方都因地制宜地探索了B&B的治理模式。
比如早在2016年颁布实施的《浙江省旅游条例》就明确提出了民宿的概念。广东省已经发布了第《广东省民宿管理暂行办法》号政府条例，对省级寄宿家庭进行管理。上海、北京、重庆、海南、苏州、成都、济南等地也出台了关于民宿的规范性文件。此外，国家级相关部门已经发布了B&B的行业标准，B&B的很多地方标准也在各地发布，但这些标准都是建议性的，没有强制力。
值得一提的是，《民法典》自今年1月1日起正式实施。其中，第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规和管理规定，将房屋变更为经营性用房。业主将房屋变更为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规定外，还应当经利害关系人一致同意。
“在小区开民宿，是一种“改居为商”的经营行为，会对小区其他业主的生活造成很大影响。除了遵守相关规定，依法向市场监管、文化旅游、公安等部门办理相关手续外，还应取得利害关系业主的同意，同时告知物业服务企业。未经利害关系人同意开办民宿的，属于违反民法典的行为，应当承担相应的责任
“虽然《民法典》的相关规定对民宿的开办和运营有相应的规定，但鉴于《民法典》调整范围广、名词概念抽象、颁布实施时间短，多数地方立法机关并未给予应有的重视。”王天星指出，一些地方在制定B&B地方性法规时，更多关注与B&B设立和运行直接相关的行政上位法，如旅游法、治安管理处罚法、消防法、《旅馆业治安管理办法》等。
鉴于《民法典》在民宿设立和运营中的重要规范作用，王天星认为，应尽快将《民法典》中的邻接权规范纳入地方民宿立法，作为今后地方民宿立法的重要依据。
“地方民宿立法中缺少《民法典》，会导致《民法典》的精神和规定在地方民宿立法中得不到充分、及时、充分的体现。另一方面，例如
果多数地方民宿立法没有将征得利害关系人同意作为民宿开办的必备性程序要件，将导致地方民宿立法在相邻权方面缺乏对民宿经营者的基本指引。”据王天星介绍，目前实践中，许多民宿投资者在履行地方民宿立法规定的相关行政性手续后，由于缺乏对民法典最新规定的了解而未履行征得相邻关系人同意这一法定程序，导致在开业之后因个别利害关系人起诉而被迫停业，双方均遭受较大损失。加强分类监管是当务之急
近日，厦门市思明区正式在政府网站上发布民宿管理办法。该办法一改以前很多部门联合审批的做法，对民宿实行“备案制”，使得民宿经营手续大幅度简化，符合条件的均可申请。有分析认为，该办法或将引导不少资本前来投资思明区民宿，引发民宿行业竞争进入白热化，也将大大提升厦门民宿整体品质和发展质量。
相比厦门，2020年12月，北京市住房城乡建设委、市公安局、市网信办、市文旅局四部门印发了《关于规范管理短租住房的通知》，明确政策调整范围并按区域实行差异化管理，规定首都功能核心区内禁止经营短租住房。
“该促进的促进，该严控的严控。”胡斌认为，根据各地不同发展阶段对民宿业发展采取不同的管理手段，是十分必要的。
在他看来，标准缺失是目前民宿监管的一大顽疾。当务之急就是要进行有针对性的分类监管。应从民宿的本源出发，自下而上，根据基层的实际情况制定政策、进行地方性立法。
“虽然很多地方立法和政策文件解决了民宿准入的问题，但没有相应的针对民宿经营的规范标准，在经营中仍按酒店标准进行监管，比如，要求民宿按酒店标准配备一样面积的布草间和消毒设备等。”胡斌认为，是民宿就按照民宿登记和监管，是酒店就按照酒店登记和监管。只有这样，才能纠正原有的社会错误认知，促进民宿行业规范健康发展。
先乡村后城市立法路线较为可行
“在乡村振兴背景下，民宿行业健康发展是有力推手。但应当看到，目前民宿热已经过去，加上疫情影响，其产业规模整体萎缩，产业影响力也在下降。因此，鼓励地方层面先行立法，积累有益经验，时机成熟之后，再推出国家层面统一立法是比较合理的路径。”胡斌说。
胡斌指出，目前我国地方民宿行业还存在立法不足。首要的不足就是“一刀切”，要么全盘限制，要么全盘放开。实际上，从概念特征出发，民宿类型本身就很复杂，至少包括城市和乡村两种形态，对应的土地、环境、经营模式都不一样，应进行分类管理。除此之外，很多地方立法和规范性文件都未明确主管部门，主管部门界定模糊不清直接导致实际监管形态各异。
胡斌建议，借全面实施乡村振兴战略的契机，探索乡村民宿的立法问题，城市民宿则留待下一步解决。