图@视觉中国
二手房市场的供需关系较为平稳。
最近广州二手房市场成交清淡。广州市房地产中介协会最新数据显示，2021年7月(统计期为2021年6月26日至7月25日)，广州市由中介促成的二手房交易2177宗，较6月增加12.04%，但较2020年7月的4397宗减少50.49%。中介促成二手房占全市网上签约总量的24.43%，环比微降0.5个百分点，同比微降8个百分点。2021年7月，包括自营在内的二手住宅网签8912宗，较2020年同期的13560宗下降34.28%。业内人士表示，当前楼市政策调控精准有力，给市场带来了显著的“降温”效应，市场预期逐渐发生变化。在这样的情况下，广州的二手中介纷纷渡海，展现了自己的神奇力量，创造了新的应对模式，如降低佣金、轻开店等。文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴(签名除外)市场政策效果显示，二手市场供需相对稳定。从今年广州二手楼市的市场情况来看，自4月调控政策发布以来，广州中介推动的二手房成交量有所下降。房贷申请审批更加严格，放款周期延长，增值税免征政策两年到五年的效果逐渐显现。5月以来，市场整体交易氛围明显降温，市场预期逐渐发生变化。一些没有迫切购房需求的购房者入市不太积极，买房也比较理性。他们只有在遇到合适的价格时才会进入市场。中原监测数据显示，呈逐月下降趋势，6月份净下降43.7%。随着市场热度下降，交易周期延长，很多二手房业主的心理价位开始松动。目前业主报价逐渐回归理性，房价下跌了1%~5%，占比30%左右。楼市的大起大落让中介市场同频共振。据业内人士透露，下半年房地产中介行业的竞争压力将持续加大，需要做好充分准备。事实上，面对当前的市场变化，广州的中介行业已经出现了许多对策。“轻开店”让年轻人容易创业。最近德成兴的轻创店加盟模式是一种应对方式。据德城银行总经理办公室相关负责人李文登介绍，“轻创新模式”是在对当前市场状况、行业属性、门店运营等数据进行多层次分析的基础上，经过多次讨论和测算而开发出来的一套轻松创业模式。目前德城银行所有门店都可以开业加盟，只要投入2000元租金就可以拥有独立股权合伙，其实相当于德城把自己的门店变成了共享门店。从国外中介的成功实施来看，几百人甚至可以加入一个小商店。对于前店长来说，“轻创新模式”是一种降低成本的方式，既有租金收入，又能帮助团队快速成长发展。对于外部加盟商，也就是青创的店长来说，是一种快速低成本的加盟方式，相当于让行业经纪人预热。最近小刘选择了这样创业，成为了青创的经理。他告诉记者，2017年毕业后，他在东莞工厂做了一年的技术工人，但他不喜欢这种一成不变的生活，于是2018年经朋友介绍来到广州，在一家大型房地产中介机构工作。经过三年的努力，他觉得自己有足够的经验，曾经想过自己开店，但第一，储备资金不足，第二，担心创业失败，第三，担心资源不足，长期发展，愿望始终没有实现。知道他可以创业
佣金的减少不会引起行业的连锁反应。其中，玉峰在7月发布了新的服务收费标准，对二手房买卖双方统一收取房屋成交总价0.69%的佣金。据说这是为了防止经纪人从源头上吃差价，通过统一的佣金率降低房地产的交易成本。据广州市房地产中介协会统计，截至2021年二季度末，德友以广州市场627家品牌中介门店位居榜首，而裕丰地产则有564家门店，排名第二。第三名到第六名有300多家店。据了解，裕丰的降佣金措施对市场影响较大，引发同行争议，市场上没有其他中介跟进佣金价格。一位中介负责人告诉记者，在中介行业打佣金价格战很难，但足以吸引眼球。二手房交易是一个人员密集的行业。只有拥有足够的门店和经纪人，才能获得大规模房源，覆盖交易风险，因此收费标准很难降低。据悉，此前，裕丰向买家收取的佣金率在1%至2%之间，而卖家一般收取0.5%至1%的佣金。行业内佣金基本在2%~3%左右，买家支付成交价的2%，卖家支付1%。但事实上，中介机构并不是严格按照公开标准收费，买卖双方可以在标准的基础上享受一定的折扣。尤其是卖家，他们很多人直接把代理费转嫁给
买家。 交易中心提升体验感成风潮 此外，特别值得关注的是，今年不少中介不开门店开“交易服务中心”。比如贝壳4月一口气启动八大签约服务中心，2021年上半年合计建成17家签约服务中心。相比门店，交易中心或签约中心可提供签约咨询、合同签署、线上贷签等多种服务，并通过标准化流程体系和专业签约服务，提高交易服务的效率、改善买卖双方交易体验。这种一站式房产交易服务，能很好地提升购房者的体验感。业内人士表示，在目前的市场状况下，对服务品质的要求也更高，谁能提供更好的服务，谁才能收获更多的客户，显然，交易服务中心将能发挥更好的作用。 新出路 经纪人“职业化”进程加速 专业化服务不断提升 如今中介行业应对市场变化的举措更加多元，模式上也有更多创新。业内人士表示，这与行业的发展阶段新变化有关，职业化、专业化服务提升才是行业出路。 根据贝壳研究院发布的《2020中国房产经纪人发展报告》数据，2020年我国房地产经纪人总数已接近200万。2020年，全国新房、二手房交易金额约22万亿元，其中一半经由房产经纪人完成交易。在房产交易市场，经纪人的作用不是减少了，而是增强了。 贝壳研究院针对21万经纪人的调查结果显示，2020年，超四成经纪人从业不足一年，5年以上仅占比16.74%，四成经纪人年收入在5万元以内，10万元以内占比71%。经纪人门槛低、不受尊重等现象依然存在，但改变正在发生。房产经纪人学历水平，正在逐年提升。截至2020年，全国大专及以上经纪人占比为43.29%，其中本科及以上占比17.1%。同时，随着工作年限增长，经纪人平均薪酬也会增长。 经纪人学历水平提升，背后是经纪人行业“职业化”进程的加速。和2017年相比，2020年房产经纪成交的服务周期增长1倍。在30个重点城市，每成交一套房，平均用时40天；在一线城市，更达到56.5天；房产经纪人，不只是带人看个房、办个手续。如今，一个合格的经纪人，应当在满足消费者购房需求基础上，提供符合他们心理需求、情感体验的增值服务。让消费者“住得更好”，才是经纪人的核心价值所在。实现这一目标，经纪人必然要走向职业化、专业化，也必然会拉高从业者“门槛”。新门槛设立，促使经纪人群体“换血”。 正如德诚行执行董事范先生所说，只有保障了经纪人的经营权和发展权，才能更进一步提升客户的消费体验。当一直坚守的从业人员服务质量提高，并把这个行业当作终身事业，中介行业就回归本源了，整个行业也就成熟了。
