石先生办案时发现，很多拆迁户根据一年甚至两年前的评估结果签订了补偿协议，而目前的房价波动较大。如果按照一年前的评估结果进行补偿，就失去了公平合理补偿的基本原则。今天，北京京康律师事务所主任、西北政法大学产权与土地研究所联席所长史西宁律师为大家解答这个难题！
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，应该给予拆迁户合理公平的补偿。近年来，由于中国经济的快速发展，房地产价格波动很大。如果拆迁公告日与补偿决定日之间存在较长时间，则无法保证被拆迁户能够在同一地点购买到类似的房屋，违反了公平合理的基本原则。
当然，最高法也有相应的案例支持这一点。案件号。(2019)最高法申诺。380指出，“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条和第26条第2款的规定，应给予被征收人公平的补偿。近年来，由于房价波动幅度较大，如果征收决定公告日与补偿决定日存在较大差距，且确定和支付货币补偿的时间明显滞后于房屋价值评估时间(征收决定公告时间)，则难以保证被征收人收到的货币补偿能够购买与被征收房屋类似的房产，无法体现公平补偿原则。
这种情况请参考《房地产抵押估价指导意见》第26条“评估报告有效期自评估报告出具之日起计算，最长不超过一年；房地产估价师预测估价对象市场价格将发生较大变化的，应当缩短估价报告有效期。超过评估报告有效期使用评估报告的，相关责任由使用人承担。评估报告在评估报告申请有效期内使用的，除使用人使用不当外，相关责任由出具评估报告的评估机构承担。
评估报告作出仅一年后送达，评估报告作出仅一年后市、县级人民政府作出补偿的，行政机关应当作出合理解释。如果能够证明评估报告送达和作出补偿决定的过度迟延是被征收人造成的，或者作出补偿决定的迟延足以实现。
公平补偿的，可认可补偿决定的合法性；如果过分延迟作出补偿决定是因房屋征收部门或市、县级人民政府造成的，且在此期间房屋价格发生较大幅度上涨，则再以评估报告作为补偿依据不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿原则，不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”作为确定补偿的评估时点。”
根据上述规定，评估报告的有效期限原则上是一年，也就是说市、县级人民政府原则上，应当在一年内作出补偿决定或者和被征收人就补偿达成一致，签订补偿安置协议。
如果市县级人民政府在一年内未作出补偿决定或者未和被征收人就补偿达成一致，签订补偿安置协议的，要对相关的原因进行分析，如是否是征收人的原因，是否是被征收人的原因，是否是项目征收范围过大，难以在一年内征收完等。
若是因为征收人的原因，因房地产市场价格波动大，按照之前的评估报告进行补偿，明显不利于被征收人获得公平补偿，则不宜按照之前的评估报告进行补偿。
史律师提醒：
实务中被征收人对国有土地上房屋征收评估过程中谁来评估、如何评估等问题存在很多疑问，面对此种情况，被征收人应及时与专业律师沟通，才能及时维护自身的合法权益。
