近日，以聊城为例，《21世纪经济报道》追踪了三四线楼市的最新走势。
这两年这里的房价从5000元攀升到了13000元，但是最近二手房均价降到了11000元，而新开的项目降到了8000元。
事实上，关于三四线楼市，我们一直在警告，小城市的房地产有内在的缺陷。今天的文章不会在这方面展开，但会分享一些最新的迹象。
众所周知，房地产市场分为一、二、三个层次，第一层次是土地市场，第二层次是新房市场，第三层次是存量房市场。大多数人关注的是二三级市场，也就是房价的涨跌，而对一级市场的感知相对较弱。毕竟，市场参与者(当地城市和开发商)与普通消费者无关。
但是，要想关注房价走势，就必须关注一级市场和土地的涨跌。
1-11月，嘉里监测的336个城市土地市场呈现明显分化。总结起来就是一句话：一线城市地价开始上涨，但二线、三线、四线城市地价仍保持整体下跌，三四线城市地价首次转跌，跌幅2%。
上面提到的是单价在下降，但是从总价来看，今年1-11月各地的土地成交还是很高的。虽然这个记录没有被打破，但当地城市的土地收入比例已经显著增加。今年1-10月，市级资金收入在土地收入占用城市的占比达到87.2%，增速惊人。
这里有一些现象值得关注。上半年土地拍卖后，一线城市开始调整策略。下半年，尤其是年底，这一波集中销售明显降低了拍卖率。11月，北京出让13块地，总价316亿元，广州出让24块地，底价超430亿元。更多的土地在二、三、四线城市开始流动，比如今年的杭州、济南。
从数据来看，1-11月一线城市地价同比下降1%；二线城市地价同比下降14%，但去年同期上涨20%，幅度超过34%，相当惊人。
更麻烦的是三四线城市。由于货币化安置的介入，这些城市的房地产一直处于兴奋状态，商品房销售长期领跑全国。但土地市场已经开始走弱，三四线楼市的好日子基本结束。
很多人不知道的是，三四线的土地总成交量虽然在扩大，但却是以更低的单价、更多的成交面积实现的。以价换量，一刻也不行。
数据显示，三四线城市地价在2017年6月创下历史新高(同比涨幅超过70%)，之后一直横盘排列到2018年6月，而最近5个月地价持续下跌(同比涨幅只有2%，已经连续5个月下跌)。
明眼人都能看出这是一个恶性循环。由于需求萎缩的预期与当地城市收入持续增长之间的矛盾，我们只能以类似“穷追不舍”的方式卖地，尽量在房地产完全降温之前卖出尽可能多的土地。但现实情况是，三四线城市的土地市场已经疲软，开发商不太可能按单全收。对他们来说，只有一线城市和一些强二线城市最安全。
土地市场的交易虽然不会马上传导到二三级市场，面粉决定面包的价格，地价的调整是主导，必然会导致房价的调整，但存在一定的滞后性。按照业内通常的估算方法，目前的成交地价会对房价产生影响
