（2021年5月13日）一个月前，在上海，经济学家、私人房地产基金、开发企业、金融机构等高层官员齐聚一堂，讨论私人房地产的挑战和未来。
但是，仅仅半天的交流绝对不足以讲述房地产金融的故事。
5月13日，2021观点学徒计划-线上季再次起航，继续讨论地产金融话题。本次在线资本圆桌会议将焦点转向房地产企业的非银行融资和杠杆管理。
非银行融资不仅是企业融资的常见方式，还包含不透明、高风险的非标品种。早在年初的2021年度观点论坛上，20强房企管理层就在主旨演讲中坦言，非银行融资可以用，但时间不能太长，因为成本太高，最多半年，如果用一两年就会出现问题。
但回归现实，银行融资虽然是首选，但在房地产贷款集中度管理制度下，条件也越来越严格。非银行融资成为房企适应自身发展步伐的必要手段。
“红线”后的融资抉择
可以说，去年的“三条红线”对房企融资具有里程碑意义和深远影响。嘉宾们还就后红线时代房地产企业的融资选择和发展策略分享了看法。
三盛集团常务副总裁冯慧明在会上就此问题阐述了自己的深刻见解。他指出，“三条红线”深刻影响了房地产的盈利逻辑和行业发展格局。在这样的背景下，行业格局将更加固化，房企通过融资杠杆弯道超车的模式将难以为继。在这里，对龙头企业有利，对追赶企业不利。
融资方式的选择与自身债务水平、发展战略和竞争力密切相关。冯慧明进一步指出，对于未来有持续向上转型目标、具备快速周转运营能力、能够合理适配业务规模/有息负债的房地产企业，应有效提升融资能力，积极创造业务与资本的正向循环。
针对后红线时代房企的发展，冯慧明认为，战略和策略清晰、能够以相对较小的负债、较低的成本、较高的运营效率、较好的产品满足客户需求的房企，将具有更大的竞争优势。在历史上和未来，胜利者也将获得更好的地位。
谈及“三条红线”后房企融资，金木律师事务所律师索迪表示，“三条红线”出台、集中度管理新政策出台后，降负债将是房企的核心需求。
新时期，Xi索迪表示，优先股和实体股票融资更符合监管思路，但考虑到投资者与房企需求的匹配程度，转型的操作难度会更大。
对于尾部房企，观点指数首席财务顾问、高级财务专业人士彭浩彪分享了相关数据。据统计，2020年有近500家房企破产。这些破产的房地产企业绝大多数都是小企业，往往一两个项目的营业额都很差，这就使得公司非常容易引起打雷，陷入困境。
彭浩彪总结了近期雷电企业的共性。他分析指出，主要表现在四个方面：致力扩张、追求规模、转型多元化；房地产业务下滑，利润低；项目周转缓慢；高杠杆管理导致资金链断裂。因此，未来如何平衡效率、规模和安全将成为房企的新命题。
债务管理与投资的思考
精彩深刻的主旨演讲结束后，与会嘉宾就债务结构的平衡与优化进行了深入探讨。
奥卢资本总裁兼投资总监蔡金强回顾了近期的监管政策。他预计，在三条红线、银行贷款总额限制和o
对应投资策略，他分享了相关做法，即聚焦20-30家信用等级为B级或BB级以上的优质房企，收窄客户宽度，深耕各品种投资。
康桥集团副总裁、华东区董事长肖就非银融资发表了看法。肖春又表示，银行的资金是房企的首选，但要满足企业的发展，它不是银行
资也是必要的。不过他提醒，非银融资渠道的选择是双刃剑，要根据自身的规模和债务结构，来调整策略，做多项选择。讨论环节时间过半，谈到投资端，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁焦青伟带来了更多不良资产角度的思想碰撞。他指出，近来不良项目的储备确实是变多的。但是项目的转化是需要时间的，距离投资窗口期还有一段时间。
焦青伟还表示，对于没有开发能力的投资机构，做真股权地产项目是存在难度的。这也解释了目前债权投资更加普遍的市场状况。
在历时三个小时的畅快交流中，主题分享嘉宾不吝于分享自己对于房企融资的见解和经验，而讨论嘉宾也畅所欲言，分享各自的心得。
资本的话题虽然就此告一段落，但学徒计划-线上季尚未落下帷幕，5日后，2021观点学徒计划还将继续起航，和各位业内人士探讨分享产业与物流的故事。
本文源自观点地产网