技术研究：世界联合会评价

摘要

1999年，中国政府先后成立了4家国有独资金融资产管理公司，集中管理处置我国商业银行因历史原因积累的巨额不良贷款，明确了资产保值最大化、减少损失的经营目标。金融不良资产评估是随着资产管理公司的成立和使命而出现的新事物。在金融资产管理公司运用各种手段处置不良资产、实现经营目标的过程中，评估对指导处置价格、监督处置行为、衡量处置效果起着至关重要的作用。

根据资产管理公司收购不良贷款所涉及的债务人和担保人的不同情况，这些不良债权的处置主要采取收本金和利息、债务重组、债权转让、诉讼和清算等方式。除由特定主体组织评估的收入征收、诉讼和清算外，采用其他处置方式需要聘请社会中介机构提供评估或建议。中介机构在评估不良债权时，由于不良债权形成的资产形式不同，也有不同的评估形式，主要包括对物权、股权等实物资产的评估，对债务人实际或未来偿债能力的评估，以及对债权可变现价值的分析和咨询。

金融不良资产评估方法

主要分为债务人为评估对象和债权资产为评估对象两类。

[一]以债务人为评价对象

用于评估不良资产责任方主体资格存在的债务人，可以提供产权证明、近期财务状况等基础资料，积极配合资产评估。比如信用评估方法和假设清除算法。

信用评价法

用于估计已资不抵债或未能按约定偿还债务，但仍继续经营，且近年能提供真实、全面的财务报表和公司信用评级的债务人。通过分析企业的财务和非财务指标、信用评级状况和贷款形式，评价企业的偿债能力和偿债意愿，确定债务回收程度。企业信用等级越高，回收风险越小，资产变现率越高。常见的有债务重组、转股、证券化、转让等处置模式。

假设清算法

用于严重资不抵债、关闭或倒闭、仍有有效资产、财务信息相对完整的债务人。假设企业在评估基准日按照法定程序进行清算，不能用于偿还债务的无效资产从资产总额中剔除，实际不需要偿还的无效负债从负债总额中剔除。根据清偿顺序和债务清偿顺序，考虑债权优先顺序，评估委托资产在基准日的清偿程度。

根据《金融不良资产评估指导意见（试行）》提供的技术参考描述，假设清算法对金融不良资产评估值的测算框架由三个基本公式构成：

公式1：评估值=不良债权受偿金额=不良债权中优先债权的受偿额+不良债权中一般债权的受偿额

公式2：不良债权中一般债权受偿额=（不良债权总额-不良债权中优先债权的受偿额）×债务人一般债权受偿比例

公式3：债务人一般债权受偿比例=（债务人有效资产-资产项优先扣除项目）÷（债务人有效负债-负债项优先扣除项目）

假设清算法存在的主要问题：1、在企业没有实质性进入清算环节的情况下，按照清算环节的条件进行操作，该种假设之下的计算和评估必然和实际情况存在偏差。2、按照不良资产债权回收的模式进行资产的评估，在我国银行债权类不良资产评估处置体系中，非财务影响因素考虑不足，单纯的财务因素并不能得到完整的评估结果。这其中最主要的是债务企业还款意愿等因素。如果缺失作为不良资产产生两大因素（还款能力和还款意愿）之一的还款意愿分析，评估结果的有效性受到质疑。与此同时，在我国现阶段不良资产回收流程中，首先进行协商催收环节，在此阶段无效之后进行诉讼催收，这其中在协商阶段银行不会强制企业偿还。

[二]以债券资产为评估对象

主要有三种：交易案例比较法用于非持续经营、关停倒闭、财务资料缺失，仍有潜在购买者的企业；专家打分法用于资不抵债、不按约还债，不配合评估，但持续经营，有增长潜质的企业；综合因素分析法用于以一个区域或一个行业为单元整体打包出售的债务。

交易案例比较法

指选取若干近期已发生与被分析债权类似的处理案例，量化影响债权处置价格因素，确定比较因素修正系数，修正交易案例处置价格，得出受托资产价值的一种估值方法。适用于有可比债券交易案例，债务人不能提供财务资料或不配合价值分析等情况。当获取样本量足够大时，可运用数理统计方法分析样本，测算债权价值，关键在于选取处置案例需有可比性、近期性、广泛性。

专家打分法

适用于分析具有诸多不确定因素，其他方法难以定量分析的债权。通过统计、处理、分析专家匿名意见，反复估算非定量因素，综合归纳专家经验、判断技巧，从而得出债权价值的分析方法。

需要注意：一是选取专家应熟悉不良资产状况，有较高权威性和代表性，人数适当；二是征询专家意见，确定影响债权价值因素的权重分值；三是专家采用独立不记名方式打分；四是采用数理统计法分析反馈每轮调查结果，直到结果的方差期望在合理范围内；五是如多轮打分后统计方差不合理，则应修正专家的结论。

综合因素分析法

适用于债务人、责任关联方不配合或无法提供相关资料，市场无足够交易案例，仅有债权资料的情况。不良资产价值与贷款本息、时间、用途、行业特征、企业经营状况等因素紧密相关，这种相关非精确函数关系，而是数理统计关系。通过调阅信贷档案、历史处置数据、尽调材料。运用数理统计，剖析影响处置回收因素，评估相关关系，从而估算债权价值。

需要注意：一是找到大量公开市场交易样本，以减少历史数据和案例数量影响评估结果；二是建立分析回归模型，确定经验方程、显著性检验涉及的数理统计运算；三是确定回归分析结果的适用区间，避免其作为唯一定价依据。

金融不良资产偿债能力评估因素

[一]处置价值相对于评估价值的折扣因素

偿债能力的评估不同于一般的资产评估。金融不良资产处置的特殊性是以获取现金资产为处置的终点，因此偿债能力评估的意义是确定最后的“处置价值”。从理论上讲，评估价值是待估对象在正常市场条件下的客观内在价值，处置价值是在特定的目的和条件下，交易双方达成的实现价格，是内在客观价值在一定条件下的表现。成本法主要适用于区域内同类资产不活跃的资产。由于金融资产管理公司所持有的资产要快速变现，影响其价格的非市场因素多种多样，从而导致变现价格低于正常市场价格，因此以市场法为评估前提应对正常市场价格进行因素影响调整，确定影响变现各因素的折扣率，使调整后的处置价值接近市场真正能接受的价格。而重置成本法侧重于分析资产的重建成本，没有考虑价值和使用价值的矛盾、没有考虑市场供求关系因素、没有考虑快速变现因素等。故采用成本法求出资产的评估价值后，应对也影响资产变现的各种因素进行分析并予以量化，通过因素调整得出资产能被市场所接受的处置价值作为最终的价值。

影响处置价值的因素一般包括：

1、有限市场因素：指地方经济的繁荣程度以及同类资产的市场需求程度。

2、资产质量因素：指待估产品与市场同类产品的品质比较。

3、使用状态因素：指资产的使用功能与市场同类产品的比较。

4、处置时间因素：指加速变现对交易时间的特殊要求，或处置时间与一般交易时间的差异。

5、处置费用因素:指资产处置前可能发生的资产维护、存放保管以及补办手续方面的各项费用开支等。

6、处置方式因素：指批量处置相对于拆零处置的差异。

7、其他影响处置价值的因素

在因素的选取和运用中，注意因素的选取和折扣率的确定应结合市场法或成本法中的修正因素或成新率比照进行，折扣因素应考虑市场法和成本法中无法反应的特殊情况，对于市场法和成本法通过计算贬值中已经充分考虑的因素，不能进行重复修正。

[二]一般偿债能力与特定偿债能力的区别因素

一般偿债能力指债务企业可用于偿还一般债权人资产的能力。特定偿债能力指债务企业可用于偿还特定债权人资产的能力。当特定债权不存在抵押和责任第三方时，一般偿债能力等于特定偿债能力。当特定债权存在抵押或责任第三方，特定偿债能力大于一般偿债能力。在对此类情况进行分析时，应注意：抵债资产经过评估后与债权金额产生差额时，其差额均属于一般偿债能力的计算范围；责任第三方经过评估后，不可能出现偿债能力大于债权金额的现象，因此偿债能力小于债权金额的差额属于一般偿债能力的计算范围。

[三]偿债能力评估的计算分析

1、不良资产的处置价值=正常市场价值（或重置完全价值×成新率）×变现率

变现率=1-综合折扣率

综合折扣率=∑影响变现的因素折扣率

2、有效资产=评估后资产总额-无效资产

无效资产包括：待处理流动资产净损失、待处理固定资产净损失、被抵押资产价值（大于抵押债务按债务金额计算、小于抵押债务按资产价值计算）、非经营资产、涉诉资产。

3、有效负债=评估后负债总额-无效负债

无效负债指长期挂账无需支付的负债

4、应偿还一般负债总额=有效负债-优先偿还债务

优先偿还债务包括：清偿中介费、应付工资、应付福利费、职工安置费、职工养老统筹、住房公积金、应交税费、所有涉及抵押的债务（大于抵押资产按资产金额计算、小于抵押资产按债务价值计算）、所有涉及责任第三方的债务（大于担保资产按资产金额计算、小于担保资产按债务价值计算）、涉诉并败诉资产、或有负债等。

5、可用于偿还一般债权人的资产=有效资产-优先偿还一般债务

6、一般负债总额=有效负债-优先偿还一般债务

7、一般债权偿债能力系数=可用于偿还一般债权人的资产/一般负债总额

8、特定债权一般偿债能力=一般偿债能力系数×（无抵押物债权本息+抵押物不足债权部分本息+无担保债权本息+担保不足债权部分本息）

9、特定债权的偿债能力=抵押物资产偿还债务+担保方偿还债务+特定债权一般偿债能力

10、特定债权偿债能力系数=特定债权的偿债能力/被评估特定债务

总结分析

金融资产偿债能力的评估是正确处理不良资产经营者和所有者关系的基础，评估价值和处置价值之间的关系是一般和特殊的关系，在对不良资产的评估中，对不同的资产要有不同的考虑，尤其要注意无效资产、无效负债扣除的合理性以及抵押资产和保证贷款的优先性。

金融不良资产的评估是我国评估业的一项新业务，虽然《金融不良资产评估指导意见》提供了许多评估方法和价值类型，为评估实践提供了有力的技术支持和依据，但还需要在实践中不断修改和完善。目前评估机构对金融不良资产评估价值的认识还存在着很大的误区，在全国范围内也没有形成一个统一的、获得各方广泛认可的基本依据。为提高我国不良资产评估的规范性，应逐步健全完整的评估价值体系，一套完整的评估价值体系应包含市场价值类型、持续经营价值类型、投资价值类型等因形态各异而不同的价值类型。此外，还应逐步建立不良资产评估方法的共享数据库，对大量的金融不良资产处置案例进行梳理和提炼，建立共享数据库，为日后的资产评估提供切实可行的操作平台。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！