随着我国经济发展和城市扩张，与区域经济发展密切相关的工业地产可谓“异军突起”。
与传统的房地产开发模式相比，工业地产需要“精雕细琢”，其实际运营者必须熟悉城市工业发展脉络，把握区域经济发展趋势，致力于做“空间服务商、时间伙伴”——，即提供定制化的空间产品和综合配套服务，在企业发展的各个时期，同甘共苦担当合作伙伴。
作为浙江工业地产的早期探路者，浙大网新集团科技园(以下简称“浙大网新”)自2012年起调整传统地产开发模式，致力于打造“产业驱动、运营导向”的科技型地产开发模式。近日，浙江大学网信集团副总裁、网信严蕊创始人恒力——接受本报专访，介绍了浙江大学网信独特的产业地产运营理念和模式，并对创业创新提出了自己的见解。
作为浙江乃至全国工业地产的开创者，问：浙大网新对工业地产有着独特的见解，秉持着怎样的发展理念？
黎恒：科技园是城市的窗口，集聚了产业发展所需的人才、资本、科技、信息等多元要素。它是城市与产业的连接器，是一个复杂开放的创新共同体。我们的第一个项目始于2003年，现在我们有十多年的公园经验。刚开始的时候，我们依托浙江大学，有自己的IT行业服务资源，所以就在想能不能搭建一个平台。后来逐渐发展成为专业力量，逐渐形成网信在科技园领域的核心竞争力，使得浙大网信园难以复制。
此外，园区的发展必须将区域经济与产业发展相结合。目前，浙大网新已成功开发运营10余个项目，其中最典型的园区有浙大网新软件园、浙大网新慈溪智慧谷等。慈溪智慧谷项目，前期经过充分调研，主要打造产业设计、软件研发、文化创意等助力慈溪转型升级所需的新商业形态。
问：浙江大学网已成功开发运营10余个项目。能否介绍一下浙大网的新发展模式和成功经验？
黎恒：上一轮工业地产开发是伴随着中国经济发展和城市扩张而进行的。传统房地产是开发型的，即取得土地、盖楼、快速出售或持有部分房产，这主要是从土地和住房的角度进行操作。这种模式现在已经行不通了，浙大网从2012年开始进行调整，采用运营导向的产业驱动模式。
比如我们在当地城市做科技园布局的时候，按照传统的模式，只需要对房地产的位置做一个简单的投资报告。但是，现在我们必须对整个城市的产业发展趋势有一个清晰的把握，对区域经济发展有一个深刻的认识。这种把握和理解的技巧不是一蹴而就的，我们可以从轻资产入手。
目前浙大网入城主要采用资产轻模式。比如去年4月签约的义乌科技创业园，就把园区的整个运营委托给了我们。经营者必须深刻了解当地政府的投资政策、规划布局、投资环境等。结合杭州与义乌的城市联系、义乌的国际贸易资源等具体因素。从而把握义乌优势，引入外部动力，从而精准嫁接众多高科技项目，这决定了浙大网的新运营模式与传统的房地产行业发展模式有着天壤之别。在选择园区选址时，我们需要做大量的前期分析工作
问：浙大网在建园区的时候，总是遵循先配套再引进大量人群的思路，这叫互联网上的流量。例如，我们的食堂遵循免费模式；园区有很好的弹性政策，给好的项目团队优惠减租，吸引更多资源入园；在科技园的发展中，我们始终遵循开放、资源共享的互联网思维，所有的办公场所都是免费开放的，流量可以在这里聚集，资源可以在这里高效嫁接。
此外，我们特别注重打造园区运营服务体系，各园区将为入园企业提供项目申报、政策技术创新咨询、成果转化支持、资金对接平台建设等贴心运营服务。
我们几乎总是在每个园区放置科技企业孵化器，比如我们的“创业蜂巢”运营模式，努力构建完整的创业生态产业链：创业者可以在这里以低于市场价的价格租用写字楼，好的创业项目可以快速获得资金对接的机会，创业者可以在蜂巢的公共空间里相互交流、交换资源。就像一辆快速出租车，在我们的大楼里孵化。2013年3月左右，一个15人的开发团队打车入驻孵化器，孵化了一年。我们给了很多帮助，离开的时候，整个项目价值近20亿美元。
