什么是“投资性房地产”？

投资性房地产主要包括：租赁土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、租赁建筑物。

下列项目不属于投资性房地产：

(一)自用不动产，即为生产商品、提供服务或者经营管理而持有的不动产；

(2)不动产作为存货。投资性房地产是一种正常的经营活动，其产生的租金收入或转让增值收入被确认为企业的主营业务收入，但对于大多数企业来说，它是与经营活动相关的其他经营活动。

投资性房地产的评估步骤：

2.了解投资性房地产概况，按结构分类统计，核对竣工日期、位置、结构、面积、权证等。

3.收集不动产权证、购房合同，查阅收集总平面图、施工图等建筑图纸、工程决算、土地出让合同、拆迁补偿合同等相关资料。

4.对于没有房产证的房产，应收集规划许可证、施工许可证、企业说明等资料。

5.权证、证书名称不符的，要求企业和有关单位出具说明。

6.查明房产是否有诉讼事项、抵押、担保。如果有，找出原因，在报告中披露。

7.对对象(主要是位置、周边环境、外观、建筑结构、装修、设备等)进行实地调查评估。是否有拆除、报废、亏、盈或闲置的建筑物，并注意建筑物的生产和使用环境(如蒸汽、酸碱)，并填写现场调查表。现场检查时，重大评价项目应拍摄现场实物照片；使用市场比较法时，还应提供比较案例的数据。

8.收集确定评估值的其他基础数据(如当地定额、材料价格等文件)。

9.选择评价方法(包括市场比较法、收益法、成本法以及这些方法的综合应用)，并说明确定评价值的过程(填写各种评价方法的评价工作底稿)。

10、核实其他需要说明的事项。

11.如果评估值有增减，分析评估值增减的原因，填写增减值分析表。

12、没有必要报告的特殊事项。

投资性房地产的评估工作底稿：

房屋建筑物权证查验记录

住宅房地产实地查看记录表

关于房屋产权的声明（法人部分）

操作类底稿目录

涉及的更多工作底稿可在文章底部“了解更多”免费下载！

投资性房地产的财务处理：

（一）采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理

1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

2. 将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记本科目（成本）， 原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期的其他业务成本，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务成本”科目。

将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时，转换日公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”科目。待该项投资性房地产处置的时候，因转换计入其他综合收益部分应转入当期的其他业务成本，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务成本”科目。

3. 投资性房地产进行改良或装修时，应按该项投资性房地产的账面余额，借记“在建工程”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动）。

4.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。

5. 将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

6. 出售投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款” 等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目、贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日计入其他综合收益的金额，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务成本”科目。

本科目期末借方余额，反映企业投资性房地产的价值。