近日，21世纪经济报道记者核实，上海银行业正在按照监管要求，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营类贷款、个人住房贷款资金流向进行核查，对变相流入楼市的情况进行报告和整改。
21世纪经济报道记者调查深圳银行业情况后发现，深圳所有信贷业务人士均表示尚未收到监管部门的相关通知，相关业务尚未受到影响。但上海监管趋严是否意味着全国多个省市将陆续出台政策，这意味着消费贷款、经营贷款流入住房市场，后续政策还有待进一步出台。
《21世纪经济报道》记者采访的三大银行家表示，去年9月深圳部分银行收紧了住房抵押审查门槛，房贷利率有所收紧。目前，关于住房抵押贷款没有新的信贷政策，但审批难度较大。
某大银行深圳分行的一位人士表示，按揭贷款的审批条件看似没有变化，但实际上和按揭贷款一样，审批难度更大，对贷款申请人的要求也更细致。
此前，《21世纪经济报道》有报道称，深圳等地部分国有银行近期收紧了按揭支持业务贷款的贷款条件，额度也有所下调。有大银行家表示，近期，该行提高了个人经营性贷款合规审查门槛，收紧了房贷利率，对企业资金流进行了彻底审查。其中，住宅抵押贷款利率放缓，区位差的商铺、公寓抵押贷款基本停止。
上海的商贷买房受到了双重审视：利率跳涨，套利空间小
除了消费贷款，商业贷款也成了非法资金流入楼市的“香饽饽”。然而，在监管部门和银行的双重严格审查下，这些行为大多被封杀。虽然部分贷款中介仍有操作空间，但套利空间无疑在缩小。
“3 4”试图重新点燃
众所周知，微商贷款原本是专门用于支持小微企业的专项贷款产品，其利率一直处于较低水平。特别是2020年，由于监管部门的政策倾斜，要求银行加大对小微企业的支持力度。很多银行的房贷年化利率低至3.85%，低于当地的房贷利率。以上海为例，首套房贷最低利率为4.65%，第二套房贷为5.25%。那么抵押贷款可以比抵押贷款低80到140个基点，甚至高于这个数字。
所以很多贷款中介把这种周期长、额度高的按揭贷款打包，在低利率的诱惑下，让购房者以自己公司的名义贷款，拿自己的房产做抵押。个人在房地产评估中最多可以申请价值70%左右的贷款。
比如，记者从一家基金中介处了解到，有一种“3 4”策略，规避上海二套房首付70%的要求。也就是说，如果客户想用1000万元买第二套房，但手里只有300万元，按照上海的相关规定需要首付700万元，那么少的400万元将通过房产抵押获得。然后，名下的两笔贷款，一笔是30年期5.25%的抵押贷款，另一笔是10年期4.5%的二次抵押贷款，仍然低于LPR。而且银行虽然要求按年还本付息，但中介还是可以帮忙申请续贷不还本，也就是说客户体验和按揭差别不大。
完成此类贷款的基本要求是金额在1000万元以下，要求40年内的房产作为抵押物，借款人年龄不超过65岁。此外，要求贷款人持有公司10%以上的股份，即使是新注册的公司。门槛极低。
中介还建议c
2月3日，当记者询问该中介在监管趋严的环境下是否仍旧可以照上述流程操作二手房时，对方仍斩钉截铁地说：能做。
套利空间缩小
虽然仍有漏网之鱼，但沪上政策正在严厉封堵。
1月29日，上海银保监局下发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”，完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。
上述《通知》还明确提到，切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。
目前，沪上银行正按照《通知》要求，全面开展风险排查。对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
“我行正在按照监管规定严格规范资金用途。”一位沪上某大行分行人士称，其实去年就已经注意到经营贷流入楼市的情况，风控部门已经加以警惕。
“我们原来就控制的比较严，对小微企业的三亲调查要求比较高，没有经营场景的企业，是不能做的经营性贷款的，所以可能对我们影响不大。”一家城商行人士对记者表示。
也有银行业人士称，在1月21日上海发布的楼市新政之后，很多原先经营贷放得比较宽松的银行业严格起来，比如新公司准入更加严厉，基本上都要求是有真实经营背景的公司，并且有对公流水、水电煤账单、税单以及真实的经营场所，流水至少要6个月。
因此部门中介的玩法也变化了，要求客户要像正常经营公司一样走走账，保证基本业务和报税、记账。
也有银行业人士称，目前政策趋严，如果有些银行目前仍旧放任经营贷流入楼市，那么这家银行的风控水平一塌糊涂，职工也有很大问题。
不可否认的是，由于目前银行资金面紧张，出现了经营贷普遍涨价的情况，想必套取经营贷买房的套利空间也在逐渐缩小。
“我们之前的小微经营贷差不多是4.5%的利率，但是近期资金面紧张，因此涨到了5%，”一家城商行上海分行人士称。这样一比较，经营贷挪用买房的套利空间立即缩小了50BP，吸引力减弱。
（作者：侯潇怡 周炎炎 编辑：曾芳）
