郑州港楼市第一媒体
摘要
2013年3月，郑州空港区成为全国首个以空港经济为主导的国家级新区，空港区成为郑州房地产开发的热点。随着机场建设的快速发展，区域市场也呈现出新的发展特点。
[关键词]机场房地产开发
郑州空港经济综合实验区(以下简称空港区)位于郑州市东南25公里处，规划核定面积415平方公里。是国家批准的第一个国家级新区，是河南省三大国家战略的重要组成部分。“加快建设郑州临空经济综合试验区”也已正式列入国家“十三五”规划纲要。空港区定位为“国际航空物流中心、航空经济引领的现代产业基地、中国内陆地区对外开放的重要门户、现代航空城、中原经济区核心增长极”。郑州空港区不仅是郑州经济发展的新版块，也是中原经济区发展的引领者，是郑州走向国际、走向世界的开放平台。
2013年3月7日，国务院正式批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》，标志着我国首个空港经济发展先行区正式启动。随后，河南省和郑州市相继出台多项政策给予全力支持，空港、物流、电子、食品等一大批产业在空港地区聚集，直接提振了空港地区的价值。在这种情况下，机场地区的房地产市场也在升温，房地产企业竞相进入。空港区的发展为物流园区和工业地产带来了良好的发展机遇，也直接带动了住宅和商业地产的发展。
一、航空港区房地产市场发展特征
（一）市场导入性强
随着空港区战略地位的逐步提升，空港区的招商策略也从以往的政府动员逐渐转变为企业主动出击。如果说2012年之前，空港地区的房地产市场主要是内销，当地的房地产企业是开发建设的主力军，如今的航空港区则是大牌名企云集。截至目前，航空港区已经吸引到万科、绿地、保利、正弘、裕鸿、山顶、振兴、名门、永威、和昌、中建等诸多国内知名和本地实力房企进驻.在空港地区北部的综合服务区，核心区的土地已经基本售罄，收购的土地大部分是有影响力的房企，个别房企的征地规模比较大。例如，于洪世界港、于发大云、郑弘中央公园总面积分别为2250亩、1700亩、1600亩；南部核心生态区、东部商贸城片区，土地开发逐步推进，先期启动的合昌史圣城邦、绿地会展城面积分别达到4200亩、3900亩。
（二）市场发展速度快
ong>2012年之前，航空港区房地产处于萌芽阶段，开发模式基本上以政府主导定向开发的公租房（富士康蓝领公寓）、工业用房和由开发商销售的商业街铺为主，面向市场销售的商品住房开发数量较少。
2012年，在富士康配套公寓和拆迁安置房相继建成之后，一批富士康配套的商业用房开始销售，裕鸿世界港等商品房项目也开始进入市场。
2013年，航空港区确定为国家级综合试验区后，航空港区的房地产业快速起步，正弘中央花园、豫发大运城、富田兴和苑、万科美景魅力之城、永威南越、中建森林上郡、和昌盛世城邦等一批大盘相继推出，航空港区的房地产开发真正进入市场化运作阶段，开发规模迅速扩大，蓄势待发的房地产项目层出不穷，航空港区商品房投放量和销售量呈几何倍数增加。
同时，航空港区房地产的产品种类日益丰富，既有花园洋房、高层住宅，也有写字楼和商业综合体，公园式写字楼、五星级酒店、企业独栋等不断丰富着航空港区房地产的产品线。
（三）区域分布特征明显
航空港区构建了“一核领三区、两廊系三心、两轴连三环”的空间布局结构——中部为空港核心区，北部为综合服务区，东部为商展交易区，南部主要是产业园和园博园生态区。因此航空港区房地产产品的区域分布特征明显：中部航空港核心区和东部商展交易区以写字楼、工业园区、会展及相关服务设施的开发为主，南部以产业地产开发为主，而北部的综合服务区以住宅和商业开发为主。
目前北部综合服务区的房地产项目多集中在富士康产业园的北部。其中，郑港六路和郑港四街是航空港区发展较早的版块，也是目前最为繁华的中心地段，配套最为完善。围绕着富士康，该版块汇集了沃金商业广场、锦荣悦汇城、鑫荣中央金地广场、山顶时代商业广场、华鸿国际广场、裕鸿世界港、港城793等商业地产项目，这里已然形成航空港区初具规模的“第一商圈”，南部核心生态区则以园博园为核心区，建设具有较高品质的宜居宜业园博生态新城。随着园博园的建设，周边住宅及办公、商业开发渐渐起步，和昌盛世城邦、兴瑞汇金国际等项目已陆续进入市场销售。
（四）项目舒适度较高
因临近新郑机场，周边多有限高方面的要求，航空港区的房地产项目多以低密度、高绿化率产品为主，房地产项目的舒适度相对较高。如，航空港区商品房项目的容积率普遍在2.5以下，裕鸿世界港、润丰悦尚、正弘中央公园、空港森林、富田兴和苑、和昌盛世城邦等项目的容积率均在2.0以下；项目的绿化率普遍都在35%以上；项目规划的停车位基本上达到了1:1。
一线品牌房地产企业的进入，也为航空港区带来先进的开发理念，如，万科美景魅力之城在航空港区推出了精装修房，并计划在交房后根据客户需要增加配置家具家电、代租代售等增值服务。一些本地房企也利用航空港区得天独厚的优势来打造其项目的独特品质，如正弘中央公园提出“公园地产”的概念，在项目中央位置规划自建了占地360亩的中央公园，并配有文化、娱乐、居住、商业、办公、酒店、教育等多种业态，以期为主营造出“出则繁华，入则宁静”的一站式完备生活。
（五）价格涨幅较快
航空港区确定为国家经济示范区后，房地产价格上涨较快。
住宅价格：2008年，航空港区的房价约为1800元/㎡，仅为郑州市区房价的三分之一。2013年，航空港区的商品住房销售均价达到5379元/㎡，2016年前4个月涨至6783元/㎡，两年多时间上涨了1400元/㎡，与市区商品住房销售均价相差约2000元/㎡。
商铺价格：2011年前，航空港区的商铺销售价格约为5000-6000元/平方米。2013年，商铺销售均价达到14707元/㎡，2016年前4个月达到16674元/㎡，与市区商铺售价相差无异。
写字楼价格：2015年，航空港区的写字楼销售均价7365元/㎡，较2013年上涨877元/㎡，而同期市区的写字楼销售价格下降了1229元/㎡。非住宅价格的上涨侧面说明了投资者较为看好航空港区。
（六）购房者由域内向域外转变
航空港区的购房者主要包括三类人群：一是在航空港区工作的企事业单位员工；二是郑州市区的外溢需求人群；三是资金充裕的投资者。这三类人群在不同时期有着不同表现。
2012年之前，航空港区房地产项目的主要销售对象是区域内产业园区的工作人员和部分市区的改善性购房者。在航空港区上升为首个以航空经济为引领的国家级新区后，房地产项目的客户向郑州市区、省内其它地市乃至省外等域外转化。
地铁2号线南延工程和郑（州）机（场）城铁的建设、开通，拉近了港区与市区的距离，满足了市区部分刚需人群需求，促使市区的外溢人口选择在航空港区置业。
（七）产业地产方兴未艾
在国家力推新型城镇化战略和加快产业向内陆转移进程，以及国家“大众创业、万众创新”的环境下，郑州产业地产方兴未艾。航空港区以开发商为主体的产业园项目，除了先前的台湾科技园和中德产业园外，近两年，云海科技园、美创国际科技园等项目相继推出。与其它区域的产业地产项目相比，航空港区的产业地产项目规模相对较大，如台湾科技园总占地2000亩，云海科技园1000亩，中德产业园500亩；项目的定位与航空港区的定位基本相同，大多以医疗器械、生物科技、电子信息、总部经济为主导；建筑形式多以企业独栋、模块建筑、产业公园等出现；并积极引入新的开发理念，如中德产业园主打“带院子的独栋厂房”，云海科技园采取院落式布局，地上地下双花园、下沉式中央花园来打造绿色办公环境。
二、航空港区房地产市场的发展环境
航空港区的快速发展，对推动中原经济区经济发展具有全局性战略意义，具备了诸多发展优势和潜力。
（一）区位优势
航空港区地处中国内陆腹地，空域条件较好，具有四通八达、十分便捷的交通优势。航空港区陆空对接、多式联运、内捷外畅的现代综合交通体系日益完善，集疏货物的实效成本和物流成本相对较低，现代综合交通运输枢纽和物流中心地位持续提升。航空港区撬动着郑州城市经济、居住以及消费重心的移动，这样得天独厚的地域优势，无疑是房地产项目提升综合实力和市场竞争力不可多得的绝佳条件。
（二）政策导向
航空港区成为首个以航空港经济为引领的国家级新区后，享有国家级的政策资源导向。中央、省、市各级政府大力扶植，出台优惠政策为航空港区招商引资。
2013年8月，郑州海关发布实施《郑州海关支持郑州航空港经济综合试验区建设的十项措施》；
同年9月，河南省国税局出台12项税收优惠措施支持航空港区建设；郑州市工商局出台政策，放宽了航空港区企业登记条件；
10月，河南省启动了自由贸易试验区的申报工作；
12月，河南省开始实施《关于支持郑州航空港经济综合实验区发展的若干政策》和《关于郑州航空港经济综合试验区与省直部门建立直通车制度的实施意见》，赋予航空港区省辖市一级管理权限，航空港区可直通相关省直部门，涉及用地直批、价格自定、政策直享。
2014年11月，第三个国家级引智试验区——中国航空港引智试验区正式揭牌，为航空港区创新驱动发展提供有力的人才和智力支撑。
2015年1月，郑州航空港区在全省率先推行“三证一章”商事登记制度改革；
同年2月，《郑州航空港经济综合实验区建设体制机制创新示范区总体方案印发》，提出试验区要在投融资、贸易、物流、监管四个方面创新发展。
2016年1月，郑州跨境电子商务综合试验区获批设立；
3月，“加快郑州航空港经济综合实验区建设”正式列入国家“十三五”规划纲要。政策上的支持不仅使航空港区发展如虎添翼，也对航空港区的房地产市场起到助推器作用。
（三）经济发展
统计显示，2015年，航空港区地区生产总值是2010年的6倍，年均增长43.3%；规模以上工业增加值是2010年的11倍，年均增长61.4%，对郑州市贡献率为32.8%，拉动郑州市增长3.35个百分点；外贸进出口总额是2010年的3480倍，年均增长410%，约占郑州市进出口总额的85%，占全省进出口总额的67.4%。郑州新郑国际机场二期工程于2015年12月建成投入运营，标志着郑州机场迈入“双跑道、双航站楼”的新时代。
根据《郑州都市区总体规划（2012-2030）》，到2025年，与航空关联的高端制造业主营业务收入超1万亿元，进出口总额达到2000亿元美元。未来几年，航空港区GDP将呈现几何倍数增长，航空港区必将成为郑州市、河南省的一大经济增长极，房地产业也将成为航空大都市战略的受益者。
（四）产业聚集
郑州机场的货邮吞吐量增速居全国重要机场前列，综合保税区、保税物流中心、出口加工区、铁路集装箱中心站等的布局，使航空、铁路、公路口岸功能不断完善，各类园区与航空港联动机制初步建立，跨境贸易电子商务服务试点的启动，通关便捷化程度较高，使航空港区开放型经济发展前景广阔，成为推动郑州乃至中原经济区发展的重要引擎。航空航区的发展日新月异，一批电子信息、生物医药、航空运输、快递物流、电子商务等企业加快向郑州航空港集聚。不断投产的企业落户，吸引了大量新鲜劳动力进入航空港区，这不仅为区域经济发展提供了源源不断的推动力，而且对生产经营性用房能形成巨大需求。
（五）人口红利
《郑州航空港经济综合实验区总体规划(2014-2040)》中明确，至2040年航空港区规划范围内常住人口将达到260万人，以每10年增长近百万人的速度打造航空港区。人口的增长直接刺激市场需求。航空港区的建设和发展也吸引着大量的人员流入，这些人员既包括实力雄厚的中外企业高级管理人员与技术人员（这部分人员为中高收入阶层，具有较强购买力，消费层次高）；又包括从其它地区到航空港区寻找发展机会的人员，比如大学毕业生（这些人大多具有较高学历和专业技术）。这些都为航空港区房地产市场带来了大量的购买力。
（六）土地倾斜
河南省国土资源厅把郑州航空港区作为用地保障的重中之重，明确表示将把省预留计划指标优先保障实验区内省重点项目、航空物流等产业项目、必须开工建设的道路等基础设施项目和拆迁安置用地，全力保障郑州航空港经济综合实验区用地空间。根据《郑州航空港经济综合实验区总体规划（2014-2040）》，至2040年航空港区（不含空港核心区）总规划用地达到约368平方公里，其中，建设用地规模为276.81平方公里（其中城市建设用地规模为260.06平方公里），这为航空港区建设提供了良好的用地环境。
三、航空港区房地产市场发展趋势
随着地铁、城铁、高铁等交通设施的建设，航空港区与郑州市区和其他城市的交通时间能在很大程度上得到压缩，航空港区房地产市场的需求群体将进一步扩大。航空港区作为房地产开发热点，正处于一个上升阶段，具有广阔的发展空间。
（一）开发热度将持续
航空港区作为国内首个国家级的航空综合实验区，是郑州乃至河南的重点发展区域。随着区域相关配套设施建设加快，区域价值不断提升，未来的发展速度和社会影响不可估量，区域房地产市场也将随之不断升温。在航空港区规划面积368平方公里（不含空港核心区）中，预留了大量未来发展用地，在市内土地资源稀缺的当下，航空港区还是待开发的热土。随着区域土地供应强度的逐步增加，房地产开发的片区也将不断外扩。
（二）房地产价格处于上升通道
随着国家级的郑州航空港经济综合试验区的规划批复，以及相关配套政策的出台，未来航空港区影响力增加，开发商、购房者对价格上涨预期增强。在我们所做的购房者调查中，认为航空港区房价上涨占到71.3%，其中认为“大幅上涨”的占到12.7%，“小幅上涨”的占到49.6%。
（三）写字楼前景良好
航空港区依托良好的机场基础设施和关联性产业的聚集，跨越行政区域和国际界限，对全球性跨国企业和高价值企业形成较强的吸引力。随着航空港区整个交通设施、基础配套以及产业园的投入使用，进入航空港区的企业会越来越多，加上大批省市级行政单位分支机构陆续派驻航空港区，对写字楼方面的需求将非常强烈。与郑州市区内域高密度的写字楼集群不同，航空港区写字楼呈现点状与线状分布，同时由于用地面积的宽松，写字楼产品形态更加丰富，产品也更注重功能配置和生态性。
（四）商业地产更新换代
根据未来航空港区的产业进驻规模和人员构成来看，航空港区的居民结构明显存在着年轻人多于中老年人、知识和技能型人才多于普通人才的现象。未来航空港区的商业业态将逐渐摆脱富士康配套商业的低端业态，更趋新型化和国际范，商业的品类也将更趋时尚化、新潮化、休闲化、航空港区将逐渐形成一个有规模、有品位的现代商业业态及格局的城市副中心。
（五）产业地产逐步升级
郑州市正在大力建设郑州航空港区，未来会有更多的大企业进驻郑州，这无疑产业地产发展的助推器。从发展趋势看，产业地产正向着专业化、规范化发展升级，产业地产不再单一的进行最基本的工业厂房、物流基地开发，而是顺应产业主导的方向，向研发、办公、展示用房等其他产业需求升级。同时，园区软环境的需求也从单一的生产需求向商务、生活等需求转移，居住、休闲、商业等相关配套设施的需求也在迅速发展。
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