近年来，随着政策的持续调控，房地产企业的征地融资等开发成本承压，房地产整体利润增速和利润水平面临下行压力。
在行业增速放缓、规模见顶之际，一些房企开始试探主业之外的其他多元化业务。其中商业、物业管理、文化旅游等多元化发展方向屡见不鲜，很多创新业务并不完全适合房企。
一般来说，依托主营业务，利用“房地产开发”运营，在一定程度上可以帮助企业实现共赢，主要是因为这些业务主要来源于房地产开发，所以房地产企业的房地产开发能力是一条天然的护城河，业务的发展会反哺企业的房地产开发和业绩增长。
01、地产开发+城市运营
可享城市发展过程带来的红利
房地产开发的城市运营模式主要以中国金茂和招商蛇口为代表。一般是通过企业之间的合作获得大规模的待开发土地，然后通过多年的开发经营，引入各种资源和产业，促进整个区域的发展。如果该地区能变成一个工业新城，房企就能享受到城市发展进程带来的红利。
城市运营模式可以有效帮助企业在征地方面建立一定的优势，尤其是在获得大型综合地块方面。
截至2020年7月，金茂在中国的城市运营项目土地储备面积约为1200万立方米。上半年城市运营项目占比已达到21%，未来仍有持续提升的趋势。
表：中国金茂落地城市运营项目(单位：万方)
02、地产开发+城市更新
拿地成本方面有明显优势
房地产开发城市更新模式的代表企业包括凯撒和R&F，随着整体市场规模的巅峰，行业逐渐从“增量市场”向“存量市场”转变，其中城市更新业务成为众多房企的选择之一。
城市的发展和复兴一直依赖于建筑和工业的更新。不少房企通过参与城市更新进程，深化了在一线城市的布局。值得一提的是，通过城市更新获取土地，在成本上有明显优势。
据了解，自2008年起，凯撒每年都会将总建筑面积超过100万平方米的老项目改建为土地储备。在过去的三年里，凯撒每年超过30%的销售业绩来自城市更新。
表：截至2020年年中凯撒未纳入土地储备的旧改项目(万平方米)
图：2017 -2020年上半年凯撒旧改项目占销售总额的比例
03、地产+商业双轮驱动
通过住宅销售反哺商业发展
房地产商业双轮驱动模式的代表企业有新城、龙湖、华润。其中，华润和龙湖主要依靠自身强大的资金优势，不断深化商业地产布局，为企业贡献稳定的利润和现金流。
新城采用独特的销售和提高租金的方式。一是在已攻取的综合体地块内规划五岳广场业务，提升配套设施，促进住宅销售，再通过住宅销售回笼资金，回馈业务发展。二者相辅相成，推动企业业绩实现高速突破。
到2020年，
中期，新城共在全国布局了139座吾悦广场，总计累计开业数量仍为63座，按照管理层的预期，截止至2020年底新城开业吾悦广场总数有望超过90座。
图：吾悦广场2016年-2020H1开业及营收、出租率情况
04、轻资产代建提振销售
持续增强品牌市场影响力
轻资产代建提振销售模式的代表是绿城和金地。近几年来代建快速发展，跃入房企视野之中，不少房企开始试水代建业务。
代建需要行业内对房企品牌有高认可度，而其优势也很明显，企业仅需输出管理，而无需面对资金压力和土地难题，代建项目的销售也可增厚业绩；另一方面，通过对代建、营销的轻资产输出，也能持续增强品牌的市场影响力。
近4年，绿城代建每年都可以为企业贡献30%左右的销售额，提振作用十分明显。另外代建业务由于是轻资产输出，并不需要企业拿地以及出资，因此业务风险极低且利润率高，建成之后还可以继续输出企业的物业管理服务，获得持久收益。
目前国内的代建业务仍处于发展之中，未来前景十分广阔，多家房企已经开始积极试水这一业务。
图：绿城中国2016年至2020年中期投资、代建销售及代建占总销售额比例
总体而言，房企间的竞争持续加剧，土地红利日渐退潮，房企竞争力的强化需要企业另辟蹊径，结合自身特点建立起更加精细化的运营管理模式。
依托“地产开发+”运营的衍生业务，不仅可以帮助企业收获业绩增长，更提升了企业的盈利能力，可谓双赢。
目前大的市场环境下，依靠土地增值的粗放时代已经一去不复返了，转而以勤练内功，依靠运营增值的模式渐渐为广大房企所接受。某种意义上，中国房地产企业做大做强必将走向不同业态以及不同区域的跨区域、多项目运营状态。
为此，高景亚太特打造《标杆地产项目总经理高阶实战研修班》，帮助项目总在成长的路上，能够在同一时间同时运作多个处于不同区域、不同开发周期的项目，推进项目运营能力持续提升，提升企业的管理能力。
