房地产开发审批流程图房地产项目开发流程全过程

土地的获取细节

现阶段，根据用地的取得方式有三种：《城市房地产管理法》的相关规定

它是通过国家转让(即通过一级土地市场)获得的

通过转让(即通过二级土地市场)获得

它是通过与现有土地使用者合作(即通过第三级土地市场)获得的

土地竞买工作流程-流程图

1.土地的投标、开标依程序：

(1)投标人将在投标截止时间前将投标书放入标准箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但只有在投标截止时间前转让方收到才有效；标书放入标准箱后，不能撤回。投标人应对投标文件及相关书面承诺负责。

(2)由投标人或其推选的代表检查标准箱的密封情况，当众打开标准箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

(3)评估小组进行评估。评估小组由转让方代表和相关专家组成，成员人数为五人以上的奇数。

(4)招标人根据评标结果，确定中标人。

2.土地拍卖会程序：

(1)主持人清点投标人；

主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求等相关事项；

(3)主持人宣布开标、提价规则及提价幅度。没有底价的，应当明确标明；

4主持人报起步价；

投标人应投标或报价；

主持人确认价格后继续出价；

如果主持人连续三次宣布相同的竞价价格而没有再次竞价，主持人将落锤表示拍卖成交；

主持人宣布出价最高者为投标人。

竞买人不足三人的，或者竞买人的最高应价未达到底价的，主持人应当终止拍卖。

3.土地挂牌程序：

(1)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、涨价规则和涨价幅度在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌。

合格投标人填写报价

转让方确认报价后，更新并显示挂牌价格

转让方继续接受新的报价

出让方应在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

时限

上市时间不少于10个工作日。在挂牌期间，价格上涨幅度可根据竞买人的竞价情况进行调整。

挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

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①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交

②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外

③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人

4. 土地的成交确认书

1、经办部门：市土地储备交易中心

2、办理条件：按照挂牌文件约定交纳竞买保证金、申请人需具备相应的申请条件。

3、注意事项：确定竞买保证金截至日期，以免错过竞价资格、确定好申请公司名称，以免公司名称不符合房地产开发的要求、办理土地证之前，公司相关信息不要变更。

4.办理时限：30内签订出让合同

土地确权登记手续的办理

1.承办部门：所在城市国土资源局

2.土地登记需要的资料

①计划立项批文；

②建设用地规划许可证和用地意见；

③土地登记申请书；

④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；

⑤土地登记审批表；

⑥土地登记卡。

3、办理条件：

需交纳完土地出让金及契税，持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证。

4、注意事项：

地籍调查需提前开始工作，协调做好四邻签字。

5.办理时限：20个工作日

项目的立项手续与时限

工程建设项目立项审批

一.承办部门：所在城市计划发展委员会投资处

二.申报资料：

①书面申请；

②提供资金落实证明；

③土地使用权证明；

④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；

⑤公司的资质证明.

三.申办程序：

有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。

四.办结时限：

在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

建设项目年度投资计划审批

1.承办部门：所在城市计划发展委员会投资处

2.申报资料：①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。

3.申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。

4.办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

拆迁手续与程序

1.承办部门：所在城市拆迁办

2.申报资料：

①拆迁申请书；

②项目立项批文；

③《建设用地规划许可证》及附图、附件；

④国有土地使用证；

⑤建设拆迁临时用地许可证；

⑥拆迁补偿、安置资金证明；

⑦拆迁计划和拆迁方案；

⑧产权调换和安置用房证明。

3.申办程序：

审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；

批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；

拆迁立项批准之日起5日内，核发《房屋拆迁许可证》。

确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得《拆迁验收合格证》；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。

设计单位招标

1.承办部门：开发商或其代理机构

2.申报资料：

①建设项目计划批文；

②建设工程设计规划要求通知书及附图；

③招标投标工作计划及方案；

④设计任务书；

⑤招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；

⑥委托代理协议或合同。

3.申办程序：

①招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；

②填报《工程设计招标投标申报表》；

③审核项目情况及招标条件，登记备案；

④对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；

⑤中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；

⑥签发《工程设计招标投标意见书》。

4.标杆企业常规时限：20个工作日。

5.应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。

6.受约束节点

项目立项批复

规划意见书

7.制约节点

修建性详细规划方案的申报

建设工程规划许可证

用地规划许可证办理

建设用地规划许可证的取得

一.承办部门：所在城市规划局

二.申报资料：

①书面申请（含建设要求和内容）；②计委年度计划投资批文；③1：500地形图；④已批准的可行性研究报告。

三.申办程序：

①持所需材料向市规划局提出申请；②规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；③规划局对符合城市规划的申请签发《建设用地规划许可通知书》，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；④需制订详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》；⑤委托有资质的设计单位作总平面规划设计；⑥规划局审查规划设计方案；⑦到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》和《建设用地规划意见》。

四.主要审查内容

实体审查

确定建设用地的性质

确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积

其它法律、法规、规章中要求审查的内容

形式审查

所有申报材料是否符合要求

五.受约束节点

国有土使用权出让合同的签署

建设用地及代征地的钉桩成果

规划意见书

项目地名核准批复

六.制约节点

建设工程规划许可证

施工许可证

预售许可证及国有土使用证

特别注意事项：

（1）方案需通过公司审查再上报，以免方案通过后不符合公司的发展理念。

（2）上报方案需与设计部反复沟通，对于面积指标、日照遮挡等相关问题需提前核查，充分沟通，以提高审核通过率。

备注：15个工作日

规划许可证程序

建筑规划许可证的办理

（1）承办部门：所在城市规划局

（2）申报资料：

申请阶段：

①书面申请（含建设要求和内容）；②1：500地形图；③已批准的详细规划；

取证阶段：

①《建设工程规划许可证》申报表一式两份；

②建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；

③建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；

④当年年度投资计划；⑤有关部门的审核手续；

⑥已取得《建设用地规划许可证》的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；⑦按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。

（3）申办程序：

申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计规划要求通知书》；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计方案规划审查意见书》。

取证阶段：开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的所在城市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。

（4）办结时限：

①批准办证申请，15个工作日内；②办理《建设工程设计规划要求通知书》，7个工作日内；③办理《建设工程设计方案规划审查意见书》，7个工作日内；④办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）

主要审查内容

实体审查

①已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸

②是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案。

前款规定项目以外的建设项目：

①申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致

②建设项目的性质符合城市规划的要求

③容积率符合城市规划的要求

④建筑高度符合城市规划的要求

⑤建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求

⑥停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的要求

⑦建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求

⑧ 公共服务设施符合法律、法规、规章和新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定

⑨建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求

⑩已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施，其它法律、法规、规章中要求审查的内容。

受约束节点

规划意见书及其中的要求

修建性详细规划方案及其中的要求

工程档案登记资料

勘察设计招投标审查通知书

项目的地名核准批复

技术图纸

制约节点

工程施工许可证

工程建筑面积预测量

预售许可证

房屋权属初始登记

注意事项：

该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计部充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。

消防审批

消防报建应提交以下资料： 4-6项须提供电子文件

1、《建筑消防设计防火审核申报表》、申办个人介绍信及个人有效证件、建设单位营业执照复印件

2、《建筑工程立项选址或初步设计消防审核意见书》

3、设计单位资质证书、营业执照复印件（加盖设计单位公章、注册建筑师章）

4、建筑平面图纸（需含门窗表）二套，立面、剖面、总平面图纸各一套（加盖设计院红章）

5、详细消防设计专篇一套（加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明，并附工程项目概况表格，表中列明技术经济指标及各栋建筑高度、层数）

6、完整消防工程图纸一套（建筑、给排水、暖通、弱电专业，加盖设计院红章）

7、设计人员资格证书复印件一份（最少二人以上，并与图纸签名人员相符）

办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。

主要审查内容

总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、消防水源等

建筑的火灾危险性类别和耐火等级

建筑防火、防烟分区和建筑构造、安全疏散和消防电梯

消防给水和自动灭火系统；防烟、排烟和风、空调系统的防火设计

消防电源及其配电；火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志

火灾自动报警系统和消防控制；

建筑内部装修的防火设计；建筑灭火器配置；

有爆炸危险性的甲、乙类厂房的防爆设计；国家工程建筑标准中有关消防设计的其它内容

受约束节点

经审定的规划方案

制约节点

施工图设计

注意事项：2010年10月1日开始实施新的备案制度。但如果“地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程仍需审核和验收”。这对图纸的质量要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。

地下人防审批

1、经办部门：市人防办

2、办理条件：建设用地规划许可证审批通过，单体方案已经通过。

3、需要报送的资料

地下室结构施工图三套

地下室水电、通风施工图三套

地下室人防设计施工图三套

4、注意事项：人防建设方案需提前确定并与人防办沟通，避免反复。

5.办理时限：10个工作日

人防规划设计意见书

人防施工设计图审查

主要审查内容

初设要求修改的内容

人防结构、人防设施审核

技术标准审核

受约束节点

人防初步设计审核意见

人防初步设计审核批准通知单

制约节点

施工许可证

预售许可证

注意事项：

人防审批一般请人防设计单位协助办理，他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否异地建设需要提前确定，如异地建设需提前办理异地建设费的缴纳

环境评估

环保专项审批：

1、经办部门: 市环保局

2、办理条件：修建性详规批复

3、办理时限: 30个工作日

4、需要报送的资料

建筑施工图二套

规划总平面图

建筑专篇说明一套

标示清楚各分区功能

标示发电机房位置、功率。

注意事项：

环保审批一般连同环评报告一起外包给与环保单位有较好业务关系的专业单位办理。而且在合同中要约定包通过，并协助验收。审批中注意关于设立排污站等要求，如有餐饮商业需在其中进行详细说明。环评报告编写需2个月，务必提前安排，避免影响后续工作。

施工许可证程序

施工许可证的办理

1.承办部门：所在城市建设委员会

2.申报资料：

①报建证；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④施工合同备案登记表；⑤质监委托书；⑥监理合同鉴证；⑦施工单位安全报监书；⑧总包单位中标通知书；⑦建筑工程质量责任卡；⑧施工许可申请表。

3.申办程序：

①开发商领取、填报《所在城市建设工程施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》；②将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；③交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。

4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个工作日内，核发《建设工程施工许可证》

5.应注意的事项：①施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可；②施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。

受约束节点

建设工程规划许可证

建设用地规划许可证

人防初步设计审查意见

安全及质量监督手续

施工及监理单位招投标

树木移伐审查

施工场地占道审批

节能及专项基金缴纳等

制约节点

工程开工

预售许可证

施工过程的程序

建设工程放线办理

需提交以下资料：

1、《建设工程放线申请表》（建设单位盖章）

2、用地红线图、《建设工程规划许可证》复印件各一份

3、已批复总平面图、首层平面图原件各一份

4、总平面图电子文件1份

承办单位：规划局测量放线科

质量监督办理

需提交以下资料：

（1）青岛市建设工程质量监督登记表(一式五份)；

（2）建设工程规划许可证复印件（提交原件核对后退回）；

（3）全套施工图纸、施工图纸审查批准书复印件；

（4）工程地质勘察报告；

（5）施工合同复印件、招标工程还需提交中标通知书复印件（提交原件核对后退回）；

（6）质量监督费和质量监督服务费缴费收据复印件，

（7）镇（区）工程还需提交镇（区）规划建设办出具的质量监督登记表。

承办人：建设工程质量监督站（2个工作日）

安全监督办理

申报材料：按顺序装订成册

（1）青岛市建设工程安全监督登记表一式五份；

（2）建设工程施工合同复印件；

（3）施工图纸（只提交建施部分）；

承办单位：建设工程安全监督站（2个工作日）

注意事项：

此环节关节是施工现场，一般由项目部负责办理。提前安排各单位做好现场各项准备工作，并政府部门提前做好沟通。

预售面积测量

房屋面积预售测量及备案

备案主要审查内容

测绘楼栋面积与规划许可证面积一致程度

房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度

分摊的面积的计算与分摊部位是否合理

交叉分摊的计算是否合理

其它审核

受约束节点

施工图审查通知书

建设工程规划许可证

人防审查意见

项目地名核准批复和土地出让合同

制约节点

预售许可证

注意事项：预售查丈办理前需提前办理门牌审批，查丈报告地址需与门牌地址一致。关于是否计入产权面积是这个环节的关键，设计部一定要对测量单位的勾线图进行复核，防止出错。

预售证办理程序

我国实行商品房预售许可证，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。

二、实施程序

1.承办部门：所在城市房产管理部门

2.申报资料：

①商品房预售申报表；②土地使用权证书；③按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；现场形象进度：6层以下封顶、高层2/3 ④开发资质等级证书和开发经营许可证；⑤工程施工合同；⑥预售商品房分层平面图。

3.申办程序：房产管理收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。

4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。

主要审查内容

规划许可证相关数据与国有土地使用证、施工许可证等相关数据的一致程度

出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一致程度

出让房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度

网上上传数据的正确程度建设资金的到位程度

受约束节点

国有土使用权出让合同及国有土地使用证

建设工程规划许可证

项目地名核准批复

施工许可证等

制约节点

房屋预售

销售机构备案

注意事项：预售许可证的办理需与销售计划配合，尤其是现场形象进度的要求需提前沟通，如达不到要求，需要项目部配合搭建脚手架，同时做好公关铺垫。在录入数据时要注意门牌号与楼栋号是否一致，防止买错楼的现象出现。

竣工验收

工程规划验收

需提交以下资料：

1、《建设工程规划验收申请表》1份（一个副证一张申请表）

2、红线图（备好影印件），总平面布置图

3、《建设工程规划许可证》副证原件（及附件（备好影印件）→不需要）

4、建筑工程消防验收意见书（复印件）

5、工程报建跟踪表

6 、现状地形实测四置图2份、电子文件

承办单位：规划局（10个工作日）

结果：颁发《规划验收合格证》

工程竣工验收

1、工程已具备下列条件和文件方可组织竣工验收：

1）已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2）《工程竣工验收申请表》、《工程质量评估报告》；

3）规划部门出具的规划验收合格证；

4）勘察、设计文件质量检查报告；

5）完整的技术档案和施工管理资料；

6）工程使用的主要建筑材料、建筑构配件、设备的出厂合格证和进场试验报告；

7）建设单位已按合同规定支付工程款；

8）施工单位签署的《工程质量保修书》；

9）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验材料；

10）公安消防、环保部门分别出具的认可文件或者准许使用文件；

11）建设行政主管部门及其委托的质监机构等部门责令整改的问题已全部整改完成；

12）建设工程施工安全评价结论。

2、由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位人员组成验收组进行工程竣工验收。

3、质监机构对工程竣工验收的有关资料、组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。

主要审查内容

建设项目是否已达到交付使用条件

建设项目与审批的内容是否一致

对建设内容不一致的处理措施

受约束节点

竣工资料

现场条件

面积及控制测量成果

制约节点

建委的竣工备案

工程竣工验收备案

需提交以下资料：所有资料复印件均需加盖建设单位公章

1、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表一式六份( 故在前期验收时这两中表格都应准备一式九份）；

2、工程竣工验收申请表；

3、建筑工程施工许可证复印件；

4、质监机构出具的工程质量监督报告；施工单位出具的工程质量自评报告；监理公司出具的工程质量评估报告；

（市质监站把资料看完再送镇质监组签字后再由市质监站确认过送建委）

5、勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告；

6、商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《房屋建筑工程质量保修书》；

7、施工安全评价书；

8、规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件（提交原件核对）；

主要审查内容

申报材料是否齐全有效

建设项目是否已达到交付使用条件

建设项目与审批的内容是否一致

工程质量产否达标等

受约束节点

竣工资料

档案移交

消防验收合格通知

人防验收合格通知

规划验收合格通知

制约节点

楼房交付

实测面积备案

大产权证

注意事项：

竣工备案是商品房交付的条件之一，该项工作一般由项目部负责，类似于施工证的办理，资料的提前审核尤为重要，再就是项目部要将专业验收和质检验收统筹安排。

面积测量与备案

1、经办部门: 房地产测绘所指定的测绘单位

2、办理条件：规划验收或竣工备案

一定以建设工程规划验收合格证的附图作为查丈基础

3、主要审查内容

技术资料是否齐全

楼号及面积数据

实测数据与预测数据及分摊的部位是否发生变化

建设项目与审批的内容是否一致

4、受约束节点

建委的竣工备案资料

项目地名的批复文件

人防工程的建设批准文件

5、制约节点

楼房交付

大产权证

注意事项：

竣工查丈报告的数据时大确权的基础，即未来业主房产证的面积。此环节要注意施工工程中的变更给面积造成的影响，同时要与预售查丈面积进行核对，避免误差超出3%，设计部和设计院要给予配合符合勾线图。

房产证的办理

产权初始登记：

1.承办部门：所在城市房产管理局各区房管局

2.申报资料：

①营业执照或法人代码证；②土地使用权证；③建设用地规划许可证；④建设工程规划许可证；⑤建设工程施工许可证；⑥建设工程（质量）竣工验收证明；⑦房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。

3.申办程序：

开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发商。