马上找个好房间

01

最近，昆明一栋未完工的建筑被搜查。

买房子是一件幸福的事。在全家人的帮助下，我借了几十万的贷款。结果，房子就像积木一样成形了，所以没有什么可遵循的。

图片来源：网络

小区里很多居民早在2012年就交了定金，但开发商从2014年就停工了，到现在已经停工8年了。

这12栋楼是最原始的简陋房屋，没有防护措施，也没有排水系统。下雨的时候会淹金山；而且家里没有厕所，门口也没有楼梯。

尽管如此，仍有30户家庭住在里面。这些住在这里的人往往是背负抵押贷款的“房奴”。因为疫情，工作收入受到影响。为了省钱，我被迫住在这个烂尾楼里。

没有电梯，有的业主每天要爬上千级台阶；没有水电，这些业主每天去隔壁小区打水，甚至一个月洗一次澡；没有煤气，所以大家一起做饭。

图片来源：网络

想必，这1200多户业主当年买房时，也未曾猜到，自己购买的楼盘竟是这般的“别样幸福”.

02

在还这个月房贷的同时，还有房子收不回来。云南昆明的烂尾楼绝非个案。

深圳著名的“未完楼王”邦达花园，位于深圳市南山区南头街北侧、前海路东侧。距大新地铁站约500米，交通便利。周边的星海名城、前海花园、黄金海岸等大型社区目前均价在7-13万元/平方米。

图片来源：国家商报

2015年，在广州一个未完工的建筑项目中，附近的居民正在楼里晾晒衣物。

图片来源：网络

曾经火爆的海南楼市，也“制造”了不少烂尾楼，包括不少别墅项目。

p://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/f2ea7b7474e74ec39d5bb2f1ee65e6a0" />

△图片来源：网络

有的烂尾楼不仅闻名周边，还成了当地网红打卡景点，比如这个石家庄“最美烂尾楼”。

△图片来源：网络

在我国房地产发展的这几十年中，每个城市都不乏有载入史册的地标性建筑，同样也存在不少烂尾楼。它们中不只有住宅项目，甚至还有一些是顶级摩天大楼。

拥有12 项世界之最和中国之最、投入400亿，并没有改写天津 117 大厦当下烂尾的命运。

△图片来源：每日经济新闻

这栋顶着中国结构第一高楼巨大光环出世的建筑，在过去 12 年间几乎经历了所有危机 —— 停工、复工、缺资金、转让等等。

原本，建成之初背负着一座城市炫耀的资本，现如今，这座600米高的庞然大物却成了运营者的沉重负担。

03

成功的项目都是相似的，烂尾的项目却各有各的不同。

开发商资金链断裂、产权债务纠纷、市场定位不准、开发商违约、施工质量问题、房企运营不善、盲目投资等都可能导致项目烂尾。

被称为“烂尾之都”的河南南阳，有300多个烂尾楼盘，曾经就有烂尾房业主自嘲道：

“如果没买过一套烂尾房，你都不配说自己是南阳人。”

这些烂尾楼盘大多是2012年左右遗留下来的，当时为举办第七届全国农民运动会，南阳开启了大规模的城市建设，五万多人因此搬迁。

在如此汹涌的买房需求下，大大小小的开发商涌入南阳，而地方政府默许开发商在“五证”不全的情况下，盖房甚至出售，这也导致了后续大量楼盘的烂尾问题。

同样面临此类问题的城市，还有“十三朝古都”西安。

△图片来源：网络

从2007年开始西安开始了一场轰轰烈烈的城市改造，许多个城中村被拆。这场大型改造不仅吸引了众多陕西本土房企，还有很多外地房企都想分一杯羹。

按照正规流程的城改，应该是先启动城中村拆迁安置房的建设，开发商再进行销售。但是，当年参加西安城改的部分房企由于缺少启动资金，在仅仅只拿到城改批复文的情况下，就进行了房屋建设并同步销售。

这也就造成了一些实力薄弱的企业，只有少量的启动资金，便敢开始承揽动辄百万平米的大项目。

在2013的《焦点访谈》中，央视就曾对西安众多房企的违规操作点名批评，使得许多五证不全的楼盘无处遁形，一夜之间许多售楼部关门溜之大吉。

也正是由于少数房企的这种违规操作，使得他们没有了提前预售资金，无法进行下一步建设，从而直接造成了工地的长期停工甚至楼盘烂尾。

04

烂尾楼的根源，还在于商品房预售制度本身。

谈到商品房预售制度的起源，不得不提到香港企业家霍英东。

1953年，霍英东又从嘉道理家族买下九龙油麻地公众四方街至东莞街的一大块地皮，兴建100多幢住宅楼宇，合共600多个住宅单位，他不打算像使馆大厦那样用来收租，等上七八年才回本，而是发明了“卖楼花”这种方式，也就是分期付款的卖楼新方法。

这一举不仅一直被霍英东视为平生得意之作，还直接成就了“霍英东商业帝国”，也直接给了其他地产商以借鉴。

1983年，深圳经济特区首先推出商品房预售概念。1994年颁布的城市房地产管理法，将商品房预售制度正式写入法律。后分别于2001年和2004年进行了修订，对商品房预售条件作出具体规定。

我们不能否认的是，商品房预售制度与我国房地产市场发展的进程紧密联系。

在我国房地产业刚刚起步时，资金严重不足，自有资金的比例甚至不足10%。另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的唯一选择。

于是，原建设部主导设立了商品房预售制度。

目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，商品房预售制度成了商品房销售的主要方式。

那么，商品房预售制度的重要前提是什么？是房企的信用。

当然商品房预售制度有利，利在于直接推动了我国房地产这几十年的高歌猛进发展；同时，该制度也有弊，弊在于部分房企由于资金不足，或者再开发项目过程中偷工减料，造成了由预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题。

目前多地也在试行现房销售制度，加速行业洗牌：

① 2016年，深圳试点现房销售，金茂和电建以82.9亿元的总价联合拿下首宗试点地块，命名为龙华金茂府。这是深圳第一宗，也是唯一一宗。

② 2018年10月，安徽合肥发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

③ 2019年7月31日，四川成都的两块土地成功拍卖，在拍卖指标中明确要求，“100%现房销售”。

④2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，正式取消房地产预售政策，成为全国首个在全域实行现房销售的省份。