[摘要]

近两年，万科董事会主席于亮多次高喊‘直播’，标志着房地产行业的转折点已经到来。在社会全面转折的背景下，万科满足了中国广大新兴中产阶级的需求。追求品质生活品质，随着国家去杠杆化的深入，行业融资越来越难。2020年是去杠杆的集中年份，但这一次恰恰是行业偿债的高峰期。没有外援融资，只能依靠通过对房地产行业龙头万科集团财务报表的深入分析，可以了解房地产行业的经营状况，对房地产行业未来转型改革提出一些意见和建议。

企业财务分析是指根据企业的财务报表等数据，运用特殊的分析方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量进行分析。常用的分析方法有：水平分析法、常用比率分析法、比率分析法和因子分析法。

根据万科集团17日至19日的财务报表，对企业财务指标进行“四维分析”，旨在提供会计报表数字所包含的各种趋势和关系，为利益相关者提供企业偿债能力等信息。

【关键词】万科集团财务报表偿债能力分析

第一章公司概述

1.1企业概况

万科企业有限公司成立于1984年。经过30多年的发展，已成为中国领先的城乡建设和生活服务提供商。其业务聚焦中国三大最具活力的经济圈和中西部重点城市。2016年，公司首次跻身《财富》‘世界500强’，在榜单上排名第356位。2017年、2018年、2019年分别排名第307位、第332位、第254位。

在万科2014年第四个十年发展规划中，“郝散房源商”的定位已延伸至“城市配套服务商”。

2017年，深圳地铁集团成为集团第一大股东，支持万科混合所有制结构，支持万科城乡建设生活服务商战略和业务合作伙伴机制，支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营管理，支持深化‘轨道物业’发展模式。

2018年，万科进一步迭代升级这一职位为‘城乡建设与生活服务商’，具体细化为美好生活场景教师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者四大角色。

1.2公司现状

随着行业调控的延续，“房子是用来住的，不是用来炒的”的主基调，各地聚焦稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场稳定发展。区域方面，重点城市销售面积保持整体增长，三四线城市销售面积下降。

全国商品房销售面积同比略有下降。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速较2018年下降1.5个百分点。分季度看，我国商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和0.1%。重点城市新房成交面积增加。公司长期观察的14个城市商品住宅核准预售面积和成交面积分别增长4.2%和8.8%。截至2019年底，上述城市新房可售库存(已取得销售许可证但尚未销售的面积)的去库存期约为9.7个月。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳和杭州

州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速较2018年提高0.4个百分点；房屋新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%，增速较2018年下降8.7个百分点。

土地市场供应和成交面积同比微增。根据中国指数研究院统计，2019年，全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长4.7%，成交建面同比增长7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流拍现象明显增加，四季度住宅类用地平均溢价率下降至8.6%。行业融资渠道依然受限。报告期内，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落。2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长14.8%，增速较上年末回落5.2个百分点。

万科集团2019年实现营业收入3,678.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%；全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年减少1.0个百分点，从业务类型看，万科营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3,526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127.0亿元，占比3.5%，房地产及相关业务依旧是公司的主要的营收来源。

第二章偿债能力分析

2.1 短期偿债能力分析

短期偿债能力是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，它反映企业当前偿付日常到期债务的财务实力，近三年，公司短期偿债指标如下表所示：

（1）流动比率

流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。一般说来，比率越高，说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力亦越强；反之则弱。一般认为流动比率应在2：1以上，表示流动资产是流动负债的两倍，即使流动资产有一半在短期内不能变现，也能保证全部的流动负债得到偿还。