（一）城市更新项目意愿征集阶段
1.团体贷款
2.项目公司引进资金实力雄厚的股东
3、公司投资公司的早期运营
基于深圳城市更新项目巨大的商业效益，市场上实现了一批专门从事城市更新项目前期运营的公司(即业内贸易商)和进行前期投资的公司(如AD投资、ZCYX投资公司)。前期运营公司和投资公司可能是系统中的两个平行主体，也可能是不同系统中的外部合作主体。操盘方主要解决前期历史遗留问题，争取非农指标落地，协调处理村股份公司与其他业主的关系，锁定项目的开发权，将项目运营到相对“成熟”的阶段，如纳入更新计划或通过专项规定，再整体转让给开发商开发建设。投资者收到固定收益，或双方按转让收益比例取得份额。
（二）拆迁安置补偿协议谈判阶段
1.团体贷款
2.项目公司引进资金实力雄厚的股东
3、公司投资公司的早期运营
4.银行拆迁贷款/续贷/旧贷
假设项目已经完成了100%的预拆签约率，市场上的一些金融机构也可以介入(备注：之前有机构要求双倍90%的签约率，即签约面积和签约户数都达到了90%
的也可以介入）。5、代建方+信托机构
（三）列入城市更新计划阶段
深圳城市更新项目如能顺利列入计划，说明项目已经顺利进行了一大半 （只是针对项目而言，并不是针对开发商而言，因为是否最终能确定自身是实 施主体仍有不确定性），因此该阶段可供参考的融资方式较多，如上述提及的 较为灵活的信托机构、基金公司等。
（四）专项规划/单元规划通过阶段
1、银行投行部资金
比如一些银行投行部的做法是，把项目和其他机构（资管、信托）资金绑定一起设计整体融资方案，前期不满足银行投行部放款条件的时候先由其他机 构提供融资，满足条件后由银行投行部提供融资。
2、信托机构
内容同上。
3、城市更新基金
在项目较为优质的基础上，可直接引入私人金主或投资公司的资 金，设立城市更新基金投入到项目公司。
（五）确认实施主体阶段
此阶段是很多金融机构都可以准入的阶段，因此除上述所说的银行、信 托、基金、券商资管等融资方式外，还可以考虑如下几种：
1、一些地方性（省）担保公司
该类机构属于国企背景，但因不在国家金融监管的范围，因此做地产项目 的前期融资仍较为灵活，另外因为是自有资金，且基于国企原因，因此对项目 的准入要求也相对较高，其中省内项目对开发商资质要求较低，省外项目要求 必须是百强或区域龙头企业，当然深圳作为一线城市，城市更新项目仍是他们的重点布局。值得注意的是，该类机构可介入的合作方式只能是债权，因涉及国资审批环节，股权方式一般不考虑。
在具体的操作层面，就放款通道而言，一般会选择信托或集团旗下的小贷公司，因此操作时必须提前咨询当地有关部门是否认可小贷公司主债权合同， 且是否可以办理抵押等信息。当然此类机构的融资成本都不低，大部分在 15-24%，以18%居多。
2、大型资产管理公司和国企金控平台
基于地产市场的“火爆”，目前市场上很多实业类、科技类、互联网类等大型民企在一定财富积累后都会成立专门的资产管理公司或金控平台去投资地产项目，甚至成立地产开发公司，如苏X云商、海X金控等，优势在于：此类机构刚进入地产市场，对项目的要求和准入相对会放松，因此对融资方而言也是一个较好的选择，当然民间资金的成本都不低，需要对项目做综合投资测算和成本预估。
（六）缴纳土地款阶段
缴纳土地款时的融资是目前政策环境下最为敏感的操作需求，从合规的角 度出发，较为常见的操作方式是：以短拆或过桥的方式借款，以“自有资金” 的形式先行缴纳土地款，拿到土地证（一般是 3 个月左右）后马上用信托或银 行的资金进行置换。目前短拆或过桥的一般资金成本是 2.5-3%/月，且一般资 金方要求已经获得银行或信托机构放款的内部审批，因此在操作前，必须提前跟银行和信托机构沟通后续资金置换的融资合作。
（七）获取土地证阶段
1、信托机构
小部分信托机构在实际操作符合“432”条件的项目的开发贷时，也可以在 这个阶段开始进入，一种是按“带放款条件”的批复处理，一种是在最终放款 时要求提供“壳项目”或符合四证时再放款。从目前市场上的操作来看，信托 机构以符合“432”条件的壳项目来做放款包装，已逐步收缩操作，实际上也面 临很多监管风险。
2、第三方抵押贷款公司
类似“红本抵押”的操作，不过因为成本较高，比较少开发商愿意操作。 需要说明的是，在国家对地产项目融资的监管没这么严的时候，很多开发 商拿到土地证后，会找关联的实业主体（如五金厂、塑胶厂等）来做银行流动 资金贷款的融资主体，然后以土地证做抵押，成功融资后给到地产项目使用。 目前基于全面监管环境，上述做法因存在“融资主体和抵押主体不一致”和 “资金用途不符合监管要求”的两大难题，目前这类融资方式已无操作空间。
（八）四证齐全阶段
四证指的是土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许 可证、施工许可证。此阶段的融资方式主要有：
1、银行开发贷
虽说符合“432”即可，但目前实操中，对开发商资质及准入门槛要求越来越高，部分银行只操作前 50 强或 30 强，更甚者只操作前 10 强或银行内部的白名单客户。需注意的是，大部分强资质的开发商额度已经用完。
2、信托开发贷
跟银行相比，信托开发贷仍然按照“432”条件处理，百强或地方龙头房企仍然非常受欢迎，且款项基本是一次性到位，比银行的阶段性放款更为灵活， 且资金用途的监管也没有银行严格，因此目前市场上在这个阶段更多使用信托 开发贷的形式去解决资金需求。
3、城市更新基金
根据上面分析，银行和信托开发贷都针对强主体开发商，那中小型开发商 只能在基金层面获得资金支持，因此融资方应根据自身资质条件和项目本体情 况匹配合适的资金方。
4、券商资管
如之前内容所描述，券商资管目前因缺少资金来源，实操上可行性较低。
（九）施工建设阶段
此阶段的融资方式主要为总包垫资。
行业上而言，可分正向垫资和反向垫资，正向垫资指的是开发商不按照施 工合同的时间节点支付工程款给总包方，且总包方代开发商垫付在施工过程中 应支付给材料供应商、分包方、人工工资等所涉费用，后续开发商有资金时一 并归还总包方并支付利息（如有）；反向垫资指的是开发商与总包方协议约 定，为确保总包方按协议约定履行合同项下的义务，由总包方提供一定金额的 履约保证金给开发商，该笔保证金在项目竣工验收后无息退还总包方。
（十）主体封顶或符合预售条件阶段
1、在建工程保理/应收账款 ABS
2、购房尾款 ABS
3、购房尾款收益权融资
4、包销融资
（十一）开发商获得初始产权登记阶段
从理论上而言，开发商如果已经获得初始产权证，这个阶段如果实在需要融资，可以采取红本抵押的方式进行融资，但是实操中，这个阶段因处于预售阶段，房屋销售已经在房管局做了预售备案或完成网签，此时与银行的贷款无法完成抵押手续办理，因此并不存在实质的可行性，除非跟银行能做个案沟通。
（十二）物业交付及管理阶段
此阶段主要可以考虑物业管理费ABS类融资产品。
（十三）物业自持运营阶段
1、银行经营性物业贷款
一般需要在运营较为成熟的阶段才能操作，贷款额度是该物业5-10 年间的 租金总额的七成左右，贷款期限一般是 5-10 年，成本较低，为基准利率上浮 10-20%左右。整体而言，虽然成本较低，但融资金额也较少，而且期限长，也很难找后续的资金进行置换。
2、银行抵押贷款
一般按照抵押净值（即物业销售价值减去税费后的剩余价值）的一定成数来计算融资金额，如工业物业按照5成，商业6成，住宅7成等，虽然此方式能获得比经营性物业贷款更多的融资金额，但是物业被抵押后，也会为后期处 置物业带来很多不便。当然也有一个好处，就是贷款期限较短，期限满后，可以重新按照最新的评估价值不断放大并获得更多的融资金额。
3、租金类 ABS/CMBS
（十四）其他融资说明
1、作为开发商的融资部门、财务部门或投资部门，在项目融资过程中，需 多多关注资金成本、额度、准入条件、放款速度等关键要素，作为地产融资机构的专业团队，如何综合上述关键要求快速设计融资方案和实现放款，也是衡 量这个机构和团队能力的最佳标准。
2、如何在多个融资方案中分析和筛选最优的方案并实现落地和放款，也是 融资团队的价值体现。
3、一个项目从最开始就做整体的全过程融资设计和筹划非常关键，一方面 确保不会出现任何资金断裂，一方面也在各个融资环节和不同融资方案中得到 很好的协调和平衡。
4、除上面融资方式外，如果项目存在银行贷款到期无法归还的情形，可考虑包装成不良资产处置或资产证券化产品进行处理。
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