[万典律师]
评估报告是最终的评估结果，是具有法律效力的文书。只要是拆迁、征收、腾空，都要经过评估的过程。作为被动居民，维护自身合法权益的最佳方式是根据最终评估报告，审查评估程序是否合法。
评估报告摆在每个人面前。大家都知道金额低，自己的合法权益受到了侵害，却分不清哪里低。接下来，我将告诉你如何判断一份拆迁评估报告是否合法。它的非法点会出现在哪里？
一般来说，拆迁户收到的鉴定报告大多是违法的，因为他们只写了房屋估价，很多应该列出的项目都遗漏了。
我们以一份比较完整的评估报告为例，列举一些可能存在的问题。
例如，如果我们通过评估报告知道评估公司的名称，那么我们可以查询评估公司的资质,因为评估公司是分级的，级别不同，评估能力也不同。
《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》
第七条列入房地产价格评估机构名单的评估机构，其评估业务量超过下列标准的不能承担新建房屋征收评估工作：
(一)一级资质评估机构评估业务量达到2000户；
(二)二级资质评估机构业务量已达到1000户；
(3)三级资质评估机构评估业务量达到500户。
如果你的拆迁项目总共有800户，评估公司必须达到二级资质。如果查询后这个鉴定公司的资质有问题，就是三级资质，这样就可以得到一个筹码。
再比如：估价时点方面的问题，,我们刚才说的评估时间是评估结果对应的日期，所以在实际案例中，一个项目进行三年、五年的情况并不少见，也有七年、八年的，那么想想北京现在的房价和七年、八年前的房价有什么区别，这个评估时间合理吗？
评估时间不仅仅是指入户测量的日期，而是指评估活动的开始和结束时间，即从正式接受评估委托到完成评估报告的这段时间，通过这段时间我们可以判断程序是否合法。
实践中也有这样的情况，先评估后拆迁许可。我们见过很多这样的情况。
我们遇到了一些情况。在代理案件过程中，律师进行了调查取证，取得了委托人的评估报告，进而对拆迁项目的拆迁许可证进行了调查。对比两个证书后，发现问题。
拆迁许可证是2013年8月发放的，但鉴定报告的日期是2013年6月，比拆迁许可证早了两个月，明显违法。
法律对评估报告的有效期没有具体规定，但评估报告中必须注明有效期。许多拆迁项目持续几年。如果一直使用原鉴定报告，对被拆迁人的损害将是巨大的，所以合法的鉴定报告应该有有效期。如果没有，就是违法的。
估价师的声明也可以体现出很多的问题。
首先，评估报告依据的是国家标准《房地产估价规范》，不是地方依据。其次要明确评估人员是否进行过实地考察，哪些评估人员进行过实地考察，哪些评估人员没有进行实地考察，要一一写清楚。
最后，鉴定人需要签字。如果没有签名，就是不合法的，因为我们可以根据签名来检查鉴定人是否有
有相应的评估资质。另外，评估机构的盖章是必不可少的。光有盖章也不行，还要看看这个章的性质，必须是评估机构的公章，很多评估公司在评估报告上盖的是xx评估公司xx项目专用章，不是圆形的公章，而是像是发票专用章的那种椭圆形的章，这样的章都是不合法的。
附件中要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
只要我们广大被拆迁人具备一定的知识，就能够识别真伪，防止被动。在此提醒广大被征收人，当您遇到拆迁时，请务必关注您房屋价值的评估报告，以维护您正当、合法的补偿利益。评估报告是最终的评估结果，是具有法律效力的文书。只要是拆迁、征收、或者腾退，都会经过评估的程序。作为被动的被拆迁人，维护合法权益的最好办法是根据最终的评估报告，审查评估程序是否合法。
一份评估报告放在大家的面前，大家都知道数额低、自己的合法权益受到了侵害，但到底低在哪里却说不出来。接下来给大家讲讲，如何判断一份拆迁评估报告是否合法？它的违法点都会出现在哪里？
一般来说，被拆迁人接到的评估报告大部分都是不合法的，因为它仅仅写着房屋估值，缺失了很多应当列明的事项。
我们以一份比较完整的评估报告为例，给大家列举一些可能出现的问题点。
比如说：我们通过评估报告知道了评估公司的名称，那么我们就可以查询评估公司的资质，因为评估公司是分级别的，级别不同、评估的能力也有很大的差别。
《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》
第七条 列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评估业务量超过下述标准时不能承接新的房屋征收评估工作：
(一)一级资质评估机构的在估业务量达到2000户；
(二)二级资质评估机构的在估业务量达到1000户；
(三)三级资质评估机构的在估业务量达到500户。
假如你们这个拆迁项目总共有800户，那么评估公司必须要达到二级的资质，如果经过查询，发现这个评估公司的资质存在问题，就是个三级资质，那么我们就此就获得了一个谈判的筹码。
再比如说：估价时点方面的问题，我们刚才讲过估价时点是估价结果对应的日期，那么实际的案例中，一个项目进行个三年五年都不算是个稀奇的事情，七八年的也存在，那么各位想想，北京现在的房价和七八年前的房价相差多少，这样的评估时点是否合理?
评估时点指的不仅仅是入户测量的日期，而是估价活动的起止时间，即正式接受估价委托至完成估价报告的期间，通过这个期间，我们可以判断程序是否合法。
实践过程中存在这样的情况，评估在前，办理拆迁许可证在后，这样的情况我们也见过不少。
我们曾经遇到一些情况，律师在代理案件过程中，进行调查取证工作，从委托人手里得到了评估报告，然后又调查到了拆迁项目的拆迁许可证，两证一对比，发现了问题。
拆迁许可证是2013年8月发的，评估报告的日期却是2013年6月，比拆迁许可证的日期还早两个月，这就是明显的违法。
关于评估报告的有效期，法律上没有具体的规定，但是评估报告中必须要注明有效期，很多拆迁项目持续好几年，如果一直沿用原来的评估报告，对被拆迁人的损害是巨大的，所以合法的评估报告应当具备有效期，如果没有，那么也属于违法。
估价师的声明也可以体现出很多的问题。
首先，评估报告的依据是国家标准《房地产估价规范》，而不是地方性的依据。其次，要写明评估人员是否进行了实地勘察，哪些评估人员进行了实地勘察、哪些评估人员没有进行实地勘察，这都要一 一写清楚。
最后，评估师需要签字，如果没有签字是不合法的，因为我们可以根据签字去查询评估师是否具有相应的评估资质。
另外，评估机构的盖章是必不可少的。光有盖章也不行，还要看看这个章的性质，必须是评估机构的公章，很多评估公司在评估报告上盖的是xx评估公司xx项目专用章，不是圆形的公章，而是像是发票专用章的那种椭圆形的章，这样的章都是不合法的。
附件中要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
只要我们广大被拆迁人具备一定的知识，就能够识别真伪，防止被动。在此提醒广大被征收人，当您遇到拆迁时，请务必关注您房屋价值的评估报告，以维护您正当、合法的补偿利益。
