在“三条红线”监管和房地产贷款集中度管理下，房地产融资规模进一步萎缩。据机构统计，上半年房企境内外债券融资总额约5480亿元，同比下降16%，规模增速连续两年下降。
2021年是房企偿债高峰年，房企融资分化明显。6月房企融资利率在2.63%至14.5%之间，跨度较大。下半年虽然偿债压力弱于上半年，但仍处于高压态势，部分房企仍存在债务违约风险。
在业内人士看来，下半年金融监管持续收紧。房企要在不断提升经营能力、加快销售回笼现金的同时，拓展多元化融资渠道，降低融资成本。
据机构统计，上半年房企境内外债券融资总额约5480亿元，同比下降16%。图像源/集成电路照片
融资规模连续两年下降，成本分化明显
今年上半年，房地产调控政策持续高位，债券市场整体下滑。据RealData统计，上半年房企境内外债券融资总额约5480亿元，同比下降16%。其中，境内外融资规模分别下降7%和29%。
值得注意的是，国内外债券市场表现持续分化。2020年4月以来，海外债券市场加速下行，偶有波动但整体趋势难以逆转。境内融资方面，由于上半年整体经济形势总体平稳，流动性保持合理充裕，上半年新增境内债券规模占比68%，较2020年同期增长6%。
RealData数据显示，今年上半年房地产企业境内外债券融资累计增速连续两年下降，上半年融资规模较2019年和2020年同期分别收缩1296亿元和1026亿元。
2014年上半年至2021年上半年房企债券融资规模
数据来源：wind，RealData整理
融资成本方面，境内债券利率持续上升，境外债券利率下降。RealData数据显示，上半年国内债券平均票面利率为5.07%，较2020年同期上升79个基点。上半年境外债券平均票面利率为6.95%，较2020年同期下降144个基点。海外债券市场持续低迷，发债规模明显萎缩，票面利率波动。
在披露的融资成本中，根据通策研究院数据，6月房企融资利率在2.63%至14.5%之间。融资成本最低的是招商蛇口6月15日发行的15亿元超短期融资券，期限90天，融资利率2.63%。融资成本最高的是幻想曲控股6月25日发行的2亿美元优先票据，融资利率为14.50%。
从上述数据不难看出，上半年，在“三道红线”和“两道红线”(房地产贷款和个人住房贷款占比)的强大压力下，房企融资环境保持收紧态势，债券发行总量稳中有降。
保利投资研究院分析师表示，上半年传统融资渠道陆续关闭，资金紧张局面持续，部分房企资金压力较大。为此，部分房企转而加大了土地预筹、土地拍卖保证金资金池、“清股实债”等非标渠道的资金需求。但5月份，大量涉及住房的ABS项目被终止，显示监管逐渐渗透到非标融资中。
偿债压力维持高位，房企更加依赖销售回款
根据RealData的数据，2021年，房企的偿债规模重新
外，还包含恒大、蓝光、协信与云南城投4家房企。由此可见，当前房企更需要提高警惕，利用监管政策过渡期，及时改善自身财务结构，减少企业经营风险。与此同时，贝壳研究院分析人士认为，在发债规模得到有效控制的情况下，房企对销售回款依赖程度将进一步加深。
对此，中指研究院指数研究高级分析师马琛表示，2021年以来，受到“三道红线”政策以及金融方面的影响，房企调整经营策略，加大推盘营销力度，带动购房置业需求释放，上半年，重点城市商品住宅成交保持着一定活跃度。
展望：融资渠道趋于多元化，REITs或实现新突破
对于今年下半年来说，房企融资环境持续收紧已成业内共识。保利投顾研究院分析人士预计，后市行业政策将延续精准调控，行政和金融手段双管齐下，控制城市过热现象；资金监管为调控敏感点，房企、居民信贷环境趋于收紧。
贝壳研究院分析人士也认为，金融监管将常态化，企业的信用评级将会发挥更大作用，预期房企和金融机构坚持“风险中性”理念，境内债市整体以稳为主，境外债市存在不确定性。
克而瑞分析人士预计，下半年房企融资分化将持续，一方面，财务优秀的房企将获得更高的融资额度，有利于企业调整融资成本和结构，从而在企业发展及集中供地中受益；另一方面，债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，同时，部分房企的新增融资成本或将上升，短期这些房企应以降杠杆为主要目标。
未来，房企在持续提高运营能力，加快销售回流现金的同时，还应积极拓展更多融资渠道，优化债务结构，降低融资成本。其中，上半年落地的公募REITs或将成为房企融资突破的新方向。
对此，同策研究院张诗桦也认为，房企在去杠杆、控风险的压力下，融资渠道应趋于多元化，其中产业园区REITs体量可观，收益稳健，风险敞口较小。对于房企来说，产业园区公募REITs能够帮助房企实现从开发销售到资产管理的转型，REITs概念或将在未来迎来爆发。
新京报记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 李铭
