项目总体描述
1.2.1 目前重庆市物流园区诟病
“互联网物流”“互联网物流园”成为国家战略背景下行业发展趋势；APP STORE等平台经济是基于平台的盈利模式，房产交易所、虚拟阿里巴巴都是平台经济的产物。在互联网繁荣发展、物联网方兴未艾的背景下，产业网络化平台成为创新的突破点。但是，重庆目前还没有现代物流园区，物流园区的确切概念和运营模式也不清楚：
一是盈利模式单一。主要利用基础功能盈利，依靠土地增值盈利。主要集中在园区物业管理收费、土地增值、国家优惠政策等方面。缺乏盈利创新，发展往往停滞不前。
二是粗放式发展，缺乏系统的规划指导。在政府推动物流园区发展的政策背景和优惠政策下，有大量的园区缺乏规划和管理，甚至利用园区进行“圈地”。园区物流企业数量少，空置率高，难以形成规模效应和产业集群效应，造成园区、车辆、设备、人员、基础设施等物流资源的浪费。
三是同质化竞争趋于严重，客户粘性下降。物流园区之间同质化竞争越来越严重，区域内园区盈利水平不断提升，将导致周边非标仓库甚至普通房屋改造的门面房屋加入物流企业的竞争。不规范的园区缺乏政府监管，设施不完善，但由于成本较低，往往会吸引物流企业低价出租。同时，由于缺乏合理规划，园区内物流企业往往在业务和服务空间上重叠，采取低价竞争策略抢占货源，利润率逐渐下降。
四是信息化、网络化程度低。虽然物流园区交易大厅的出现促进了物流园区的信息化发展，但国内很多物流园区仍然保留了原有的粗放式运营模式。由于园区运营关系的存在和园区内企业追求自身利润最大化的局限性，基于博弈心理，物流企业不具备主动分享货源的能力。由于缺乏动员企业共享货源的激励机制，交易大厅发挥的信息共享作用微乎其微，园区、专线公司、货主、车辆之间的信息孤岛依然存在。
1.2.2 项目的核心价值
项目建设以物化与线上相结合为基础，以科学发展观为指导，以循环经济为抓手，以现代科技文明为内涵，以环保节能为重点。实物仓储、加工配送与在线信息资源网络相结合，可以充分发挥平台的集成共享作用。在互联网和物联网的基础上，形成了基于物理智能物流园区和在线数据库资源共享的智慧物流园区平台。
项目作为加工商、材料供应商、贸易商、服务商组织的平台，由于地理位置因素，将上述资源线下整合，综合考虑区位条件、市场需求、商品流向、资源环境、交通条件等。建立了高度流通的智能物流园区网络。充分利用服务企业、大宗货物产业链中的金属仓储、客户和辅助组织(尤其是政府机构)的互动机制，为全产业链提供集物流、资金流、商流、信息流于一体的智慧物流园区平台。基于供应链结合物联网系统的运营，可以将相关数据快速反馈给货主企业，实现在线快速匹配、手持终端路线实时优化、实时可视化查询、自动结算等功能。
1.1.3 项目总征地面积
项目总面积约1000亩，其中300米
项目建设后，预计总收入达150.23亿元(不含入驻企业产值)，年销售收入达150225.38万元(十年均值，不含入驻企业产值)。项目年税收约27281.89万元(含所得税，不含入驻企业缴纳的税款)。具体核算指标见附件：项目十年经营情况。
。1.1.5 项目投资规模
投资估算与财务核算说明：
本项目建议书只针对大项资金进行投资估算与财务测算，待到项目进入库后，对项目进行概念规划、可行性研究报告的编制后，再进行详细核算(含财务、投资、主体建筑规划等)。
项目总投资约200,000.00万元，其中：固定资产150,000.00万元，流动资金50,000.00万元。
图表1-2 项目总投资额度一览表(单位：万元)
图表1-3 项目功能配置表
六大服务将使重庆的相关产业链得到全新突破和转型升级，实现由低端仓储业务向高端物流服务延伸、向现代物流服务换挡提质，单一化服务向多元化产品，低附加值向高质量的转变，届时项目的物流产业也会成为重庆地区最具特点、最具规模、最具影响力、最具贡献的产业之一。现就六大板块分析如下：
1、物资仓储服务
仓储区将打造建立成为自动化、智能化、多功能的现代化物流仓库，大力引入先进的配套设施、高端的代表技术、出色的行业人才和优秀的管理模式，仓库规划分为平面仓库、立体仓库和集装箱货场。物资储存种类分为期货物资、黑色金属物资、有色金属物资及其他散件物资，仓储能力达到吞吐量至少600万吨以上/年，经营创收至少1.2亿元/年。
2、物资加工服务
根据仓储物资品种分类，投资先进的加工设备进行产业配套，开展中、高端精细加工产业链的服务和延伸，加工区达到加工各类物资100万吨以上/年，经营创收至少5千万元/年。
3、商贸交易服务
该区域是物流园重点打造和推广的项目之一，是最集聚人才流、物资流、信息流、资金流、商流的区域，也是政府招商力度最大和项目盈利能力最强的发展区域。
该区将建立综合服务中心(中心业务包含：金融服务、期货交易、进出口报关、物流配送、电子商务、会议展览、市场综合配套服务等六大重点服务项目)。建设综合物资交易市场(市场业务包含：商贸门市、物资分零配货中心)，为各类客户提供高效的一体化商贸服务，从而形成创新型的独特物流商业模式。结合珞璜园区现有的三大优势前提下，积极打造珞璜的第四大优势，即建成大贸易平台。
初期预计，市场交易额体量可引进400家以上商户入驻，交易区计划实现各类物资贸易量至少200万吨/年，综合产值收入至少200亿元/年。成熟以后，贸易量至少500万吨/年，综合产值收入至少500亿元/年。
4、物流配服务
在物资仓储区和商贸交易区建成大型的停车区，为客户提供强大的物流配送服务，通过整合资源，共享信息、优化配置的同时，大大提升整体作业效率和服务质量，进一步降低物流成本。配送区计划配送各类物资至少150万吨/年，综合产值约5千万元/年。
5、电子商务服务
项目与国内知名的B2B网站合作，如：找钢网、欧冶云商、上海钢联合作，对接数据接口，为项目实体提供一站式的供应链商务合作，增加企业营业额的同时降低企业运营成本。
(备注：项目的搭建是提供整个产业链运作达到最优化，以最少的成本，令产业链从采购开始，到满足最终客户的所有过程，MBA、EMBA等管理教育均将企业供应链管理包含在内。独特的供应链服务模式不再拘泥于各个企业各自为战的运作模式，而是切实走到整个产品产业链的矿产、加工、采购、展销、物流企业的运作中，采用独特的管理模式，提供信息流、商流、资金流、物流等一系列管理服务，最终实现为企业去除库存、提高效率、增长盈利与预测收益的终极目标。)
6、国际贸易业务
项目采用“双轨并行”战略，逐渐拓展国际贸易业务的同时，以强大的物资仓储服务、物资加工服务、商贸交易服务、物流配服务与电子商务服务为落脚点，为公司与项目的国际贸易服务公司、人才的引进招商打下夯实基础。
目录 1
前言 5
第一章 总论 7
1.1 项目概况 7
1.1.1 项目名称 7
1.1.2 项目承办单位 7
1.1.3 项目总征地面积 7
1.1.4项目产品规模 8
1.1.5 项目投资规模 8
1.1.6项目拟建地址 8
1.1.7建设工期 8
1.2 项目总体描述 9
1.2.1 目前重庆市物流园区诟病 9
1.2.2 项目的核心价值 9
1.3 项目承办单位介绍 13
1.3.1 项目单位基本情况 13
1.3.2 承办单位针对项目整体规划 14
1、打造国有资本主导的仓储物流综合交易基地和金属贸易投资平台 14
(1)国资主导 14
(2)产业方向 14
(3)信息化发展 15
2、立足重庆、辐射西南、走向全国 15
(1)立足重庆 15
(2)辐射西南 15
(3)走向全国 16
1.4项目建议书编制依据 16
1.4.1法律法规 16
1.4.2 有关政策性依据文件 16
1.5项目建议书研究范围 17
1.6项目建议书编制原则 17
1.7 结论 18
第二章 项目的必要性与可行性 19
2.1 项目的必要性 19
2.1.1 项目的建设有利于引导和转化重庆市潜在物流需求的必要 19
2.1.2 项目的建设有利于解决有色、无色金属以及大宗商品诸多诟病 20
2.1.3 项目的建设有利于支持重庆市有效的物流市场的机制建立 21
2.1.4 项目的建设有利于提升生产企业竞争力的需要 22
2.1.5 项目的建设有利于加快流通方式创新的需要 23
2.2 项目的可行性 23
2.2.1 项目政策具备可行性 23
2.2.2物流需求放量支撑项目可行 25
2.3.2 开发建设模式合理支撑项目可行 25
2.3.3经济效益显著支撑项目可行 25
第三章 行业与市场分析 27
3.1 重庆市物流行业分析 27
3.1.1 重庆物流现状分析 27
1、重庆物流发展优势及机遇 27
2、重庆物流发展劣势 28
3、重庆物流业发展的威胁 29
3.1.2重庆物流业发展建议及SWOT分析 29
3.2 中国物流行业分析 30
3.2.1 全国物流园区地理分布调查 31
3.2.2 物流园区类型调查 31
3.2.3 物流园区占地规模调查 32
3.2.4 物流园区投资规模调查 33
3.2.5 物流园区内入驻企业和实体的主要类型调查 33
3.2.6 物流园区的收入来源及产值调查 33
3.2.7 物流园区发展过程中遇到的阻力调查 34
3.2.8 物流园区内的典型设施、设备调查 34
3.2.9 物流园区创税能力调查 35
第四章 物流园区规划建设总体思路 36
4.1园区建设目标、思路、策略及依据 36
4.1.1 园区建设目标 36
4.1.2 园区建设思路 36
4.1.3 园区建设策略 36
4.2园区功能规划 36
4.2.1 物流园区功能规划原则 36
4.2.2 园区功能规划构成 37
4.3物流企业类型规划 39
4.4园区分区规划 40
4.4.1 园区分区规划依据 40
4.4.2 园区分区规划原则 40
4.4.3 重庆国储珞璜智慧物流园区分区构成 41
4.5园区配套基础设施规划 42
4.5.1 项目设计、施工及安装规范 42
4.5.2 基础设施基本布局 43
4.5.3 园区道路交通基础设施规划 43
4.5.4 园区电力设施规划 43
4.5.5园区通信工程规划 44
第五章 智慧物流园区运营 46
5.1 运营概况 46
5.2 组织机构 47
5.3 经营模式 47
5.4 运营策略 48
5.5 物业支持 49
5.6 园区竞争优势塑造及提升 49
5.6.1 积极开展供应链金融服务 50
5.6.2 有效推动供应链管理优化 50
5.6.3 广泛整合资源构建供需体系 50
第六章 投资规模估算及融资投资计划 52
6.1 建设投资估算 52
6.2 固定资产投资 52
6.3 流动资金 52
6.4 总投资估算 52
第七章 财务核算 54
7.1 财务核算说明 54
7.2 收入测算 55
7.3 成本核算 55
7.4 财务评价分析 56
7.4.1 盈利能力分析 56
7.4.2 利润与利润分配表 58
7.4.3 项目盈利能力 58
7.5 财务生存能力分析 59
7.6 不确定性分析 59
7.6.1 敏感性分析 59
7.6.2盈亏平衡分析 60
7.7 评价结论 60
第八章 经济效益和社会效益评价 61
8.1 经济效益评价 61
8.2 社会效益评价 61
8.2.1 增加和转移重庆市就业机会 61
8.2.2 加速重庆市经济发展，优化产业结构 61
8.2.3 加快重庆市城市化进程 62
8.2.4 加快完善重庆市城市功能结构 62
8.2.5 加快改善重庆市投资环境 62
8.2.6 加快推动重庆市物流产业发展 62
8.2.7 加快提升重庆市管理物流市场的能力水平 62
第九章 项目风险分析 64
9.1 建设风险 64
9.2 市场风险 64
第十章 综合评价结论 66
