本月初，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，加快发展保障性租赁住房，推动解决大城市住房突出问题。上海也在加快存量资产租赁住房改造。
7月6日，“易魔方公寓”上海吴泾中国师范大学店(以下简称“易魔方公寓”)正式开业。这个由闲置厂房改造而成的生活社区，可以容纳600多名青年人才。由上海华谊集团资产管理有限公司与长租公寓头部企业魔方生活服务集团共同打造。成立合资平台，共同负责开发、运营和管理，将为上海探索租赁住房多主体、多渠道供应提供又一次探索。
将闲置厂房改建为出租屋
严
入住率高达97%，解决两大痛点
“易魔方公寓”位于闵行吴泾板块。从市区到这里，需要轨道交通和公共交通，交通不方便。这并不影响它的入住率，店一开就达到了97%。除了个人申请外，还有15家企业主动前来查询，涉及电子、医药、科技等多个行业，几乎达到供不应求的状态。
傅春平的经历可以提供答案。这位25岁的创业青年将公司安置在附近的科技工业园区。最近，他搬到了“易魔方公寓”一个39平米的单间，月租3000多元。每天开车上下班非常方便。
在他看来，这套公寓比之前租的100多平米的旧公寓更划算：“原来是我和三四个陌生人合租的，租金便宜，但是旧公寓缺少活动场所。搬到这里后，周末可以和其他租户一起打羽毛球和篮球，也认识了很多其他行业的朋友。”
和傅春平一样，入住“易魔方公寓”的租客几乎都来自服务半径3公里的工业园区。
新员工的生活需求和闲置资产的盘活利用是区域产业结构调整面临的两大问题。吴泾板块是闵行的老工业区，“易魔方公寓”位于龙坞路5395号，曾面临同样的困境。曾经是华谊集团上海氯碱化工有限公司的集体宿舍，包括三栋宿舍楼，一个食堂，一个锅炉房。随着闵行产业结构升级，化工企业搬迁，工厂宿舍闲置两年。
闲置厂房
换笼换鸟后，不少高科技企业落户吴泾板块及其周边地区，刺激了越来越多的居住需求。知名的紫竹公园、中国梦谷、南上海文化创意产业园、上海交通大学、中国师范大学等高校和科研机构都位于其中，但区域内的生活配套有待完善。
经过4个月的改造，龙坞路5395号改建为出租屋，上述两大痛点同时解决。园区内职工宿舍改造为设备齐全的白领公寓和企业宿舍，拥有单人间、四人间共323间，配备智能门锁、智能水电表、智能家居。两层饭堂因地制宜改造为5间宿舍式出租屋，每间4至6张床位，可满足蓝领入住需求。
宿舍式套房
严
白领公寓单身人士
间厨卫俱全原来的锅炉房，被打造成为会客厅、健身房，搭配经过市场调研所研发的“马卡龙色系”，备受年轻人欢迎。室外的场地也被修成篮球场、羽毛球场。
原锅炉房改为公共空间，可用于运动和休闲
成立合资平台，探索“慢经营”
今年，上海计划形成供应租赁住房约5.3万套，床位4万张。在租赁住房市场，逐步形成以国企为示范引领，多主体、多渠道供应的格局。在这个背景下，由国企提供闲置土地和住房，长租公寓企业发挥自身优势，输出开发、运营和管理经验的合作模式，正变得越来越普遍。
记者了解到，“谊·魔方公寓”采用了不同以往的合作模式。“过去，国企和运营方主要是单纯的租赁关系。这一次我们采用合资平台的方式，双方各占股50%，从开发、运营到管理共同主导。”魔方生活服务集团CEO柳佳说，这一深度合作模式，有利于探索更长远、更稳定的租赁住房供应。
长租行业经历洗牌之后，稳健发展成为企业经营的核心。从今年开始，上海租赁住房监管进一步升级，旨在引导企业平稳发展。记者了解到，“谊·魔方公寓”被纳入闵行区非居住存量房改建与转化租赁住宅（长租公寓）首批准许名单，探索打通“非改居”审批流程，通过管理部门纳管形式，实现公寓稳健经营。
“租赁行业是一个‘慢生意’，是要通过精细化管理来创造利润。对长租公寓企业来说，真正产生效益的是运营端，是要用服务去创造价值。”柳佳表示。目前，魔方公寓从项目投决，到设计改造施工，再到后期的运营管理，已经形成了标准规范、流程和专业团队。
未来，依托魔方与华谊资产成立合资平台，双方将发挥各自优势，在“加快培育和发展住房租赁市场”的政策要求下，持续盘活存量住房资源。接下来，还有更多项目开业，进一步扩大城市租赁住房供给。
栏目主编：陈玺撼 题图来源：戚颖璞 摄 图片编辑：雍凯
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来源：作者：戚颖璞