作者：新华社记者郑、杨友宗、魏彪、梁。
去年以来，傅生、泰和、华夏幸福、协鑫等多家房企经历了债务危机。很多业主为了买房已经预付了几百万元，现在交房遥遥无期。为什么购房预付款可以被开发商随意挪用？如何避免基金监管政策成为“一纸空文”？如何处理未完成的项目？
“我们买的房产还没完工。”上海浦东新区颐盛裕中心二期业主沈先生说。他在2019年上半年支付了280多万元的首付款，现在距离约定的交房日期已经过去了将近4个月。有相当多的业主像他一样，提前支付了数百万元的购房款，正在奋力维权。
新华视点记者了解到，该项目开发商为上海海东置业有限公司，其母公司上海三盛鸿业有限公司因盲目扩张，已被迫申请破产重整。
去年以来，傅生、泰和、华夏幸福、协鑫等多家标杆房企遭遇债务危机，其在全国多个地方开发的物业相继倒闭或面临倒闭风险。
预付数百万元房子交付遥遥无期
近日，记者在上海浦东新区颐盛裕中环二期项目看到，售楼处大门紧闭，小区内道路、土地裸露，楼道大门未安装，部分房屋内部装修未完成，整个项目处于暂停状态。
业主苏女士表示，房子交付在即，不仅房贷要还，全家人还要在外面租房，经济压力很大。
海东公司相关负责人表示，目前公司资金被冻结，员工工资也暂停发放，玉环环项目建设也不得不暂停。“这个项目也尝试过寻找其他方式继续建设，比如引入第三方建设，但几经努力，还是失败了。”
曾经位列中国房地产百强企业的三生鸿业，在2019年开始遭遇偿债危机，随之而来的是项目停工、员工欠薪。2021年1月21日，三生鸿业申请破产重整。三生鸿业陷入债务危机前，海东公司多次被用作担保；三生鸿业陷入危机后，海东公司也不得不承担大量连带责任，影响了公司的正常经营。
上海浦东玉皇环二期未完成的工程并非偶然。近年来，地方政府严格控制房地产融资。于是，一些开发商挪用购房预付款，拿地高负债高杠杆卖房。当“十盆五盖”的游戏不可持续时，购房者要为开发商的挪用买单。未完成的财产、可预见的未来的交付以及维权困难在许多地方频繁发生。
上海浦东玉环环二期工程
太原市民魏先生于2018年以每平方米近16000元的价格购买了泰和金尊府的房屋，原定2020年10月交房日期推迟至2020年12月。“12月，没有时间表。现在我买的楼还没有封顶，也没有开工的迹象。”
日前，记者走访发现，太原太和金尊府售楼处空无一人，工地上的挖掘机等机械也没有启动的痕迹。据工作人员称，我们没有收到任何关于房地产项目恢复的消息。
房企挪用预付款成业内“潜规则”
蓝绿双城董事长曹舟南表示，大部分房地产行业的顶级企业都采取了高借贷、激进扩张的发展模式。这种高杠杆拿地开发建设，快速收钱的商业模式，容易导致现金流断裂的风险。“开发商一旦遇到债务危机，往往会挪用买方的预付款，最后由买方买单。”
“由于监管不力，房企挪用预付房款已经成为行业的‘潜规则’。”据多家房地产企业人士透露，
02791" mention-index="0">商品房预售资金监管制度虽然一直都有，但有的项目，预付款没进入监管账户；有的虽然进入监管账户，却被开发商随意支取、用作他途，引发工程停摆甚至楼盘烂尾。根据山西省住房和城乡建设厅、山西省市场监督管理局近期通报的2020年度房地产市场执法检查情况，在房地产开发企业存在的10个主要问题中，商品房预售资金使用不规范排在首位。该通报显示，太原市抽查的17个开发项目均存在预售资金未监管的问题，吕梁孝义市抽查的4个开发项目均存在预售资金使用不规范的问题。
事实上，早在2010年，住房和城乡建设部就发文要求各地完善商品住房预售资金监管机制，强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。
多位业内人士表示，金融机构监管失职，是预付款监管成“一纸空文”的重要原因。上海浦东御中环二期项目负责人坦言，由于贷款方渤海银行并未能对资金进行合理监管，导致购房预付款被三盛宏业挪用，加剧了项目危机。
上海浦东御中环二期项目
预售资金监管政策不能成“一纸空文”
根据对烂尾盘泰禾“大城小院”业主的信访受理回复，上海市房屋管理部门认为，银行违反监管协议，未按协议履行监管责任，引起欠薪、欠工程款等经济行为的情况，应由银行承担相应的法律责任，由金融监管部门严肃处理。
易居企业集团CEO丁祖昱建议，未来监管部门应从实际操作层面，强化预售资金监管账户中的资金进入与流出，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。
2020年下半年以来，成都、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州和上海等多个城市相继出台或完善新建商品房预售资金监管的相关规定，细化了预售资金监管流程。北京等地也相继开展专项检查，以加强预售资金监管。
同时，各地要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户，并与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议，购房人要将房款直接存入项目监管账户。济南、西安等地甚至要求，不签监管协议企业不发预售证，开发商须公示监管银行和账户，违规将被记入信用档案、暂停网签。
业内人士普遍认为，加强预售资金监管实际是有针对性地“打补丁”，有利于降低新楼盘烂尾风险、维护购房者利益。
长期以来，取消商品房预售制度的声音不绝于耳。海南等地已在全国率先对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。厦门大学经济学教授赵燕菁建议，政府应严控房企负债水平，逐步加大现房销售比例，在完成土地出让时，设定一定的施工、装修时间节点，以避免开发商盲目扩张导致资金链断裂。
太原棕榈河湾世纪城项目
针对已经发生烂尾的项目，行业人士建议，地方政府应积极协调各方关系，督促预售资金监管机构牵头，引入第三方代建公司等，各方合作共同推进项目建设，防止其彻底烂尾，保障购房者权益。对未履行监管责任的金融机构，监管部门应施以重罚，避免资金监管政策成“一纸空文”。
北京栩锐律师事务所李晓宁律师说，为避免买到烂尾楼，在买房前，购房者应多留意开发商的资质和负债情况，选择资质好、五证齐全、运营状况稳定的开发商。
栏目主编：顾万全 文字编辑：房颖 题图来源：图虫 图片编辑：徐佳敏
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