地产公司新房地产项目申报中的内部可行性报告编撰范本

一.前言

说明写报告的前提。以公司目前的发展和新项目建议书的目的、价值和作用。

二、 项目决策背景

(一)项目决策的外部因素和价值

1.项目地块所在城市重大规划和发展政策的影响

2.项目地块所在区域的区位本质和商业策略

3.项目背景(文化、地标、历史、政府项目等。)

(二)项目决策的内在因素和价值

1.本项目在公司发展战略中的定义和定位

2.本项目对公司经营的价值、作用和意义

三、项目概要

(1)位置

地理位置描述：城市标志性建筑、商业区、民生居住环境距离及位置描述(卫星地图)

(二)现状

1.地形描述和比较

2、地面现

3、地面人居数据、商业数据、交通数据、文化数据等

4、项目开发拆迁情况描述

5、 地下管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等+附图

6、地上地下是否有受保护的历史文物古迹

7、地面及地下可利用的构建

8、土地的属性及完整性+附图

9、 地质情况

10、周边配套（交通、教育、医疗、购物、文体设施、公园、银行、邮局等）+配套示意图（现状及未来城市规划）

11、周边环境（治安、 空气、噪声、污染、危险源、周边景观）

12、地形地势区位 风水情况

14、大市政配套对项目接入带来的影响+附图

13、 城市规划变化影响（项目所在城市的建设规划在1-5年内的影响）+附图

（三）项目开发建设规划

1、按地产项目开发建设规划标准系统内容呈报（六大项）

2、规划设计的可行性分析

3、工程计划

4、土地竞拍和投标策略

（四）土地价格与升值潜力评估

（五） 项目的当期开发和储备土地的优劣势分析

四、项目风险分析

（一）法律风险

1、立项法律风险

2、用地法律风险

3、规划法律风险

4、土地使用权及性质变更法律风险

（二）政策性风险

1、当地政府投资政策

2、当地政府对项目的关注度

3、当地政府合作关系

4、当地政策变更的影响

（三）竞争性风险

当地类似项目成败对本项目成败的因素影响

（四）合作风险

（五）风险综述评价

五、项目市场分析

（一）当地地产项目市场数据（3-5年）

住宅地产、商业地产、旅游地产 、工业地产、农业地产

以项目属性为主，结合实际市场数据进行阐述

（二）当地同类型产品的数据+附图

现在的和未来的

竞争对手分析

（三）本项目的市场综述

1、优劣势综述

2、客群及定位

3、容量测算

4、销售计划

六、项目投资收益分析

（一）投资成本

根据建设规划、工程计划、销售计划等上述内容中提取相应指标进行假设，并确定总投资。

成本预测

（二）税务分析

结合当地相关税收政策按照常规地产项目税率进行分析

（三） 项目投资及收益

• 项目盈利计算表

• 成本变动盈利对比表

• 售价变动盈利对比表

• 容积率变动各项指标的变化

• 盈亏平衡点分析（可参照房地产公司盈亏平衡点核算公式和分析要素，结合上述模拟表进行分析）
• 项目资金需求计划（投入、回款、分配等，要结合公司现有的资金投资及管理的相关制度和项目实际情况进行撰写）

七、项目管理

结合公司的相关制度、管理模式，从组织结构、人力资源配置及核心管理要素撰写符合本项目的管理机制的建立。

八、结论和建议

附件：

项目相关的一系列具体化文案包括不限于宗地的各种政府性批文文件、法律文件、合作协议、各类调研数据报表、财务分析详细报表、规划图、产品定价表、项目管理手册等。