摘要：14700套公寓，但在南京的主城区，有点让人难以置信。因为价格低又有很多顾虑，两周前，这个楼盘以抽奖的形式开盘，并声称当天卖出90%。
14700，虽然是公寓，但是南京主城有这样的价格是不是有点不可思议？因为价格低又有很多顾虑，两周前，这个楼盘以抽奖的形式开盘，并声称当天卖出90%。3月31日，现代快报记者查询南京网上房产，发现该房产上线238套，认购1173套，还剩65套房源待售。认购比例为60%，成交比例暂为0。
低价，中央门附近公寓一字头开售
‘一字之差’的价格不仅低于周围二手房和一手房的价格，甚至低于地价。这套公寓的价格低于两江地区的公寓。这到底是怎么回事？
在中央大门区域，商品房均价约3.5万。一个老旧的公寓项目，玉桥国际公寓，未完工，没有物业管理，二手房数量在1.8-1.9万之间。金地中心有2万多套高层公寓。不远处，常州星河华飞2号地块的楼面价为30006元/，在整个大成北片区首屈一指。隔壁中海的宣武府卖完的时候，价格差不多4万。在这样的背景下，这个公寓项目几乎成为了价格最低的板块。
记者在现场看到，该项目共有三栋楼，底部由裙楼连接，裙楼部分为商业，另一栋为开发商为政府搭建的停车位。1号楼起价14700元，最便宜的房子位于顶层25层北侧。正常的朝南房价在16600-19500元之间，以团购为主，非团购价格在20000-26600元之间。
本项目所有房屋面积75，高3.3米，宽6.6米。它们在平坦的地板上设计有双钥匙，一个房子可以用作两个房子。因为靠近金桥、玉桥、银桥，大市场很多客户选择全款购买。据物业顾问介绍，最便宜的顶层公寓25楼14700套房子基本都是团购售罄。
开发商声称这批房源的团购价只有一栋，2号楼原价恢复到2.6万，主要是开发商在三周年推出的优惠房源。
据了解，根据合同约定，项目拿地时需要建设不少于400个社会停车位。
有不少业内人士认为，之所以发布名房价格，是因为开发商在南京的商业产品较多，尽快出货回笼资金势在必行。
滞销，有的公寓楼盘成交比例为零
即使价格跌至板块底部，公寓也只会卖出60%。而这在南京的公寓产品中一直被视为畅销。
从南京的网上房产数据来看，很多公寓项目上市以来的成交率并不高，有的甚至低至零。比如位于汉中路的汉中大厦，2月初上市，目前成交比例为4.13%。江心洲圣龙公园路公寓的成交率为19.76%。江北新区宝龙时代广场部分楼盘成交率为0。
另一个值得关注的现象是，和住宅被严格限价不同，公寓售价不受限，导致很多公寓申报价格畸高。尴尬的是，实际售价却比申报价低得多。以龙湖紫都城为例，网上申报价格为 3 万元 / 平方米，1 号楼实际售价比申报价低了 1 万多。汉中公馆申报价格最高 5.9 万 / 平方米，实际售价不过 4 万 / 平方米出头。
分析，公寓物业费、贷款成本较高
公寓到底能不能投资？记者测算发现，与普通住宅相比，目前南京市场上的公寓除了房价和租金不高之外，其他如物业费、贷款成本、转让税费都很高。
南京几乎所有公寓的物业费都是住宅的两倍甚至更多。比如汉中公馆是高力国际物业，物业费 6 元 / 平米；龙湖紫都城房价不贵，物业费 4.75 元 / 平米。位于南站的云树公馆物业费 4.5 元 / 平米。位于金地中心菁华物业费 4.8 元 / 平米，升龙汇金中心 5.5 元 / 平米。
一套 50 平米的小公寓，以 5 元 / 平米的物业费来计算，一个月物业费至少 250 元，一年物业费成本 3000 元。而普通住宅的物业费仅是公寓的一半，对比普通住宅，公寓的物业成本高出了一大截。
公寓楼盘的贷款成本偏高，龙湖紫都城一套 75 平米、单价 1.8 万元 / 平米的房源，总价 135 万，首付五成为 68 万，还需贷款 67 万，公寓属于商用物业，贷款年限最长十年，利率上浮 20%-30%，约 5.88%-6.15%，月还款 7073 元。而周边租金不过 2000-3000 元左右，租不能抵贷。
此外，公寓房转让税也高。按照规定，公寓转让有两种计税模式，一种是所有税种加起来征税，另一种是按照增值部分的 50% 征税。测算下来，两种征税方式结果差别不大。以一套 135 万的公寓为例，假设多年后增值到 200 万，增值部分的 50% 即 32.5 万，也就是交税数额。这意味着，房价增值部分的投资收益直接打对折。
来源：现代快报
