从2021年1月1日起，许多现有个人抵押贷款的利率迎来了重新定价日。如果买家选择LPR定价，2021年个人按揭贷款月利率将发生变化。但也有购房者表示，他们的房贷利率下降了，但1月份的还款额反而增加了。其实这与股票抵押定价基准转换后计息天数的变化有关。买家可以根据自己的重新定价日期关注抵押贷款利率。
1月1日起迎来重新定价
从1月份开始，很多贷款买房的居民都收到了银行的短信提醒。由于央行基准利率的调整，根据贷款合同，从2021年1月1日起，个人购房按揭贷款月利率也进行了调整。
此前，央行宣布，自2020年3月1日起，浮动利率贷款的定价基准将转换为贷款市场报价利率(LPR)。转换后的股票浮动利率贷款由金融机构在2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放。2020年12月31日前，借款人可与银行平等协商，决定贷款利率改为LPR浮动利率还是固定利率。
根据央行通知，金融机构在与客户协商定价基准转换条款时，可以重新约定重定价期限和重定价日。在每个利率重新定价日，利率水平由最近一个月的LPR和增加值重新计算和确定。重定价日一般有两种选择，一种是每年的1月1日，另一种是贷款发放日。
央行此前发布的报告显示，股票浮动利率贷款基准转换已于2020年8月底顺利完成，转换率超过92%。这说明很多购房者已经将房贷利率转换成了LPR的浮动利率。今年1月1日起，部分房贷利率按照5年及以上的LPR重新定价。
月供金额发生变化
那么，1月份改为新利率后，每月支付的金额有什么变化？
根据央行通知，抵押利率折算为LPR浮动利率=LPR固定利差，而固定利差=2019年12月发布的原合同-LPR的执行利率水平，在合同剩余期限内增加值是固定的。
1月20日，全国银行间同业拆借中心公布最新LPR报价，1年期为3.85%，5年期及以上为4.65%。自2020年5月以来，LPR已连续9个月“不活跃”。自LPR报价机制实施以来，5年及以上的LPR经历了3次下调，下调幅度为20个基点(0.2%)。这意味着大多数根据LPR浮动的抵押贷款利率比以前更低。
让我们计算一个账户。我们假设一个公民有300万元的房贷，贷款期限是30年，是等额本息的还款方式。原合同执行利率为基准利率的4.9%，上浮10%，即5.39%，2020年月供16827.2元。
换算成LPR后，固定利差为0.59%，即5.39%与2019年12月LPR 5年期利率4.8%的差额。2020年12月21日公布的5年期LPR利率为4.65%，因此2021年最新房贷利率为4.65%，0.59%=5.24%，较之前的5.39%低了15个基点，2021年月供16547.53元，较之前减少279.67元。
不过，有购房者表示，虽然房贷利率有所下调，但1月份的月供应量并没有下降而是上升了。其实这并不是银行的错误，而是因为利率的变化，1月份的还款金额是按照31个还款日计算的。
银行一般按照每月30天的原则计算房地产商品的利息，而今年1月份的房贷采用分段计息的原则。假设贷款人还款日为每月10日。因为1月1日是重定价日，所以12月11日-12月31日按之前的利率计算，1月1日-1月10日按重定价利率计算。分割后按日计息，计息天数为31天，为o
不少“月供者”看到今年房贷利率下降，纷纷表示乐观，猜测接下来利率可能会继续下降。业内人士表示，2022年房贷利率是否会下降，取决于LPR未来的走向。目前，中国经济稳定好转，货币政策以稳为主。短期内降低政策利率的必要性较小。预计近几个月LPR报价将保持稳定。LPR的中长期趋势受经济形势、通胀水平、国际收支等多种因素影响，难以预测。但利率下行是长期大势，未来仍有一定空间。
