房产证上有几种不同的更名方式，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。而且房产证更名对于婚前婚后是否有未还贷款有不同的解释，不同情况手续费也不同。
这些名字要分清
1.购货合同
你可以写几个人的名字，但要注意购房合同中的买受人是谁，房产证会登记给谁。
2.抵押贷款合同
只能写一个人的名字，因为按揭购房只能按照谁签贷款的原则办理，这样才能保证购房合同、贷款合同、房产证上的签字统一。原因是为了规避银行的贷款风险。
3.房地产许可证
上面只有一个人的名字。要求一人一证，由第一业主持有。在住房份额一栏，有一个总数。
4.房地产权联(用)证
财产由其他共有人持有，财产份额也共同填写。本证书在法律上标志着财产的共同所有权，双方约定各自的出资额或份额。
房产证改名有哪些方式？
房产证加名字有三种方式，即增加房屋共有人：分析生产登记、买卖或赠与。
1.关于生产分析的注册
很多人不是很了解。一般是指原本归一人所有的财产，平均分为两人或两人以上，所以需要登记进行财产分析，更适合配偶。
2.关于房产证减去名字
类似于股份转让，流程类似于正常的房屋买卖，需要缴纳股份契税。
(1)父母与子女之间的姓名减少也被视为商业交易，收取契税。办理房产证未满2年的，全额缴纳营业税。
(2)夫妻之间增加或删除姓名不征收契税。
房产证加名分哪些情况？
1.夫妻加名字，婚前婚后不同
婚前加个名字
按照赠与和买卖的方式，根据双方的申请。
(1)捐赠：夫妻双方到公证处办理捐赠证明，夫妻一方将一半的产权给另一方。之后，双方持房产证、身份证、公证书到中心申请加名。
(2)买卖双方需要签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、房产税完税证明到中心申请。
婚后加名字
这种情况属于变更登记，公民只需提供夫妻身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，然后到房屋登记主管部门当面签字，即可办理房屋权属变更的相关手续。免契税、个税、营业税，只免房屋登记费、印花税。
【注】如果之前签订购房合同时没有写两个人的名字，在办理两个证件时就不能加。他们需要在办理完两份证明后还清贷款
的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。2.父母子女加名，选择赠与最合适
如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。
赠与流程：
赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。
办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。
办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。
赠与人将房屋交付受赠人。
直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
赠予手续：
(一)赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
(二)受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税，办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。
3.兄弟姐妹加名，多数考虑买卖
虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。
买卖流程：双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。
4.按揭中房产加名字
【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。
法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
银行担心什么？
一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；
二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；
三、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。
因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。
