物业项目经理不足,项目经理最重要的三个能力物业

前言

一直以来，无论是物业管理行业的从业人员，还是政府部门和部分市民，都在思考和探索如何做好物业管理和服务工作。

以最能代表中国国情的住宅小区为例。根据相关法律法规的规定和物业管理合同的约定，物业企业不仅要承担住宅物业(房屋及其公共配套设施)的管理责任，还要承担对小区内业主违法违规行为的管理；同时，要为小区业主提供相关服务。将管理和服务的双重角色结合起来，是一种正反矛盾。所以，做好国内物业管理并不容易。为此，国内物业管理行业被公认为最难的行业之一。用“卖白粉赚钱卖白菜”来形容再贴切不过了。

纵观物业管理的起源及其在中国的发展历史，我们可以清楚地看到，影响和决定物业管理能否做好的关键基础有三个。

一，房企的重要影响

1.住宅物业(房屋及其公共配套设施)是具有较高价值的重要商品，生产厂家是建设单位(房企)。住宅物业(房屋及其公共配套设施)的质量是由小区规划设计、建筑施工、中间设备采购安装、工程竣工验收等重要环节决定的，是前提条件。

2.大多数建设单位(房企)在规划设计开发项目前期时，更注重项目风格的美观和大气，把握消费者的审美心理，这些都是促成房屋销售的因素。但是社区本身的实用性和安全性考虑的不够。物业企业进驻后，发现很多问题。最常见的情况是：(1)小区内的游泳池、喷泉等水系项目，很容易提升小区的档次，满足业主的感官体验。既占用公共空间，又不能发挥其真正的功能，受到广大业主的诟病。绿化带周围铺设的反人类的环形小路无人行走，绿化带被每天笔直行走的业主们踩出了光秃秃的黄土小路。每天车辆经过、停放的商铺区域地面铺瓷砖，经常会被碾压修补，就像打补丁一样。为了节约成本，地下车库没有采用环氧地坪漆，给物业企业带来了重复维修的苦恼，增加了物业企业的维修成本。对于既成事实的现状，建设单位(房企)不会花钱进行整改。只有少数注重口碑和品质的房企在住宅规划设计前期积极让物业介入，提供更好的优化方案，保证广大业主交付房屋后的居住体验。建设单位(房企)是商品(房屋)的生产厂家，对房屋质量有主动权，房屋质量的好坏直接影响物业企业管理是否顺畅。住宅物业(房屋及其公共配套设施)整体质量越高，物业企业日常管理难度越小，与广大业主的矛盾纠纷越少；住宅物业(房屋及其公共配套设施)整体质量越低，物业企业日常管理难度越大，与广大业主的矛盾纠纷越多，成正比。

3.在建设单位(房企)留下的所有问题中，有一个非常大的隐患，那就是小区地下车位的归属问题，这也是全国各地小区普遍存在的情况。小区成立业委会后，这将是建设单位(房企)与业主之间最激烈的冲突。这时，物业企业被卷入了这场战争

多年来，在所有官方统计的小区业主对物业管理的投诉中，房屋质量问题约占50%，与物业公司无关。物业公司不是房屋质量的责任主体，而是建设单位(房屋公司)与房屋买受人(业主)之间的纠纷。房屋买受人(业主)应通过法律途径并依照合同法追究建设单位(房屋公司)的责任，但现实几乎是全部。

二、物资企业的经营管理

1.大多数正规物业公司非常注重日常物业管理流程的专业化、规范化、标准化，投入新技术、新设备，通过集约化管理提高工作效率和质量

。一定管理规模的企业纷纷搭建物联网平台，通过“线上+线下”模式打造智慧社区，为小区业主的衣食住行等生活需求提供更多便利服务而获得增值收入。

2、由于物业企业劳动力密集、微利的特点，就物业项目而言，除了项目经理、各部门主管外，各部门基层员工人数占大多数。因为行业特点，基层员工入职门槛低，绝大部分基层员工属于老龄化严重、文化程度低、专业技能缺乏、学习能力弱。物业企业的管理制度、工作纪律、岗位流程、品质标准等比较多，要求高，考核严，加上员工普遍工资不高等因素，人员流动性长期存在。基层员工的持续流动，必然影响现场的工作开展，品质很难保持稳定，对于业主的体验是不好的。有了满意的员工才能给我们带来满意的客户，提升基层员工的归属感，保证团队的稳定性是每家企业必须重视和落实的。

3、中国大陆的物业管理（包括相关政策、法律、法规）发展才四十年时间，是从无到有，从少到多，从深圳覆盖全国的过程，中国的物业管理行业非常庞大，截止目前，10余万家物业企业在争抢200亿平方米的市场，林子大了，什么鸟都有，良莠不齐的情况客观存在，既有世界五大行和口碑较好的一线城市大型品牌企业，也有很多急功近利，管理和服务口碑烂大街的中小微本土企业。由于各种客观因素，导致发展水平参差不齐，无序竞争状况，物业行业（企业）被妖魔化现象比较严重。

4、无论是大型或是中小微企业，只要能按照法律、法规规定和物业合同约定认真履行职责，提供质价相符的管理及服务，赚取阳光下的合法利润，不去争夺本属于广大业主的合法利益，就是好企业，都能赢得业主的满意和支持。

三、业主的整体素质

1、任何一个小区，都是一个微型的社会，人上一百，形形色色，有人的地方就有江湖，就有恩怨是非。我愿意相信小区的绝大多数业主还是通情达理的，即使没有学习过相关法律、法规，没有认真阅读过物业管理合同约定，也不懂什么是物业管理，但是最基本的是非观还是有的。但是不可否认每个小区总会有一部分无理取闹、胡搅蛮缠的业主，这些人的典型特征就是不学法、不懂法、不守法，肆意妄为，自以为是，以为整个小区就是自家的，想怎么干就怎么干，各种危害小区公共利益的行为（违章搭建、不文明养犬、侵占公共空间、破坏绿地、破坏公共设施、车辆乱停放、堵塞消防通道、种菜、养鸡、电动车上楼、噪音扰民、高空抛物、乱丢垃圾）等情况屡见不鲜。这些违法违规的行为严重干扰了小区的正常环境和秩序，物业企业虽有有管理责任却无执法权力，这部分业主对于物业企业的正常管理行为往往不配合，甚至还爆发冲突。物业企业经常是处于吃力不讨好的尴尬境地。

2、在种种危害小区公共利益的行为中，最为恶劣的就是恶意拖欠或拒缴物业费，总有一部分业主为了少缴甚至不缴纳物业费而无所不用其极。正是这样一部分业主，经常使用各种违法的维权行为，严重破坏了小区的安宁、和谐环境，甚至起到了劣币驱逐良币的负面作用，不但侵害了物业企业的合法权益，更是严重损害了其他正常缴费业主的合法权益及小区的整体公共利益。“一颗老鼠屎，坏了一锅汤”说的就是这种人。有些小区因为物业费低、收缴率低，物业企业入不敷出，各项正常的管理及服务工作被迫停止，小区陷入脏乱差的恶性循环。最终的结果就是物业企业因亏损撤场，小区陷入停摆状态，不断贬值，业主生活也痛苦不堪。

3、中国社会由计划经济时代向市场经济时代的转变才短短几十年，由于城镇化建设非常迅速，许多人还停留在过去那种“物美价廉”、“质优价廉”的根深蒂固的畸形消费观念中，对于新兴的第三产业之物业管理还没有形成正确的认识和消费观念。商品的质量越好，投入的成本自然就越高，买白菜的钱肯定吃不到鸡鸭鱼肉。质价相符，一分钱一分货是硬道理。世上没有免费的午餐，天上不会掉馅饼。

4、由于内地城市小区的业主普遍缴纳物业费不积极，物业项目每个月都不能及时回款，而每月的各项刚性成本（员工工资、社保、电梯维保费、公共水电费等）要准时支付，平时物业客服人员不得不拿出相当一部分时间用在挨家挨户催缴物业费的工作上面，本来有限的人员被迫牺牲正常工作的时间去催费，在一定的程度上肯定就会影响到正常的管理及服务，业主们反而认不清是自身的问题，却只会指责物业工作人员，常见的情况是，绝大多数物业项目每年最后一个季度，几乎发动全员加班加点上门催费，为的是完成当年正常的收费任务，避免发生亏损。

一个小区，仅仅依靠物业企业的管理和服务要达到理想的结果是很难的，国家的法律无论多么完善和严肃，违法犯罪的人还是会层出不穷，如果人人都知法、懂法、守法，那么就真的“天下无贼”了。物业企业无论做的多好，因为业主的认知差异，总会有人不满意，这本身就是众口难调的事情。